Después de casi cuatro años de existencia, parece que por fin las SOCIMI pueden constituirse en un vehículo societario idóneo, que ayude a la dinamización del mercado inmobiliario español. Si bien se trata de una figura importada y basada en los llamados Real Estate Investment Trust, su adaptación inicial a la normativa española no resultó excesivamente afortunada, entre otros motivos por su rigidez y su tratamiento fiscal, que impedía su desarrollo y carecía de atractivo para los inversores, sobre todo los internacionales.
En la actualidad y, después de los ajustes que ha sufrido su normativa, se ha despertado un creciente interés por esta figura, ya que se ha reducido su capital mínimo, se ha establecido una exención total por sus rentas derivadas de inversiones aptas, se han eliminado los límites a su endeudamiento y se permite su cotización en el MAB con un régimen de free float ciertamente flexible y atractivo.
Todo lo anterior, unido a otras ventajas de este vehículo societario ya existentes con anterioridad, como por ejemplo la posibilidad de realizar operaciones de reestructuración empresarial con neutralidad fiscal, poder beneficiarse de la consideración de empresa familiar en el Impuesto sobre el Patrimonio y por tanto también en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el facilitar la liquidez de este tipo de sociedades, han puesto a las SOCIMI en el abanico de alternativas a considerar en cualquier análisis relativo a patrimonios o transacciones de adquisición de carteras inmobiliarias.
En este sentido, si bien las SOCIMI tienen vocación de servir como vehículo de inversión colectiva (aunque no son legalmente Instituciones de Inversión Colectiva) y de captación de inversores particulares e institucionales, teniendo en cuenta la situación actual de la economía española y, más en concreto de sus mercados inmobiliario y de capitales, no pensamos que esa pueda ser la vía por la que las SOCIMI inicien su despegue.
Por el contrario, todo parece indicar que las primeras SOCIMI van a ser sociedades de grupos familiares, que aprovechen esta oportunidad regulatoria para reestructurar sus patrimonios inmobiliarios de cara a optimizar la fiscalidad de sus rentas inmobiliarias y facilitar de paso su planificación sucesoria, sin necesidad de utilizar los mercados de valores para la captación de fondos de terceros. En esta reestructuración se pueden separar y clasificar los activos inmobiliarios que se destinen al arrendamiento - los aptos para SOCIMI – de otros destinados a la promoción y venta e incluso para aislar activos específicos o carteras y poder igualmente constituir SOCIMI con un único activo en explotación.
Por otro lado, es necesario hacer una referencia a los costes asociados a este tipo de sociedades, ya que su puesta en marcha y desarrollo van a implicar a abogados, auditores y asesores financieros. En este mismo sentido, los propios de la cotización en un sistema multilateral de negociación como el MAB, los cuales si bien son más reducidos que los de los mercados secundarios organizados, pueden suponer un porcentaje alto de los ingresos de la SOCIMI, sobre todo en aquellas de menor tamaño.
Este análisis de costes es similar al que podría hacerse sobre los asociados a las SICAV de menor tamaño, en las que porcentualmente pueden representar cantidades que las hacen poco atractivas en comparación con otras estructuras de inversión, como pueden ser en este caso carteras gestionadas de fondos de inversión y que deben llevar a reflexionar sobre la idoneidad de aquéllas, para según qué inversores y qué patrimonios.
La misma reflexión debería hacerse sobre las SOCIMI, que no pueden ser un activo apto para cualquier inversor o patrimonio inmobiliario, pero que merecen ser tenidas en consideración.
En relación a los costes hay otro aspecto interesante que resaltar y es que, aunque pueda sonar paradójico, teniendo en cuenta que SOCIMI significa Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, no todas deberán cotizar en el MAB, ya que aquellas que estén participadas por otras SOCIMI no tienen que cumplir este requisito, lo que facilita los objetivos de reestructuración y planificación antes señalados.
Por último, debemos hacer referencia a los requisitos de free float para las SOCIMI en el MAB, que en virtud de una reciente circular de este mercado, pueden en la práctica carecer de inversores externos a la familia o grupo de control.
Por todo lo anterior, esperamos que esta vez sí arranque este mercado y constituya una vía adicional para la recuperación de la economía en general y del sector en particular.
*Enrique López de Ceballos es ponente del evento que el jueves 13 de junio organiza iiR titulado "Gestores financieros y Agentes patrimoniales de banca privada 2013".