Puede que el sector inmobiliario se encuentre en ‘parada técnica’ en España pero, en el resto del mundo, existe un interés creciente por invertir en esta clase de activos, que se ha convertido en una alternativa más rentable que la renta fija y más segura que las acciones. En una entrevista concedida a Funds People, Olivier Hertoghe, cogestor de estrategias de REIT (Real Estate Investment Trust) europeos de Petercam, desgrana las diez razones por las que recomienda invertir parte de la cartera en sociedades inmobiliarias cotizadas.
Para los inversores menos familiarizados con este tipo de activo, Hertoghe empieza aclarando que “un REIT no es más que una sociedad, normalmente cotizada, que invierte en activos inmobiliarios con el objetivo de generar rentas y que se caracteriza por estar sujeta a una fiscalidad muy baja porque está obligada a repartir el 90% de sus ingresos entre sus inversores, en forma de dividendos. Por eso, las inmobiliarias cotizadas representan una solución muy atractiva para los inversores que buscan rentabilidades superiores a las de los bonos con un nivel de volatilidad inferior al de la renta variable”.
“Ahora mismo, la brecha entre las rentabilidades implícitas de las inmobiliarias cotizadas y los tipos de interés de los bonos corporativos está en máximos de varios años”, comenta el experto. “Además, las empresas de calidad que cuentan con balances saneados se pueden financiar a un coste muy inferior a los tipos de interés que pagan las nuevas adquisiciones o promociones. Por ejemplo, la inmobiliaria francesa Gecina emitió recientemente bonos a diez años a un tipo de interés del 2,875%, lo que supone un margen del 1,40% sobre el mid swap”.
Ante el temor de algunos inversores a que las rentabilidades de los REIT se vean perjudicadas por una subida de los tipos de interés de los bonos, Hertoghe afirma que “al contrario de lo que se podría pensar, su rentabilidad mejora cuando aumentan los tipos de interés, porque la subida de tipos suele implicar una mejora de la actividad económica que se ve reflejada en mayores tasas de ocupación e incremento del precio de los alquileres. Además, como la actualización de los contratos de arrendamiento suele estar referenciada al IPC, los REIT se consideran un buen instrumento de cobertura frente a la inflación”.
Por otro lado, continúa el gestor de Petercam, “los REIT cotizan actualmente con un descuento medio sobre el valor patrimonial neto de entre el 8 y el 10%, por lo que un aumento de los tipos de interés de los bonos se traduciría en un incremento de los valores patrimoniales netos, especialmente para las propiedades de mayor calidad. Como las inmobiliarias cotizadas poseen, en general, los activos de mejor calidad, las subidas resultarían especialmente beneficiosas para nuestro universo de inversión y ampliaría el margen de revaluación del sector”.
Otro aspecto clave es la intensa reducción de la volatilidad del sector. “El desapalancamiento del sector desde el inicio de la crisis ha devuelto la beta a sus niveles históricos (0,5-0,6 veces), lo que ha reducido la correlación con la renta variable”, explica el experto. “Además, si analizamos las rentabilidades de las inmobiliarias cotizadas, vemos que la correlación con la inversión directa en propiedades, expresada mediante el índice de IPD (Investment Property Databank), aumenta a medida que se alarga el periodo de tenencia. Según un estudio de la Universidad de Maastricht publicado en mayo de 2012 (que analizó las inversiones en el sector inmobiliario de 880 fondos de pensiones entre 1990 y 2009), la inversión en REIT ofrece rentabilidades más altas a menor coste frente a la inversión directa, con una volatilidad marginalmente superior y manteniendo un elevado nivel de liquidez”.
A todo esto se añade que las valoraciones de las inmobiliarias cotizadas europeas están baratas con respecto a otras zonas geográficas, como Estados Unidos. “Mientras que en EE. UU. la rentabilidad por dividendo es inferior al 3% y la prima sobre el valor patrimonial neto es elevada, en Europa continental las rentabilidades por dividendo rozan el 5% con un descuento sobre el valor patrimonial neto cercano al 10%. Todo esto hace que los REIT sean actualmente más eficientes por unidad de riesgo que la renta variable”, sentencia el gestor.
Perspectivas de futuro
De cara al futuro próximo, Olivier Hertoghe destaca la buena salud del mercado residencial alemán, en el que se esperan varias salidas a bolsa en los próximos meses que llevarán el número de inmobiliarias cotizadas a cerca de diez empresas de tamaño mediano. Para el experto, “son demasiadas, por lo que probablemente veremos movimientos de consolidación que aumentarán el tamaño y mejorarán la competitividad de estas empresas”.
El mercado francés también ofrece buenas perspectivas y el gestor destaca inmobiliarias solventes y en crecimiento, como Argan, que invierte en inmuebles industriales y logísticos, o Terreis y Altarea, especializadas en espacios comerciales y de oficinas en la región parisina.
Aunque la gestora belga no está invertida en España en estos momentos, no descartan volver a hacerlo en un futuro. “El problema actual es de oferta, ya que no encontramos inmobiliarias cotizadas españolas lo suficientemente grandes en las que invertir”. Habrá que ver si la versión española de los REIT, las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), logra efectivamente reactivar la inversión en el sector inmobiliario.
