La inversión en activos alternativos y especialmente en real estate ha sido uno de los campos tradicionales en los que Neuberger Berman ha desarrollado su gama de producto. Ahora bien, el terreno de la gestora ha sido históricamente el real estate estadounidense, con productos que invierten en REITS. Lo interesante en cambio es el nuevo mundo de posibilidades para invertir en esta clase de activo que se ha fraguado en los últimos años en Europa, y así lo detalla la gestora Gillian Tiltman. Ésta recuerda que “para los inversores que busquen valor y un sector que esté a la mitad del ciclo económico, merece la pena mirar el mercado de renta variable inmobiliaria en Europa Continental”.
La experta indica que el segmento de cotizadas cuyo negocio es de tipo inmobiliario ha experimentado grandes avances: “Por primera vez, tener una cartera genuinamente global de cotizadas inmobiliarias – a diferencia de una cartera de valores de EE.UU. o Reino Unido que lleve la etiqueta “global”- es una perspectiva realista”. Tiltman aclara que su firma sigue encontrando “oportunidades convincentes en el mercado norteamericano de REITS, que tiene una rentabilidad por dividendo del 4,1% (dato del 31 de agosto)”. También señala que algunas áreas del mercado asiático también encierran atractivo.
Dentro de Europa Neuberger Berman creen que aún es pronto para infraponderar Reino Unido, porque considera que “el real estate sigue estando fuerte y estamos viendo una serie de compañías de calidad que creemos que son atractivas para carteras de renta variable inmobiliaria a lo largo de un ciclo económico”. “Sin embargo, creemos que en ciclo inmobiliario en su conjunto en Reino Unido debería moderarse hacia medidados de 2016”, continúa la experta. Indica que las valoraciones “están anticipando esta tendencia con algunos meses de anterioridad, a pesar del crecimiento continuado de los alquileres”.
Puesta a punto
“Las valoraciones de Europa continental todavía tienen que ponerse mucho al día”, afirma Tiltman. Además de cotizar con descuento, la gestora destaca que el inmobiliario europeo cuenta con la ventaja de que la política monetaria todavía está en una fase expansiva, frente al cercano ciclo de endurecimiento de tipos en EE.UU. y Reino Unido. La tercera razón por la que las acciones del sector conservan atractivo según la experta es por la rentabilidad por dividendo: también según datos de final de agosto, el índice de real estate europeo sin Reino Unido presentó una rentabilidad por dividendo del 3,4%, frente al 2,6% del FTSE EPRA/NAREIT U.K.
No obstante, la gestora se deja lo mejor para el final: “Lo que hace especialmente destacable (al real estate europeo), sin embargo, es la naturaleza de la oportunidad en este ciclo en comparación con los anteriores”. Tiltman hace notar la extraordinaria evolución del sector desde 2012; hasta ese año, la mayor parte de cotizadas en las que podían invertir los gestores de renta variable inmobiliaria solían ser negocios de corte tradicional. “Aquel mundo es hoy casi irreconocible”, comenta. La clave para la transformación del mercado, según la experta, ha ido de la mano de la avalancha de OPV en el sector: desde 2013 se han contabilizado 45 debuts bursátiles por un valor conjunto que supera los 13.000 millones de euros.
De estas OPV, 28 se realizaron en Europa Continental, con un valor de unos 10.000 millones de euros. Además, de las 16 nuevas cotizadas que debutaron con una capitalización de 300 millones o más, siete han tenido como domicilio a España o Irlanda; en el caso español los nuevos lanzamientos se han producido al amparo del formato Socimi, el equivalente español a los REIT estadounidenses. Tiltman destaca el caso de Merlin Properties, valorada en 3.400 millones, que tiene en propiedad más de 300 activos inmobiliarios de uso comercial en la Península Ibérica. Otras OPV destacadas de Socimis han sido las de Hispania y Lar, que han atraído a inversores internacionales como George Soros, John Paulson o Warren Buffett.
Gracias a la aparición masiva de nuevos jugadores se ha transformado la composición del índice FTSE EPRA/NAREIT Developed Index (excluyendo a los valores que cotizan en Reino Unido): las nuevas compañías admitidas en el índice ya representan un 11% de su capitalización total, el doble respecto al principio de 2010 (han pasado de 69.300 a 141.500 millones de euros). La transformación también afecta a la composición por regiones; por ejemplo, mercados tradicionales como Francia han perdido cuota, de tal manera que ahora representa un 23% del índice frente al 45%. En cambio, Alemania ha incrementado su participación desde el 10% al 22% y Holanda del 9% al 19%. También son significativos los casos de Irlanda y España: la primera empezó a formar parte del índice a principios de marzo (representa un 0,7%) y la segunda ha pasado de pesar menos del 1% al suponer un 4%.
¿Qué debe esperar el inversor para el año que viene? La gestora lanza un mensaje claro: “No anticipamos que 2016 sea una oportunidad value como 2009 o 2012. Mucha de la fruta que colgaba más baja ya ha sido recogida antes de esta oleada de nuevas OPV. Sin embargo, Irlanda y España todavía son muy interesantes, y el ciclo del sector inmobiliario comercial en Europa Comercial ha dejado significativamente atrás a los de EE.UU. y Reino Unido”. Para Tiltman, la principal conclusión de la transformación del sector es que “por primera vez, los inversores de inmobiliarias cotizadas pueden posicionarse para la evolución en estos ciclos, y creemos que deberían empezar a considerarlo pronto”.
