Son muchas las opciones para monetizar ese ahorro en vivienda más allá de las clásicas (venta del inmueble o alquiler de la propiedad a cambio de una renta). Los expertos consultados para este artículo hablan principalmente de tres alternativas: hipoteca inversa, nuda propiedad o vivienda inversa.
En la industria financiera se suele decir que falta el ahorro. Sin embargo, a juzgar por los datos, lo que falta es ahorro financiero ya que el grueso de la riqueza de los españoles sigue estando en un único sitio: la vivienda. Según los datos del Banco de España, de los 8,43 billones de euros de riqueza neta que tienen los hogares, 6,29 billones, es riqueza inmobiliaria. Es decir, el 74% de la riqueza de los hogares viene del ladrillo.
El problema está cuando se quiere convertir esa inversión inmobiliaria en liquidez, sobre todo a medida que la edad de los propietarios va a en aumento, al igual que su esperanza de vida, y deben buscar fuentes de financiación para unos gastos de salud que también crecen. "Cada vez hay más años que financiar cuando uno se jubila y el ahorro financiero que han generado no es suficiente. Los clientes suelen empezar tirando de esa parte financiera y luego recurren a la parte de inmobiliario", afirma Paula Satrústegui, directora de planificación de Abante Asesores.
Son muchas las opciones para monetizar ese ahorro en vivienda más allá de las clásicas (venta del inmueble o alquiler de la propiedad a cambio de una renta). Los expertos consultados para este artículo hablan principalmente de tres alternativas: hipoteca inversa, nuda propiedad o vivienda inversa. La edad del propietario y la necesidad o no de dejar la vivienda a los herederos son claves para determinar cuál elegir.
Conservar la propiedad o no hacerlo
Por ejemplo, según explica Iñigo Hernández Alesanco, director de Desarrollo de Negocio de Óptima Mayores, la hipoteca inversa es la única en la que no se pierde la vivienda. "Se trata de un producto financiero pensado para mayores de 65 y que tengan herederos ya que cuando fallece la persona que ha contratado esa hipoteca, los herederos heredan la casa con la deuda que se haya ido acumulando, que tiene que ser muy inferior al valor de la casa para que los herederos se la puedan quedar".
Es un modelo muy extendido en países como Reino Unido- cuenta con el 90% del mercado en Europa- pero en España no se empezó a regular hasta el año 2007 siendo las aseguradoras y las entidades de créditos las firmas que pueden ofrecerla. Sin embargo, su uso sigue siendo muy residual. "En 2023 se contrataron unas 400 frente a las 50.000 en Reino Unido. Eso en un país como España que tiene más de 8 millones clientes potenciales", explica Nuria López, directora de Servicios Transversales e Hipoteca Inversa de Caser Seguros, la primera aseguradora que empezó a ofrecer este tipo de préstamo.
Otra opción para monetizar el ahorro inmobiliario es la venta de la nuda propiedad. Consiste en la venta de una vivienda a cambio de una cantidad pactada entre comprador y vendedor por un precio inferior al del mercado y que incluye el usufructo de la misma hasta que el vendedor fallezca. "Son acuerdos privado que se suelen hacer cuando el propietario es mayor de 75 años. El gran riesgo para el que vende es fallecer pronto y para el comprador lo contrario, que el vendedor, ahora inquilino, viva muchos años ya que implicaría esperar mucho tiempo para finalmente disponer del inmueble", explica Hernández Alesanco.
La tercera posibilidad, la de la vivienda inversa, tiene algo de nuda propiedad pero con algún matiz. "La Vivienda Inversa se considera una nuda propiedad mejorada. Consiste en la formalización de un contrato de compraventa (siendo el nuevo adquirente propietario de pleno dominio del inmueble) firmando simultáneamente un contrato de alquiler vitalicio (lo que protege de cualquier aspecto a nuestros mayores)", afirma Felipe de los Rios, Socio de LIFT AM y Director General de Almagro Capital Gestión, una de las pocas firmas en ofrecer este servicio.
Es decir, el propietario vende su vivienda por un capital del que se descuenta la renta de alquiler vitalicio en una bolsa de alquiler Si deja la vivienda o se fallece antes de lo acordado, el inquilino o sus herederos reciben el importe de esa bolsa de alquiler.
Riesgos similares para todos
Si bien cada una de estas opciones tiene una característica diferencial, todas están sujetos a los mismos riesgos. Para quien vende la vivienda, fallecer demasiado pronto y no poder disfrutar de la contrapartida que recibe por su venta. Para el comprador o entidad, el de la alta longevidad del cliente así como la evolución del precio de la vivienda que marca el propio mercado. De momento, la estadística juega a favor de unos y otros. De los vendedores en lo que a esperanza de vida se refiere- Según el INE, entre 2002 y 2022, la esperanza de vida al nacimiento de los hombres en España ha pasado de 76,4 a 80,4 años y la de las mujeres de 83,1 a 85,7 años- y de los compradores en cuanto al precio de la vivienda- en 10 años ha subido un 28% de media, según los datos del portal inmobiliario Fotocasa-.
