Si bien es cierto que es posible invertir en el sector inmobiliario cotizado de forma pasiva adquiriendo un índice apropiado, hacerlo de forma activa puede ser más pertinente. Estamos hablando de una clase de activo especializada que requiere conocimientos específicos y altas dosis de selectividad.
El sector inmobiliario cotizado ofrece un gran universo de inversiones a partir del cual los gestores activos pueden seleccionar grupos enfocados de empresas acordes a los fines perseguidos. Este alto grado de selectividad es esencial dada la dispar naturaleza de la clase de activos y la importancia del análisis de valoración. Las empresas inmobiliarias cotizadas poseen activos tangibles que pueden ser valorados utilizando las herramientas de valoración tradicionales en las acciones (modelos de múltiplos de beneficios, descuento de flujos de caja, crecimiento de los dividendos), o bien técnicas de valoración del mercado privado (observación de ventas comparables, previsiones de Tasa Interna de Rentabilidad).
Mediante este enfoque dual, los gestores inmobiliarios activos pueden formarse una perspectiva bastante aproximada del valor intrínseco. Los gestores hábiles pueden utilizar esta perspectiva razonada junto con la liquidez diaria de las acciones para explotar potenciales anomalías en el mercado. Esto reviste particular importancia dada las amplias dispersiones en rentabilidad que existen entre las distintas acciones y dentro del sector (ver gráfico).
No todos los tipos de inmuebles son iguales
Fuente: Fuente: Bloomberg Real Estate Property Type Indices. Rentabilidades totales acumuladas del 31 de marzo de 2006 al 31 de marzo de 2021.
Un panorama cambiante
Además, hay que tener en cuenta que lo que ha funcionado en el pasado (tipos de inmuebles fuertemente representados en los índices) podría no ser lo mismo que funcione en el futuro. Un ejemplo de tendencia en curso con potencial disruptivo es la demografía; dicha tendencia está llevando a un giro en las opciones de vivienda preferidas por los «baby boomers» y los «millennials».
Otra es la digitalización de casi cualquier aspecto de la vida; esto está llevando a que un creciente porcentaje de las operaciones comerciales tengan lugar online, impulsando un crecimiento exponencial del tráfico de datos y del consumo, y generando un impacto sobre la decisión de dónde vivir y trabajar (ver gráfico).
Crecimiento del comercio electrónico: una tendencia clave con impacto sobre el sector inmobiliario
Fuente: eMarketer, finales del 2T 2020 Census Bureau, Prologis.
Estas tendencias pueden hacer que algunos tipos de inmuebles «core», en particular las oficinas y los locales comerciales, afronten más retos que nunca, mientras que otros, como almacenes, torres de comunicaciones y propietarios de viviendas especializadas, se están beneficiando de viento a favor.
Para la inversión en el sector inmobiliario es clave aplicar un enfoque que permita la identificación de, y el acceso a, nuevos y crecientes tipos de inmuebles/activos que podrían no estar aún incluidos en los índices de referencia. Hay tendencias dinámicas que están reconfigurando nuestra forma de vivir, y es importante modelar las carteras de activos inmobiliarios cotizados con visión de futuro.
Aunque, por definición, las ponderaciones de un índice reflejan lo que ha funcionado en el pasado, las posiciones de una cartera gestionada de forma activa con éxito deben reflejar lo que funcionará en el futuro. En una clase de activos compuesta por ganadores y perdedores, con unas perspectivas de futuro sumamente diferentes, por lo que un enfoque diferenciado de firme convicción es fundamental para lograr rentabilidades inmobiliarias atractivas.
