Diversificar en el sector inmobiliario a través de REIT y Socimi

Iñigo Bilbao
Iñigo Bilbao

TRIBUNA de Íñigo Bilbao Goyoaga, Partner de Estudios Bursátiles SL y experto en fondos de inversión, ETF e inversión colectiva.

En el contexto actual de tipos de interés, con inflación elevada, la renta fija nos sirve de protección, pero no para dar rentabilidad extra a la cartera. Invertir a través de alternativos líquidos e ilíquidos clásicos es una buena forma de diversificar y obtener esa rentabilidad perdida. Sin embargo, se recomienda al incluir activos alternativos en las carteras, sustituirlos por la parte de más riesgo de la misma, ya que son activos con volatilidad alta.

En Europa, donde no tenemos listadas tantas acciones de renta variable tecnológicas, de economía digital o de otros sectores que despuntan actualmente en EE.UU. y Asia, muchos directores de inversión temen que la renta variable europea, que es su activo de riesgo de referencia, no ofrezca todo el atractivo que necesitan para obtener las rentabilidades objetivo que se espera de ellos.

Una forma transparente de invertir en un activo alternativo como el inmobiliario de forma líquida es a través de fondos y ETF que inviertan en sociedades conocidas como REIT y Socimi.

¿Cómo es el mercado?

Este tipo de inversiones nos permiten invertir en el sector inmobiliario sin grandes cantidades de dinero. Es un sector que, además, protege tradicionalmente contra la inflación, ya que los inmuebles están incluidos dentro de unas sociedades de inversión que cotizan en bolsa y distribuyen dividendos, llamados REIT internacionalmente por sus siglas en inglés, siendo en España su equivalente las Socimi.

Las siglas REIT (Real Estate Investment Trust) son sociedades de inversión del sector mobiliario que cotizan en bolsa, reguladas por primera vez en EEUU en 1960. Mientras que las Socimi, su equivalente en España, son Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario; cotizan en el BME Growth, mercado continuo o Ibex 35, dependiendo de su tamaño, habiéndose regulado por primera vez en el año 2009.

La capitalización de todos los REIT que cotizaban en EEUU en noviembre 2021 superaban los 1,6 trillones de dólares según la NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trust). Sin embargo, el mercado europeo equivalente es más pequeño y su tamaño actual supone aproximadamente el 35% del americano. Debido a que los REIT son más populares al otro lado del Atlántico, si finalmente se decide invertir en este activo conviene considerar elegir un vehículo o índice Global REIT, aunque existen también otros disponibles como, por ejemplo, el índice Global ex US property.

Ventajas

Los REIT inmobiliarios ofrecen, además de protección contra la inflación, un yield aproximadamente del 2,7%. En muchos casos superior al dividend yield del S&P 500, según datos de la National Association of REIT (EEUU). Asimismo, ayudan a diversificar la cartera conteniendo la volatilidad de sectores más volátiles como pudiera ser el tecnológico.

El objetivo de los REIT y Socimi es la compra, promoción y rehabilitación de inmuebles y terrenos urbanos, oficinas, pisos, locales comerciales, centros comerciales, hoteles u oficinas de logística. Bien para alquiler o como forma de participación en el capital de otro REIT o Socimi.

El atractivo consiste en que invertimos en inmuebles (un activo alternativo típicamente ilíquido), pero al estar incluidos en una sociedad de inversión que cotiza en bolsa, puede repartir dividendos y proporcionar liquidez. Con una inversión inicial reducida que, en muchas jurisdicciones, goza de ventajas fiscales frente al sistema tradicional de invertir en el inmueble y luego alquilarlo con toda la iliquidez y administración que ello conlleva. Además, la mayor parte de los REIT disponibles aceptan actualmente inversiones internacionales, pudiéndose por lo tanto diversificar geográficamente a través de este activo.

Algunas advertencias

En un encuentro informal que tuve con un experto de la gestión profesional inmobiliaria de la City de Londres, me comentaba que dado lo disruptivo que eran los REIT, le resultaba absurdo invertir en este activo de otra forma.

Hay que tener cuidado porque se puede producir un efecto miope que nos lleve a reemplazar parte de los bonos de la cartera por este tipo de fondos y ETF. Y es que la rentabilidad total anualizada esperada de estas sociedades (dividendo más revalorización) puede rondar entre el 4 y 6% en un periodo de diez años, dependiendo del activo subyacente y del país del que se trate, próximo a lo que se esperaba en el pasado de las inversiones de renta fija. Pero en realidad se trata de un activo con más volatilidad que los bonos y un subyacente alternativo ilíquido.

Podemos concluir que incluir fondos y ETF que invierten en sociedades conocidas como REIT y Socimi, nos va a ayudar a diversificar la cartera y obtener una rentabilidad extra atractiva protegiéndonos contra la inflación. Siempre sin olvidar que es un activo de riesgo, con una volatilidad más próxima a la renta variable que a la renta fija.