La socimi tu Techo compra inmuebles para alquilárselas a entidades sociales que buscan ofrecer una solución a los colectivos vulnerables al sinhogarismo en España.
Presidenta desde hace casi 20 años de la Fundación EBRO, Blanca Hernández acumula una larga experiencia de contacto con entidades sociales y de conocimiento de situaciones de marginalidad. Además, es socia fundadora de Magallanes Value Investors, gestora creada hace casi 10 años. “Magallanes me permitió conocer la inversión de impacto y juntar estos dos mundos, el social y el de las inversiones”, afirma. La firma lanzó el primer fondo de impacto de España, un FIL registrado en la CNMV. “Todo ese trayecto ha ayudado a que llegara tu Techo”, asegura.
Sinhogarismo
“Tu Techo nace como deben surgir las soluciones de impacto: desde el problema” subraya. “Todo comenzó con el contacto con la Fundación Mundo Justo en la que atienden a personas a las que no llega nadie, las acompañan, pero siempre desde una vivienda, desde un hogar”, explica. “Los conocí gracias a Alejandro de León, fundador de Anima Ventures (y de la fintech Microwd) de la que también soy socia. Cuando vimos que había historias de éxito y que se podía salir de la calle, nos pusimos manos a la obra”, añade.
Tu Techo tiene ahora dos años y medio. “Un año lo dedicamos a pensar y a entender el problema y el otro año y medio no hemos parado”. En ese primer año, se dedicaron a profundizar en el conocimiento del problema del sinhogarismo en España y vieron qué colectivos eran los más vulnerables. “No solo son las personas que viven al raso, también hay personas que huyen de la violencia de sus hogares, víctimas de trata y prostitución, jóvenes que salen de los centros de acogida a los 18 años, migrantes sin papeles, refugiados…aproximadamente unas 40.000 personas podrían estar en esta situación en nuestro país” detalla. “Nos pareció que, en un país tan rico como España, esa cifra podía reducirse mucho, que podemos hacer frente a este problema”.
En el trabajo de planificación, se vieron con unas 200 entidades sociales de la mano de la Fundación EBRO que trabaja con todos estos perfiles de exclusión. “Encontramos que había otras organizaciones como Mundo Justo, que querían hacer un acompañamiento desde un hogar, pero cuando acudían al mercado se encontraban con que o nadie les quería alquilar o el alquiler era inasumible. Ya teníamos claro a quiénes queríamos ayudar y cómo, facilitándole las viviendas a las entidades sociales. Lo siguiente era montar una solución empresarial”, apunta.
Modelo de negocio
Buscaban un modelo de negocio que tuviera unos gastos, unos ingresos y unos beneficios suficientes para atraer al inversor de impacto. En ese diseño han participado otras empresas como Azora, EY, Magallanes y un equipo de McKinsey de Madrid futuro. “Lo que vimos es que la socimi era el vehículo ideal, ya que está pensada para tener inmuebles y alquilarlos, que es lo que queríamos, alquilar casas y alquilárselas a una ONG. Además, está regulado, es transparente, hay una valoración y puede invertir desde un inversor retail hasta uno institucional. La idea que subyace a tu Techo es que la gente puede generar cambios con su capital”.
Blanca Hernández destaca también que todas las empresas que se requieren para la gestión de una socimi se han unido al proyecto desde su responsabilidad social corporativa, cada una conectando lo que hace con su compromiso social. En la parte inmobiliaria está Azora y se ha unido la Sareb, y muchas otras firmas colaboran en la parte legal, los datos, la contabilidad, como puede verse en la Memoria de Impacto.
La Socimi es rentable desde el primer año por su estructura de gastos, y porque las ONG pagan un alquiler.
Inversión de impacto
Para Hernández es muy importante dar a conocer la capacidad de la inversión de impacto: “no es filantropía, es una inversión en una sociedad gestionada por empresas líderes, pero no buscamos maximizar la rentabilidad. Compramos donde se nos necesita, los alquileres son en media un 30% más baratos que en mercado y tampoco compramos para rotar la cartera”. La rentabilidad al accionista llega por la revalorización de la cartera, tasada por CBRE y el dividendo, que esperan que sea de un 2-3%. Cuentan con más de 250 viviendas más algunos edificios en los que ya viven más de 1.000 personas.
