Evolución del mercado inmobiliario europeo en la crisis del COVID-19

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Foto: Blake Wheeler, Unsplash

El mercado inmobiliario europeo en el primer trimestre de 2021, independientemente de las restricciones de movilidad y las medidas sanitarias, mantuvo una cierta actividad. Con datos de CBRE, durante los tres primeros meses del año, el volumen de inversiones inmobiliarias corporativas ascendió a 40.000 millones de euros en Europa (10.000 millones en Reino Unido, 9.000 en Alemania, 5.000 en Francia y 2.000 en el Benelux). “Aunque esto representa un descenso del 40% en comparación con el primer trimestre de 2020, el nivel de inversiones sigue siendo satisfactorio dado el excepcional volumen registrado en el primer trimestre de 2020”, afirma Virginie Wallut, directora de análisis inmobiliario e inversión sostenible de La Française Real Estate Managers.

Los volúmenes de inversión varían drásticamente según la clase de activos. Se confirmó la demanda de inmuebles logísticos y los inversores mostraron un renovado interés por las oficinas. Sin embargo, los sectores del turismo y el comercio minorista continúan muy afectados por la crisis sanitaria, a pesar de la gran demanda de activos para la diversificación.

Durante el segundo semestre de 2021, la experta prevé que los inversores continúen prefiriendo los mercados más líquidos, concretamente Alemania, Francia y Reino Unido. Sin embargo, estamos asistiendo a una situación similar a la de 2009. Esto significa que el mercado inmobiliario actual es un mercado de inversores locales, y el número de transacciones transfronterizas ha disminuido considerablemente. “Quizás, esto también evolucionará a medida que se levanten progresivamente las restricciones a los viajes y el proceso de la vacunación gane velocidad”, apunta.

Rendimiento de las oficinas prime en Europa

La crisis sanitaria ha acelerado naturalmente la huida hacia la calidad. En un entorno de tipos de interés bajos durante tanto tiempo, la demanda de activos básicos está manteniendo los rendimientos inmobiliarios prime bajo presión. “Desde el comienzo de la pandemia, los rendimientos de las oficinas se han mantenido, en general, estables para los activos prime. Así, París y las principales ciudades alemanas muestran rendimientos prime por debajo del 3%. Podemos esperar una mayor disparidad entre los rendimientos de los mercados de oficinas prime y secundario a medida que transcurra el 2021”.

La perspectiva de un repunte en la actividad económica de los inquilinos está empujando a algunos inversores a posicionarse en activos más arriesgados con estrategias más oportunistas. Para Wallut, este tipo de estrategia debe tener en cuenta los nuevos hábitos de trabajo y la demanda de los usuarios de edificios sostenibles y flexibles, con énfasis en la seguridad y las nuevas normativas sanitarias y de bienestar.

“La actividad inversora debería repuntar en los próximos meses, especialmente si se confirma la subida de los mercados de alquiler. Los inversores pueden posicionarse en activos de menor rendimiento a corto plazo en previsión de la recuperación económica”, señala.

Mercado de alquiler

En Europa, la ocupación se redujo un 23% interanual (primer trimestre de 2021 frente al primer trimestre de 2020). Sin embargo, la ocupación varía significativamente en función de los fundamentales del mercado. Según datos de CBRE, en el primer trimestre de 2021, La Haya, Bruselas y Berlín han registrado un aumento de más del 50% en comparación con el primer trimestre de 2020, mientras que Dublín, Ámsterdam y La Défense han registrado un descenso de más del 50%.

Los mercados europeos sufrieron un aumento de las tasas de desocupación. “A pesar del levantamiento gradual de las restricciones provocadas por el COVID-19 en el segundo trimestre, esta tendencia debería continuar debido a la finalización de los proyectos iniciados antes de la crisis”, afirma la experta. En un año, la oferta aumentó un 30% en Europa.  En el primer trimestre de 2021, en las áreas centrales, especialmente en Alemania, el aumento de la oferta siguió siendo limitado, con tasas de disponibilidad inferiores al 5%.

Los valores de los alquileres de las ubicaciones prime se mantuvieron, en general, estables desde el inicio de la crisis sanitaria. Sin embargo, los mercados en los que la oferta actual o futura es abundante, como Madrid o Dublín, han registrado correcciones en los alquileres prime.

“En el primer trimestre, los alquileres prime parecen haber aumentado en el Reino Unido tras cuatro trimestres de descenso continuado. Los valores de los alquileres de las ubicaciones periféricas experimentaron una presión a la baja dada la abundante oferta. En todos los mercados, los incentivos a los arrendamientos (existentes y nuevos) son habituales”, concluye.