Artículo de Keith Black, director general de Estrategia de los contenidos en CAIA (Asociación de Analistas Certificados de Inversiones Alternativas).
Sé que una de las frases más peligrosas de pronunciar en el sector de las inversiones es “esta vez es diferente”. Sé que la historia de la portada de la revista Business Week de 1979 sobre “La muerte de las acciones” ha sido ridiculizada durante la mayor parte de los últimos 40 años. Sé que el año 2008 representó principalmente una crisis financiera e inmobiliaria y que después de seis años los precios de las casas y de las acciones alcanzaron nuevos máximos.
Pero lo diré de todas formas: ¿y si esta vez fuera diferente? ¿Y si ésta fuese la muerte del sector inmobiliario? ¿Y si los consumidores americanos, y quizás globales, cambiasen su modo de pensar, volviendo al del periodo de la Gran Depresión? Sí, la Gran Depresión de los años treinta.
Anotad esta fecha, el 26 de marzo de 2020, cuando el número de americanos desempleados ha aumentado más de 3,2 millones en una sola semana, haciendo aumentar el porcentaje de desempleo desde un bajísimo 3,5% del mes de febrero. El anterior récord semanal, del mes de octubre de 1982, era inferior a 700.000. La preocupación es que las solicitudes de los desempleados puedan aumentar más de un millón a la semana hasta que no pase la pandemia. En la Gran Depresión de los años treinta, el desempleo alcanzó casi el 25%, respecto al 3,2% de 1929. Entre 1930 y 1932 el PIB de Estados Unidos disminuyó un 25%. Según las estimaciones, en Estados Unidos, el PIB del segundo trimestre sufrirá una disminución entre el 20% y el 50% de la actividad económica. La disminución del mercado de acciones en marzo de 2020 ha sido el más rápido desde 1931.
Naturalmente, la mayor parte de los operadores del mercado esperan una fuerte recuperación una vez que el virus haya pasado y que los consumidores y los trabajadores salgan del aislamiento. Esta expectativa de una fuerte recuperación se basa en un presupuesto fundamental: una vez que todos estén de nuevo en buena salud, los consumidores seguirán teniendo tanto la capacidad como la voluntad de gastar.
No creo que esto sea verdad y las implicaciones para el sector inmobiliario global son muy preocupantes, quizás aún más preocupantes que el 46% de la caída registrada por los REITS estadounidenses desde el 24 de febrero hasta el 23 de marzo. ¿Y si esta caída de los REITS subestimase el daño que el sector inmobiliario comercial sufrirá en los próximos meses y años?
La Asociación Nacional de los Agentes Inmobiliarios estima que en el tercer trimestre de 2019 el porcentaje medio de los inmuebles desocupados era del 5% para los inmuebles plurifamiliares, del 5% para los de la industria, del 9% para los del comercio al detalle y del 10% para los de las oficinas. Tanto los porcentajes de inmuebles desocupados como los tipos impositivos máximos han disminuido constantemente desde 2010, año de la recuperación de la crisis financiera global. Muchos podrían haber olvidado que en el periodo 2010-2012 los inmuebles desocupados en la industria, en el comercio al detalle y en las oficinas fueron entre el 15 y el 20%.
Las perspectivas para las viviendas plurifamiliares siguen muy de cerca el desarrollo del empleo y de la formación de nuevos núcleos familiares. Mientras que el desempleo aumenta y los ingresos financieros son menos seguros, las dimensiones de las familias siguen siendo grandes o incluso aumentan, mientras que la formación de nuevos núcleos familiares se ralentiza. Al final de una de las décadas económicas más fuertes de la historia, Bankrate observa que el 28% de los consumidores americanos no tiene ahorros y otro cuarto tiene menos de tres meses de liquidez procedente de los ahorros. Sólo el 18% de los americanos puede vivir de sus propios ahorros durante seis meses.
Con una caída del PIB del 20% al 50% en el segundo trimestre de 2020 y un porcentaje de desempleo probablemente superior al 20%, a muchos de los que actualmente pagan un alquiler o una hipoteca les resultará difícil respetar los plazos de pago, sobre todo en ese 53% de consumidores americanos que tiene menos de tres meses de liquidez para pagar los gastos primarios. Para el año 2020 preveo un porcentaje de insolvencia de los alquileres o de las hipotecas de un 20%.
¿Y el sector de las ventas minoristas y de la restauración? A finales de 2019, los inmuebles desocupados en los centros comerciales estadounidenses alcanzaron casi el 10%, el nivel más alto desde cuando Reis empezó a recoger datos en 2000. Coresight Research apunta a 9.300 cierres de tiendas en Estados Unidos en 2019, mientras que algunos consideran que en 2020 las quiebras de las cadenas de tiendas al detalle se puedan triplicar.
Según FSR e IBISWorld, el 80% de los restaurantes quebrará en el plazo de cinco años y el 67% de los costes de un restaurante con servicio completo se usará para los sueldos y para la comida, dejando al inmueble sólo un mínimo margen del 6,2% al neto de los gastos relativos. Después de haber permanecido cerrado durante menos de dos semanas, Cheesecake Factory ha comunicado a los dueños de los centros comerciales que el 1 de abril no podrá pagar el alquiler de todos sus restaurantes.