En cuanto a la rentabilidad social, la medición es clave. “Medimos cuántas personas salen adelante, cuántas recuperan salud, trabajo, cuantos niños han podido permanecer con su familia porque tienen un hogar…se mide todo”, señala.
Del proyecto piloto a la Bolsa
En 2022, tras el año de planteamiento, hicieron un piloto con dinero de sietes socios y compraron unos pisos en San Cristóbal. “Pusimos unos alquileres muy baratos que no eran sostenibles. A un tiempo creamos la Fundación tu Techo para ayudar con alquileres algo más elevados y que el inversor no tenga que renunciar a rentabilidad. Así contamos con la inversión de impacto y con una Fundación que canaliza mucha ayuda que va surgiendo”. Tras el piloto salieron al mercado en diciembre de 2022 y levantaron unos 30 millones de euros. Dedicaron 2023 a comprar casas y finalmente en 2024 han salido a bolsa. “Fue un evento muy bonito, con presencia de nuestros inquilinos, de las ONG, de inversores y de las empresas”. En el toque de campana estaban Hassan, el primer inquilino y Clement, también inquilino y que ahora trabaja en el mantenimiento de las viviendas.
El modelo inmobiliario se basa en parte en un estudio realizado por EY. “Hay 40.000 personas sin hogar en España y 3 millones de viviendas vacías. En línea con la sostenibilidad, lo que queremos es reciclar muchas viviendas en las que haya ocupación ilegal, narcopisos o pisos patera. Podemos comprar esos pisos, recuperarlos, llevar tejido asociativo…” aclara.
Las viviendas y las entidades
La mayor parte de la cartera está en viviendas de segunda mano, en los barrios donde las ONG lo necesitan. Hernández también apunta que “hay veces en las que hay que construir, ya sea por necesidad o por oportunidad”. Un ejemplo de necesidad fue lo que hicieron en Níjar (Almería) donde una familia inversora quería ayudar a gente de asentamientos cercanos a los invernaderos. “Son inmigrantes africanos, muchos se han jugado la vida, todos trabajan, pero viven en el barro, sin agua y sin luz. Compramos a la Sareb y a la Junta y ahora lo llevan las Mercedarias y los Jesuitas”, explica. Otro caso está en Sevilla, con un solar en el que se van a construir 22 viviendas que van a llevar las Hermanas de la Caridad.
Además, tienen presencia en Madrid, Córdoba, Zaragoza, Murcia (un proyecto para discapacitados), Valladolid y Barcelona. Las viviendas se alquilan a 55 entidades sociales. “Las hay con subvención y las hay con financiación privada, tenemos un 50% de cada categoría aproximadamente. Ninguna entidad puede tener más de un 15% por motivos de diversificación”, detalla. Las entidades se agrupan en cuatro grandes categorías: congregaciones religiosas, entidades que trabajan de la mano de la administración, organizaciones nicho que tienen una misión determinada y las relacionadas con enfermedad y discapacidad. Hernández señala que a las ONG les piden cinco cosas: “Que dignifiquen a las personas que están tratando, que crean en el modelo de acompañamiento con un modelo de inserción para cada persona, que se responsabilicen de operar el piso; que nos den información para medir (con un sistema que la Cátedra de Impacto de la Universidad de Comillas ha ayudado a diseñar y la colaboración de Trascendent) y, por último, que firmen el contrato de alquiler. Esto permite una morosidad cero y que la ocupación siempre sea la máxima”.
La suma de muchos
En el Consejo de tu Techo, Azora es el partner fundamental, pero también están Anima Ventures, Iván Martín, que aglutina a un grupo de inversores y Pedro Cabrera, académico y estudioso que acuñó el término sinhogarismo. De ese consejo dependen dos comités, uno de política de inversiones y otro de relación con entidades sociales, donde además de Pedro Cabrera está la Fundación Lealtad.
“Es un proyecto que es una suma de muchas voluntades. En el centro, las personas que queremos ayudar, por otro lado, los inversores y por otro, las entidades sociales. Pero también están la administración y las empresas que nos han ayudado con el modelo de negocio… es la suma de todos”, concluye.