En septiembre de 2007, Ed Leamer, economista de la Universidad de California, demostró que 8 de las 10 recesiones vividas en la posguerra en EE.UU. se habían visto precedidas de una caída en el mercado de la vivienda. Este sector es vital para la riqueza de los hogares. Si se devalúa, los hogares cambian de comportamiento, con el consiguiente riesgo de penalización de la actividad económica. Es un mercado en el que los volúmenes (ventas, producción) se ajustan más rápido que los precios y tienen un rápido impacto sobre el empleo y el ciclo económico.
Desde enero de 2022, la venta de viviendas ha bajado casi un 27%, y las constructoras se muestran pesimistas. En China, el sector inmobiliario está en crisis, una crisis que recuerda a la vivida por los países asiáticos a finales de la década de 1990. Pero… ¿qué está pasando? Philippe Waechter, economista jefe de Ostrum AM, filial de Natixis Investment Managers, explica que el mercado inmobiliario chino está cambiando. “Por primera vez desde que existen estadísticas, el volumen de metros cuadrados construidos está disminuyendo”, destaca.
Las promotoras no pueden producir la demanda deseada
El caso es que las promotoras inmobiliarias ya no son capaces de producir la demanda deseada. “En las ciudades de primer rango, los precios empiezan a sufrir un ajuste a la baja. Este es el caso de Shenzen y Guanzhou. En términos de nivel, los precios son muy altos en las ciudades de rango 1, pero se observan inflexiones. En las ciudades de rango 2 y, sobre todo, en las de rango 3, donde la construcción también ha sido rápida, pero con menos atractivo para los hogares, los precios están cayendo en ocasiones mucho más”, revela el experto.
Para Waechter, se trata de un cambio importante, ya que el peso del sector inmobiliario y de los sectores asociados en el país se sitúa en torno al 30% del PIB. Es un nivel comparable al observado en Estados Unidos en 2007. “En el año 2000, las familias no tenían vivienda en propiedad. Hoy en día, el 90% de los hogares (urbanos y rurales) son propietarios de su vivienda, y el 20% cuenta con más de una. Este movimiento se ha beneficiado de la rápida y fuerte urbanización de China. La excepcional demanda ha supuesto una oportunidad para las promotoras inmobiliarias”.
La construcción ha aumentado considerablemente. El impulso se renovó tras la gran crisis financiera en que los gobiernos regionales chinos y las constructoras trabajaron de forma concertada. “Unos vendían el terreno y las otras construían. Este movimiento se tradujo en un considerable endeudamiento a todos los niveles con el objetivo de registrar un desarrollo aún más rápido”, recuerda.
Un fenómeno que ha ido demasiado lejos
La inversión inmobiliaria genera grandes aumentos de productividad, lo cual no deja márgenes significativos para las promotoras. Dichas promotoras se han beneficiado de una financiación ex ante de los hogares que compran sobre plano, lo que les ha permitido diversificar mediante una dinámica de endeudamiento continuo para pagar deudas anteriores.
“Este fenómeno ha ido demasiado lejos, provocando un endeudamiento excesivo”. Hoy ya no tienen medios para construir y hacer frente a sus compromisos con las familias. (Evergrande debe construir 1.850.000 viviendas, pero no cuenta con los medios necesarios para hacerlo). Los hogares están muy endeudados (130% de los ingresos) y su riqueza depende en gran medida de los bienes inmuebles (70%). La bajada de precios fruto de la inversión del mercado provocaría un efecto riqueza negativo y tendría un impacto muy negativo sobre el consumo”, concluye.
