Montserrat Formoso

Unos tipos de interés altos significa mayor pago de intereses y, por ende, mayores costes para los prestatarios. Es el abc de las finanzas. “A modo teórico podríamos deducir que el aumento de tipos perjudica al sector inmobiliario de manera transversal, tanto a compradores de vivienda por el encarecimiento de las hipotecas, como a inversores que, a dicha deuda encarecida, deben exigir mayores de retornos que justifique sus inversiones”, explica Alejandro Adán, socio de Real Estate en Arcano Partners.

En general, todos los sectores dentro del inmobiliario se han visto afectados por la subida de tipos de interés debido a que es un sector intensivo en capital y crédito. Así lo sostiene Fernando Olaso, Managing Partner co-head de real assets y head de real estate en AltamarCAM Partners. El impacto ha sido doble, en su opinión. “Por un lado, el aumento significativo de los costes financieros reduce la rentabilidad neta al inversor. Por otro, la expansión de las tasas de capitalización, que es una forma de valoración importante en casi todos los sectores inmobiliarios, reduce los valores de los activos”, añade.

CAÍDA DEL VOLUMEN

Lo cierto es que el sector, en su conjunto, experimentó una fuerte caída del volumen de inversión en 2023 debido a la disparidad de expectativas de precio entre compradores y vendedores. “Al subir los tipos, los precios de los inmuebles bajan, y esa reducción de precios hace que el mercado se paralice. Si bien lo hace a distintos ritmos según el mercado local específico”, afirma Carlos López, CEO de Catella. "Los propietarios de inmuebles con perspectivas de venta han visto como el valor de los activos han bajado entre un 20%, como en España, o hasta un 30% en otros países”, añade.

A este respecto, Olaso (AltamarCAM Partners) afirma que se han visto especialmente afectados aquellos sectores con tasas de capitalización más estrechas, como por ejemplo el residencial en alquiler.

En el otro lado de la balanza, los sectores inmobiliarios que mejor han aguantado las subidas de tipos son aquellos “con mejores perspectivas de futuro y, por tanto, con capacidad de repercutir a los inquilinos/usuarios subidas de rentas igual o superiores a la inflación, se han visto menos perjudicados gracias a una menor expansión de las tasas de capitalización”, añade. Destaca sectores vinculados a megatendencias como la digitalización (centros de datos), salud y pirámide poblacional (laboratorios, medical offices, etc.), y algunos segmentos dentro del sector hotelero.

SIN PRECEDENTES

Mas allá de la política monetaria y el aumento de tipos “más rápido de los últimos 40 años, desde 2020 el sector vive un cambio drástico en la forma en la que se utilizan los edificios”, explica Christian Stracke, responsable global de Análisis de Crédito en PIMCO. Ambos factores “han desencadenado caídas de precios no vistas desde la crisis financiera mundial de hace 15 años. A corto plazo, Stracke ve un potencial sin precedentes en la deuda inmobiliaria, activo “que ofrece atributos defensivos junto a unos rendimientos de inversión nominales al alza hasta 2025, incluidos al menos 1,5 billones de dólares en EE.UU., unos 650.000 millones de euros en Europa y 177.000 millones de dólares en Asia-Pacífico”.

Coinciden en esta oportunidad los especialistas de M&G Investments, que ponen el foco en el inmobiliario comercial europeo (CRE), que ha sufrido correcciones en torno al 22% y al 15% desde los valores máximos recientes en el Reino Unido y Europa continental, respectivamente. Ante la actual incertidumbre sobre las valoraciones, los inversores de este segmento, “están bien protegidos frente a estos descensos de las valoraciones, ya que la posición de deuda sólo financia una parte del valor de un edificio, lo que crea un amortiguador frente al descenso del valor”, señalan Dan Riches y Duncan Batty, corresponsables de Real Estate Finance en la entidad. Al mismo tiempo, “el entorno de tipos de interés más altos y las limitaciones de la oferta han creado un potencial para que los inversores en deuda consigan rentabilidades inmobiliarias favorables similares a las de la renta variable CRE con niveles de riesgo de deuda”.

