Dos semanas después de que los ciudadanos británicos votasen a favor de la salida de la Unión Europea (UE), la crisis deja de ser exclusivamente política para empezar a cobrarse sus primeras víctimas financieras. Ayer saltaron las alarmas al notificar Standard Life Investments (SLI), Aviva Investors y M&G Investments la suspensión temporal de los reembolsos de sus respectivos fondos de activos inmobiliarios británicos para evitar la avalancha de reembolsos tras el Brexit. Para muchos actores del mercado, esta decisión ha agitado los viejos fantasmas de 2007.
La congelación del Standard Life Investments UK Real Estate Fund, un fondo que invierte de forma directa principalmente en real estate comercial (oficinas, industria, minoristas), se hizo efectiva a las 12:00 horas del pasado 4 de julio. Es un fondo con formato OEIC (no disponible dentro de la SLI Global Sicav y sin formato UCITS) que no está disponible para su venta ni comercialización en España. La firma ha indicado que todas las solicitudes recibidas con posterioridad a esa fecha serán sujetas a provisiones de suspensión, una opción que está especificada en el prospecto del fondo. “Hemos presenciado recientemente la reducción por parte de algunos inversores de sus asignaciones a la clase de activo, llevando a un incremento generalizado de retiradas de dinero de los fondos de real estate en general. Estas peticiones de reembolsos se han cumplido a través del efectivo residual en cartera”, han afirmado vía comunicado los representantes de SLI.
La gestora escocesa ha atribuido los flujos de salida al Brexit: “El resultado del referéndum sobre la UE tiene implicaciones significativas en todos los mercados financieros en general. El incremento resultante de la incertidumbre en torno al impacto para el mercado inmobiliario comercial en Reino Unido ha dado como resultado un incremento de las peticiones de reembolsos. En circunstancias como esta, puede ser necesario introducir ciertos controles sobre el programa de ventas de activos para cumplir con las peticiones de reembolso”. Desde la firma han justificado su decisión de esta manera: “Aunque no es una práctica habitual en el negocio la suspensión de los reembolsos del fondo, pensamos que esta decisión refleja un periodo de circunstancias excepcionales del mercado. La suspensión terminará en cuanto sea posible, y será revisada formalmente al menos cada 28 días”.
Según publica Bloomberg, Aviva Investors también decidió ayer suspender los reembolsos del Aviva Investors Property Trust debido a “la falta de liquidez inmediata”. “Hemos actuado para salvaguardar los intereses de todos nuestros inversores al suspender las peticiones al fondo con efecto inmediato”, había comentado la firma a través de un comunicado. Desde Aviva Investors habían comunicado el pasado 16 de junio que habían tenido que rebajar las expectativas de retorno para este mismo fondo del 8,7% al 6,6% en 2016, y hasta el 5,1% anual entre 2016 y 2020. Richard Levis, analista de real estate global de la firma, declaró que los retornos totales del real estate británico habían perdido momento a lo largo de primer trimestre del año, hasta el punto de registrar el retorno más bajo desde 2012. “Los volúmenes de transacción en el primer trimestre cayeron en torno a un tercio del valor en términos interanuales, hasta 13.500 millones de libras”, añadió Levis.
De acuerdo con Bloomberg, están apareciendo previsiones entre actores de la industria de que el valor de las oficinas en Londres podría caer hasta un 20% en los tres años siguientes a la salida de Reino Unido de la UE. De cumplirse el pronóstico, podría certificar el pinchazo de la burbuja inmobiliaria que ha sobrevolado a la capital británica en los últimos años.
La última gestora en sumarse a esta decisión fue ayer tarde M&G Investments. Investment Week publica que la gestora ha suspendido con efecto inmediato los reembolsos del M&G Property y su fondo feeder (fondo que invierte exclusivamente en otro fondo, con posibilidad de hacerlo en una divisa distinta). "Los reembolsos del fondo han subido marcadamente por los elevados niveles de incertidumbre en el sector inmobiliario comercial de Reino Unido desde el resultado del referéndum sobre la permanencia en la UE. Los reembolsos han alcanzado ahora un punto en el que M&G cree que lo mejor para proteger los intereses de los partícipes del fondo es aplicar una suspensión temporal de las órdenes", ha revelado la firma vía comunicado.
Medidas cautelares
Funds People ha consultado a otras gestoras propietarias de fondos de real estate británico disponibles para su venta en España. Desde Kames Capital han indicado sobre su fondo Kames Property Income que el pasado 28 de junio procedió a un ajuste de las valoraciones de los activos en los que invierte su producto. Estas evaluaciones pasarán de efectuarse con una frecuencia mensual a una semanal como mínimo.
La gestora ha explicado vía comunicado que, como consecuencia del incremento de la volatilidad provocado por el Brexit –que prevén que se prolongue en el corto plazo- “es muy difícil pronosticar el impacto en el largo plazo del referéndum sobre la economía británica y sobre el mercado inmobiliario británico en particular”. La gestora dispone de análisis independientes de valoración sobre activos inmobiliarios, pero los más recientes aún no han recogido la evolución de la actividad inmobiliaria tras el Brexit. “Por tanto, para tratar con ecuanimidad a los clientes, hemos hecho un ajuste del justiprecio del Kames Property Income Fund. Lo hemos hecho en conformidad con las provisiones recogidas en el prospecto del fondo, teniendo en cuenta los indicadores generales del mercado y otras variables económicas. Nuestra opinión es que este ajuste de precios es justo y razonable, y continuamos monitorizando muy de cerca los eventos del mercado de aquí en adelante”, concluyen desde Kames Capital.
Columbia Threadneedle Investments también cambió la fijación de precios de su fondo Threadneedle Property, aunque lo hizo en mayo. Al igual que Kames, las valoraciones de los activos han pasado de revisarse con carácter mensual a semanal. Don Jordison, gestor del fondo, ha declarado sobre esta decisión: “Nuestra meta es asegurar un trato justo a todos nuestros inversores, ya estén invirtiendo a corto o a largo plazo. No hemos sido inmunes a la tendencia de fugas de capitales del sector inmobiliario y esta decisión tiene como objetivo prevenir que cualquier inversor se vea en una situación de desventaja por los impactos negativos de los costes de transacción”. “En Columbia Threadneedle creemos que la propiedad siempre tendría que formar parte de una cartera equilibrada”, añade.
Otras firmas que recientemente han optado también por revisar el valor de sus activos con una frecuencia semanal en vez de mensual han sido Aberdeen, Legal & General y Henderson. Fuentes de Henderson han aclarado que su fondo de real estate británico no está disponible para su venta en España.
