Como introducción a los REITs, comenzamos haciendo un breve repaso histórico. Lo dividimos en tres periodos diferentes:
REITs 1.0: 1960-1990
El primer REIT se constituyó en EE. UU. en la década de los 60 como medio para que los inversores particulares pudieran acceder a las ventajas de la titularidad de bienes inmuebles comerciales. Con la figura de los REITs se dotó de liquidez a una clase de activo anteriormente ilíquida, al hacer que pudieran negociarse en las bolsas de valores, al tiempo que ofrecían una fiscalidad eficiente y exposición a inmuebles de alta calidad a los inversores.
Concretamente, el primer REIT empezó a cotizar en la Bolsa de Nueva York (NYSE) en 1965. La mayoría de los primeros REITs invertían en hipotecas sobre inmuebles comerciales en lugar de adquirir la propiedad de los inmuebles en sí. Por lo general asumían altos niveles de apalancamiento financiero y eran gestionados externamente, lo que significa que los directivos no eran empleados del REIT si no que cobraban una comisión de gestión por asignar el capital de la sociedad (una relación plagada de conflictos de intereses que no existe normalmente en los actuales REITs cotizados en EE. UU.).
En muchos sentidos, varios de estos vehículos pioneros presentaban mayor semejanza con un banco o un prestamista especializado que con un propietario real de inmuebles.
REITs 2.0: 1991-2015
La ‘era moderna’ de los REITs tiene como hito de su nacimiento la oferta pública de acciones (OPV o IPO, por sus siglas en inglés) en 1991 de Kimco Realty Corporation (KIM), un REIT de centros comerciales. Se considera de forma general como la primera IPO exitosa.
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Asimismo, en 1991, el órgano representativo del sector estadounidense de REITs —la National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT)—, definió el término Funds from Operations (FFO, en sus siglas en inglés). Este término se convertiría en el parámetro fundamental sobre flujos de caja publicado por todos los REITs cotizados. Hay consenso en que los FFO (fondos de las operaciones, en castellano) son una aproximación más precisa a los flujos de caja que el concepto del beneficio por acción (BPA) definido en los principios de contabilidad generalmente aceptados en EE. UU. (GAAP), y su difusión probablemente ayudó a una mejor comprensión del negocio inmobiliario por parte de los inversores.
La década de los noventa trajo más de 150 IPOs de REIT, que llevaron la capitalización bursátil del sector en EE. UU. desde 16.000 millones de dólares en 1992 a 138.000 millones al final de la década. Muchos de estos nuevos vehículos cotizados consistían en carteras de inmuebles privados bajo control familiar, con relativamente escasa diversidad y tamaño, y que operaban con un alto apalancamiento (ratio de deuda sobre fondos propios).
Esta clase de activo siguió creciendo en escala y diversidad mientras la normativa REIT se hacía más clara y exhaustiva durante la segunda mitad del periodo REITs 2.0. La crisis financiera mundial (CFM) asestó un duro golpe a muchos REITs cotizados que venían operando con altos niveles de apalancamiento financiero y una mala estructura escalonada de vencimientos de la deuda (deficiente gestión del riesgo), aunque la gran mayoría sobrevivió tras ser refinanciados por enormes ofertas de acciones a costa de unos accionistas que vieron fuertemente diluida su participación.
Esta recapitalización post-CFM fue un claro punto de inflexión para el sector. Ayudó a definir la estructura de capital considerada adecuada para un REIT cotizado. Los REITs de hoy en día operan normalmente con una proporción mucho más alta de recursos propios respecto a deuda de lo que lo hacían antes de la CFM, prestando mucha mayor atención a la cadencia de los vencimientos futuros de la deuda.
REITS 3.0: 2016 – hasta el presente
En 2016, los REITs estadounidenses superaron el billón de dólares de capitalización bursátil y el sector inmobiliario fue incluido como undécimo sector al Global Industry Classification Standard (GICS). Hasta entonces, el sector inmobiliario, incluyendo los REITs, figuraba clasificado dentro del sector financiero del GICS junto a bancos y compañías de seguros. De manera importante, el hecho de conformar un sector separado dio un considerable espaldarazo al perfil de esta clase de activo entre los inversores, adquiriendo el estatus de componente significativo de los mercados cotizados.