La sicav LPF Forum Securities Global Real Estate está posicionada para generar una rentabilidad por dividendo bruta de más del 6%, a la que los gestores esperan sumar hasta 400 puntos básicos de revalorización de capital.
La alianza estratégica sellada en septiembre de 2013 entre La Française Asset Management y Forum Partners ya ha dado sus primeros frutos con la creación de la sicav LPF Forum Securities Global Real Estate, lanzada hace apenas un mes y cuya gestión recae sobre Forum Securities Ltd. (FSL), filial de Forum Partners especializada en la inversión en instrumentos cotizados del sector inmobiliario.
El equipo de FSL, que lidera Dan Pine, nació en 2004 como Citi Property, la filial inmobiliaria de Citigroup, y pasó a integrar Forum Partners en 2009. La firma cuenta con oficinas en Nueva York, Londres y Singapur pero, como se ha encargado de aclarar Jana Sehnalova (en la imagen), gestora de carteras en FSL, durante su reciente visita a España, “realmente se trata de un equipo global y no de tres equipos regionales, ya que todos los miembros del equipo intervienen en las decisiones y saben por qué se toma cada decisión”.
“En FSL aplicamos una filosofía de ‘universo sin filtros’ porque una empresa que no es interesante hoy puede serlo el día de mañana, y viceversa”, explica Sehnalova. “Nuestro universo de inversión está compuesto por todas las empresas del sector inmobiliario que cotizan en todo el mundo, independientemente de su tamaño o de su inclusión en los índices”. Estamos hablando de unas 700 empresas que los analistas de la firma someten a sus modelos propietarios de rentabilidad-riesgo para componer una cartera de 50-70 títulos globales diversificados por sector y por país, y muy líquidos: el 75% de la cartera puede venderse en un día.
“Aunque las sociedades inmobiliarias cotizadas, o REIT, suponen aproximadamente el 60% de la cartera, invertimos también en promotoras inmobiliarias (hasta un 40% de la cartera, aunque normalmente ronda el 20%), en acciones preferentes y en ciertos títulos de deuda (máximo del 10%, respectivamente) emitidos por empresas del sector inmobiliario. Por eso podemos encontrar muchas más oportunidades de inversión que la competencia”, afirma la gestora.
Sehnalova explica que la cartera invierte en “empresas que distribuyan dividendos elevados y sostenibles y que muestren un sesgo ‘growth/value’, por lo que solemos decantarnos por empresas de pequeña capitalización o de mercados emergentes”. De hecho, cerca de dos tercios de las posiciones de la cartera tienen una capitalización de mercado inferior a los 2.000 millones de euros “porque la elevada volatilidad de las pequeñas y medianas empresas encierra un mayor potencial alcista”.
La cartera se gestiona de forma muy activa y aproximadamente un 40% de la exposición está fuera del índice Global Developed Real Estate Index, lo que se traduce en divergencias sustanciales en términos sectoriales y geográficos. Por ejemplo, la cartera está infraponderada con respecto al índice en el segmento residencial y de oficinas pero sobreponderada en hoteles, instalaciones sanitarias, inmuebles industriales e hipotecas. Por regiones, está sobreponderada en Singapur, Australia y Canadá y emergentes e infraponderada en Estados Unidos, Japón o Hong Kong, “donde las rentabilidades son muy bajas”.
La gestión del efectivo y las coberturas, factores diferenciales
Sehnalova señala la gestión oportunista de las coberturas como un factor diferencial con respecto a la competencia. “Consideramos tres tipos de riesgo: el riesgo de caída del mercado (caídas del 30-50%, como en 2008); el riesgo de correcciones del mercado (caídas del 5-10%) y el riesgo de divisa”.
El equipo aplica dos tipos de cobertura, una más pasiva, basada en una gestión flexible del efectivo que permite proteger el capital invertido en momentos de tensión del mercado, y otra más activa, que cubre la volatilidad mediante posiciones cortas y opciones put. El riesgo divisa se cubre de forma oportunista y mediante una exposición neutral a divisas. Gracias a estas coberturas “si el mercado cae un 40%, nuestros clientes solo pierden un 8-10%”, afirma la experta.
Posicionamiento de la cartera
Según las estimaciones de Forum Securities Ltd., la cartera de la sicav LPF Forum Securities Global Real Estate está posicionada para generar una rentabilidad por dividendo bruta de más del 6%, frente al 3,5% estimado para el índice, a la que esperan sumar unos 200-400 puntos básicos de revalorización de capital. “Por eso”, explican, “la cartera muestra un sesgo hacia las jurisdicciones que ofrecen las rentabilidades más altas, como Canadá, Australia o Singapur, que concentran un 27% de la exposición total”.
Un mes después de su lanzamiento, la sicav cuenta con un patrimonio de 33 millones de dólares (aportado por el grupo La Française) y ha empezado a registrar las primeras suscripciones. “En dos o tres años, esperamos haber alcanzado un patrimonio de 200-300 millones de euros”, afirma Sehnalova. La gestora sitúa el límite de capacidad para la estrategia actual en los 1000 millones de euros.
Con respecto a las socimis (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria) españolas, Sehnalova valora positivamente la creación de esta figura en España porque cree que contribuirá al desarrollo del sector, aunque ahora mismo les ve más parecido con los fondos de capital riesgo que con los REIT. “Aún no estamos muy familiarizados con las empresas ni con los activos, por lo que invertir ahora en socimis supondría un ‘acto de fe’ por nuestra parte. Habrá que esperar a ver cómo se desarrollan”, concluye.