Tratemos de ser optimistas sobre el hecho de que las cuarentenas y los cierres empezaron a disminuir en mayo de 2020, lo que significa que las tiendas minoristas y los restaurantes habrán tenido unos tres meses de ventas casi nulas. Es importante destacar que, quien ha vendido, probablemente ha registrado entradas derivadas de las entregas a domicilio, de la comida para llevar y de las ventas online. A largo plazo, estos tipos de ventas móviles tendrán exigencias de espacios inmobiliarios mucho más reducidos. Mi estimación personal para finales del año en Estados Unidos es un porcentaje de inmuebles desocupados del 30% para los espacios de venta al detalle y los restaurantes.
Por último, hay que considerar el mercado de los inmuebles para oficinas. Este mercado está dominado por los trabajadores de cuello blanco con ingresos más elevados, empleados que tienen más posibilidades de trabajar en casa respecto a los de la venta minorista, la restauración, los servicios o los trabajadores de la industria.
Durante la actual recesión, un número récord de profesores y estudiantes, banqueros, abogados y programadores informáticos han creado una oficina en su propia casa y han aprendido a usar herramientas como Zoom, Skype, Team y Slack. Mientras que desde hace algunos años la tendencia del teletrabajo se está desarrollando lentamente, actualmente la mayor parte de los trabajadores de cuello blanco se ha visto obligada a experimentar el teletrabajo.
Y por esto, me pregunto: “¿y si…?” ¿Y si a los trabajadores de cuello blanco les gustase trabajar desde casa? ¿Qué pasaría si los empleadores descubrieran que sus empleados tienen una productividad parecida a la que tenían antes cuando iban a la oficina? ¿Y si los dadores de trabajo del 20% de la fuerza de trabajo de los trabajadores de cuello blanco prolongasen el experimento del trabajo desde casa hasta finales del año o incluso durante más tiempo?
Si la tendencia del trabajo desde casa acelera, la demanda de inmuebles para las oficinas será negativa, sobre todo en las ciudades con los costes más altos. Si los trabajadores de cuello blanco pueden trabajar desde casa a tiempo indeterminado, tendrán bien pocas razones para seguir viviendo en ciudades como Nueva York y San Francisco, que tienen costes de alojamiento elevados, largos desplazamientos casa-trabajo y elevados tipos impositivos sobre la renta. De esta forma, empezará un éxodo hacia ciudades más a la moda, con un clima más cálido y con impuestos más bajos, como Austin, Columbus, Nashville y Orlando.
Todo esto por lo que se refiere a la capacidad de gastar. En cambio, ¿qué pasa con la voluntad de gastar? ¿Y si los consumidores adoptasen en masa la mentalidad de la Gran Depresión? Con los ingresos limitados, en los años treinta, las familias redujeron drásticamente el consumo, reutilizando/reciclando/reparando y canjeando todo lo que podían. En lugar de la cultura del usar y tirar de los últimos 30 años, cada objeto se reutilizó y valoró hasta cuando ya no podía volver a funcionar. Incluso cuando esas familias alcanzaron la prosperidad de la segunda postguerra, siguieron siendo conocidas por su austeridad, sus ahorros y sobre todo por su limitada voluntad de gastar dinero. Si llega otra recesión, si llega otra pandemia, si los rescates del gobierno desaparecen, si no nos fiamos de las pensiones y de la Seguridad Social, ahorraremos un poco más y gastaremos un poco menos.
Gastaremos un poco menos en el cine. Gastaremos un poco menos en las tiendas al detalle. Gastaremos mucho menos en los restaurantes. No volveremos a los centros comerciales, visto que después de la pandemia de COVID-19 un cuarto de las tiendas habrá cerrado. Trabajaremos desde casa. Pasaremos más tiempo con nuestras familias. Daremos más paseos. Nos desplazaremos menos por trabajo. Aprenderemos a cocinar y a ir a las tiendas de alimentación en vez de a los restaurantes.
Esto se adapta a la mentalidad ESG (aspectos ambientales, sociales y de gobernanza), que es más común en la generación de los millennials que en la de los baby boomers. ¿Y si trabajar desde casa significase menos contaminación y ralentización del cambio climático? ¿Y si comprar el 20% de ropa menos redujese los residuos en los vertederos? ¿Y si pudiera devolver más rápidamente mi préstamo estudiantil reduciendo el 20% los gastos en los bares y en los restaurantes? La próxima vez que se presente una crisis, será mejor tener un poco de dinero ahorrado para amortizarla.
Espero equivocarme pero, si tengo razón, tendría miedo de ser un inversor inmobiliario. Espero que mis inquilinos paguen el alquiler el 1 de cada mes. Si no lo hacen, mi familia y yo nos saltaremos más de una comida en el restaurante.
El sector inmobiliario podría cambiar para siempre después de esta pandemia. Podría producirse en nosotros un cambio radical. Recordad, está en juego tanto la capacidad como la voluntad de gastar. Tened cuidado: si una mentalidad depresiva, un desempleo vertiginoso, una reducida propensión marginal al consumo a largo plazo o incluso una mentalidad millennial de reducir la actividad económica para salvar el planeta empezasen a tomar el control, sería casi como si la economía se hubiera infectado por el virus mucho tiempo después de la recuperación de los hospitales.
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Este artículo ha sido publicado originariamente en el número de mayo de 2020 de Real Assets Adviser, ©2020 Institutional Real Estate, Inc. Reeditado con el permiso del editor.