COLABORACIÓN de Antonio Simontalero, CFA, miembro del Comité de Inversiones Alternativas de CFA Society Spain y Director General de CBRE Investment Management para Iberia.

"El valor total del mercado inmobiliario institucional global alcanzó los 10,2 trillones de euros en 2023"

En los últimos años estamos asistiendo a un creciente interés por parte de gestores e inversores en relación con la inclusión de activos reales como parte de porfolios diversificados. Dentro de esos activos reales destaca la inversión inmobiliaria. 

A nivel global, el mercado inmobiliario ha experimentado un crecimiento significativo en la última década. Según el informe Global Real Estate Market Size 2023 de EPRA, el valor total del mercado inmobiliario institucional global alcanzó los 10,2 trillones de euros en 2023, con un crecimiento anual compuesto del 8.9% desde 2013. Los activos inmobiliarios están presentes en prácticamente cualquier cartera institucional, representando alrededor de un 10% del volumen invertido. Las cifras varían según el tipo de inversor y la región, pero generalmente se encuentran en los siguientes rangos:

• Fondos de pensiones: típicamente asignan entre el 8% y el 12% a inversiones inmobiliarias.
• Compañías de seguros: suelen tener una asignación ligeramente menor, generalmente entre el 5% y el 10% de sus activos totales.
• Fondos soberanos: la asignación puede variar ampliamente, pero en promedio se sitúa entre el 7% y el 15% de sus portfolios.

Es bien conocido que la inclusión de activos inmobiliarios contribuye a mitigar el riesgo general de las carteras al reducir la exposición a la volatilidad de otros activos. Históricamente, el sector inmobiliario ha mostrado una baja correlación con los activos tradicionales (acciones y bonos), lo que significa que su rendimiento no necesariamente se mueve en la misma dirección que el mercado financiero general. Adicionalmente, los activos inmobiliarios son capaces de proporcionar flujos de caja estables y predecibles, lo que resulta atractivo no solo para inversores institucionales sino también para minoristas. 

Sin embargo, siendo todo lo anterior cierto, es importante entender bien el distinto impacto que tienen los activos inmobiliarios en un portfolio dependiendo de la estructuración o la forma de inversión que utilicemos. En concreto, dependiendo de si la forma de invertir es a través de vehículos cotizados (REITs o SOCIMIS en el caso español) o no cotizados (private equity real estate o fondos no cotizados).  

Inmobiliario cotizado vs. Fondos no cotizados

En relación con el inmobiliario cotizado, las características tradicionales de este tipo de vehículos son:

• Alta liquidez, ya que se pueden comprar y vender fácilmente en mercados públicos. Esto permite a los inversores acceder rápidamente a su capital.  
• Distribución de beneficios, estando obligados a distribuir un porcentaje mínimo de beneficios en forma de dividendos entre sus accionistas
• Permiten a los inversores acceder a grandes carteras inmobiliarias con una inversión mínima relativamente baja.
• Están sujetos a regulaciones estrictas que exigen informes financieros periódicos, lo que aumenta la transparencia.

Por su parte el inmobiliario privado o no cotizado se caracteriza por lo siguiente:

• No están cotizados en mercados públicos y la posibilidad de vender participaciones suele estar sujeta a condiciones específicas.
• Pueden adoptar diversas formas legales (i.e.: fondos cerrados vs. fondos abiertos), lo que permite adaptarse a diferentes estrategias de inversión.
• A menudo requieren un capital mínimo significativo para la inversión inicial, lo que puede limitar el acceso a inversores minoristas.
• Permiten estrategias de inversión más personalizadas y específicas (i.e.: sector inmobiliario concreto, nivel de riesgo, apalancamiento, etc.).

En el pasado, la comparativa de ambos modelos resultaba complicada debido sobre todo a la falta de datos y la menor transparencia del inmobiliario no cotizado. Hace muchos años que esto no es así y actualmente el sector inmobiliario “non-listed” tiene niveles de transparencia muy comparables a los del sector cotizado, lo que ha permitido, por ejemplo, que se desarrollen índices específicos de fondos no cotizados. El análisis de dichos índices nos permite realizar análisis riesgo/retorno de ambos modelos. En este sentido, me referiré al estudio realizado por INREV (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate) sobre este tema y que aportaba las siguientes conclusiones para el periodo 2001-2019:

Como se puede observar, en términos absolutos la inversión inmobiliaria cotizada ofreció retornos más altos durante el periodo analizado, pero también una mayor volatilidad (desviación típica), similar a la del private equity e incluso superior a la renta fija. En cuanto al inmobiliario no cotizado, su Sharpe ratio (rentabilidad ajustada por riesgo) es significativamente superior debido a su menor volatilidad.

También es interesante observar la correlación entre los distintos tipos de activos durante el mismo periodo:

De la observación de esta tabla se puede concluir la correlación existente entre el inmobiliario cotizado y no cotizado, lo cual es consistente con el consenso académico que establece la relación entre el retorno de ambos tipos de inversión a largo plazo. Sin embargo, a pesar de dicha correlación, se observa que la correlación con la renta variable es mayor en el caso del inmobiliario cotizado.  Por su parte, el inmobiliario no cotizado aporta diversificación a carteras de renta fija así como una menor correlación con la renta variable.

Consideraciones finales

La integración estratégica de activos inmobiliarios es un componente clave para lograr una cartera equilibrada y resiliente frente a las fluctuaciones del mercado. La elección entre vehículos inmobiliarios cotizados y privados dependerá de los objetivos de inversión, la tolerancia al riesgo y las necesidades de liquidez de cada inversor.   

En los últimos años, el sector de los fondos inmobiliarios no cotizados ha experimentado una evolución significativa, que lo posiciona como una opción de inversión cada vez más atractiva y relevante. La mayor transparencia anteriormente señalada, los altos estándares de gobierno corporativo, el acceso a equipos de gestión especializados, así como la flexibilidad a la hora de seleccionar las estrategias de inversión y su efecto positivo a la hora de contribuir a la diversificación hacen que sea fácil prever que el crecimiento continúe en los próximos años, incrementando la importancia de este tipo de fondos en las carteras institucionales.