RELAJACIÓN MONETARIA

Para una empresa con deuda, cuanto más tiempo permanezcan altos los tipos, mayor será el impacto en los costes de los intereses, explica Edwin Conway, Global Head of Equity Private Markets en BlackRock. Desde la entidad esperan que las empresas con ingresos de mayor calidad, una gestión eficaz de los costes y estructuras de capital estables obtengan mejores resultados. “Y a medida que la inflación se coma los márgenes de las empresas, es posible que impulse más consolidaciones, adquisiciones privadas y otras operaciones relacionadas”, añade.

2024 avanza, sin embargo, con la expectativa de que la relajación de las políticas monetarias devuelva poco a poco el dinamismo al sector y se vaya reactivando la inversión, “aunque significativamente por debajo de los niveles alcanzados en 2021 y 2022, cuando el coste financiero y las tasas de capitalización eran extraordinariamente bajas”, señala Fernando Olaso (AltamarCAM Partners). “En 2024-25 hay un importante volumen de crédito inmobiliario que vence y esto va a generar oportunidades de refinanciación y compra de activos con presión en su estructura de capital”.

Además, el poco apetito de la banca tradicional por aumentar su riesgo inmobiliario, abre un camino ventajoso para los fondos de crédito privado, que aspiran a alcanzar rentabilidades más típicas del equity, pero con menor riesgo.

ÁREAS DE INTERÉS

Históricamente, “la clase de activos inmobiliarios tiende a obtener buenos resultados tras periodos de perturbación”, afirma Edwin Conway (BlackRock).

Se favorecen los favorecen los tipos de inmuebles operativos que cuentan con fuertes vientos de cola por el lado de la demanda y pueden generar ingresos directa o indirectamente ligados a la inflación. En este ámbito, Nils Rode, CIO de Schroders, favorece los sectores dedicados al “autoalmacenamiento, los hoteles, las viviendas para la tercera edad, determinados segmentos residenciales y los inmuebles relacionados con la sanidad”. Por geografías, Rode señala que las oportunidades más inmediatas se pueden encontrar en los mercados que han experimentado una revalorización más rápida, como el Reino Unido y la región nórdica, seguidos de EE.UU. En la región de Asia-Pacífico, las oportunidades cíclicas se centran en los mercados que se alinean con la recuperación de China u ofrecen alternativas en el nearshoring/friendshoring de las cadenas de suministro.

Rodes introduce otro factor relevante: la oferta. En el mercado ocupacional, por ejemplo, observa una presión sobre la oferta “provocada por los elevados costes de construcción y financiación de la deuda, y a la escasez de espacios que cumplan los requisitos de sostenibilidad”, señala. Aunque es probable que esta situación estimule el crecimiento a medio plazo, también supondrá un aumento del gasto en capital para hacer frente al cumplimiento de las exigencias normativas de sostenibilidad.

EL SECTOR EN ESPAÑA

Si nos limitamos a España, según Alejandro Adán (Arcano Partners), los datos reales evidencian que las cosas no van tan mal para el sector. “En lo que a residencial se refiere, a pesar de un ligero descenso en el ritmo de ventas, el precio medio en vivienda nueva sigue subiendo (7,5% arriba en el último año), con un importante incremento de compras sin financiación. La conclusión es evidente, el ritmo de construcción actual, aún dista de las exigencias de demanda actuales”, señala. “En cuanto al mercado de inversión y el inmobiliario terciario en general, el actual contexto de tipos ha propiciado valoraciones a la baja y menor competencia. Esto se traduce en un panorama de inversión mucho más interesante que el de años anteriores”, añade. Lo cual deriva en un repunte de las ventas forzadas por parte de inversores “que compraron caro en el ciclo anterior, en base a un apalancamiento casi gratis que ahora están pagando caro.

Nuestro país se perfila como “uno de los destinos más atractivos para la inversión internacional, afirma Carlos López (Catella). Espera que la actividad se mantenga en el sector hotelero, el residencial y el logístico. Las perspectivas favorables se trasladan a la inversión en suelo residencial en las principales ciudades de España. “Consideramos que 2024 podría ser un buen año y sobre todo, en el segundo semestre, el mercado se podría animar, aunque esto estará condicionado por la capacidad de controlar la inflación”, señala.