Los inversores miran al mercado inmobiliario europeo en busca de pistas para saber hacia dónde se dirige la economía. La radiografía a junio de 2022 muestra que el volumen de inversión inmobiliaria comercial en Europa alcanzó un máximo en 12 meses al elevarse hasta los 280.000 millones de euros. Sin embargo, la actividad del segundo trimestre, especialmente en el sur de Europa, se ralentizó debido al aumento de los tipos de interés y a unas condiciones de financiación más estrictas. La demanda de los inversores se ha centrado en activos de calidad, en términos de ASG y credenciales técnicas, mientras que el aumento de los costes de renovación ha pesado mucho en la demanda de activos más antiguos y menos eficientes energéticamente.
Mientras tanto, el volumen de inversión en el sector inmobiliario de oficinas registró un aumento del 9% en doce meses consecutivos a finales de junio de 2022 frente a diciembre de 2021. Los sectores de la logística y la industria ligera tuvieron un buen comportamiento, con un volumen de inversión récord de más de 67.000 millones. La demanda de esta clase de activos está impulsada por los aumentos previstos de los valores de los alquileres, dada la baja desocupación y la fuerte demanda de los usuarios. El volumen de inversión minorista ha vuelto a los niveles anteriores a la crisis, impulsados por el aumento de la rentabilidad.
Los datos, pormenorizados
Son los datos que maneja Virginie Wallut, directora de análisis inmobiliario e inversión sostenible de La Française Real Estate Managers, quien destaca que los rendimientos de las oficinas han empezado a reducirse. “El segundo trimestre de 2022 estuvo marcado por una rápida subida de los tipos de interés a largo plazo, que provocó mecánicamente una compresión de la prima de riesgo inmobiliaria. Desde entonces, los rendimientos inmobiliarios han empezado a reajustarse. Los mercados francés y alemán, donde los rendimientos eran más bajos, fueron los primeros en experimentar una corrección rápida pero moderada”, revela.
Sin embargo, a finales de junio de 2022, los rendimientos de las oficinas prime seguían situándose por debajo del 3% en París y en las principales ciudades alemanas. “Se espera que el aumento de los rendimientos sea más pronunciado y probablemente dure más tiempo para los activos secundarios, especialmente en el sur de Europa”, augura.
Tendencias en el uso de oficinas
A pesar de los vientos en contra, la contratación en toda Europa continuó su trayectoria positiva y aumentó un 46% interanual, superando su media decenal en un 3%. Todas las principales ciudades europeas registraron un crecimiento positivo de la contratación en un periodo de doce meses, con la excepción de Ámsterdam, que experimentó un ligero descenso de la demanda (-3%). Siempre con datos a junio de 2022, Dublín, Londres y Lille han visto cómo su contratación se ha duplicado en los últimos doce meses.
“La oferta inmediata de oficinas en las principales ciudades europeas se mantiene estable durante el último año, a un nivel relativamente alto. Sin embargo, el rápido aumento de los costes de construcción y financiación debería limitar la oferta futura y podría contribuir a un descenso de la desocupación a medio plazo”, explica la experta.
Cuidado con las tendencias del valor del alquiler
Tal y como indica Wallut, la crisis sanitaria y el desarrollo del teletrabajo han alterado la dinámica del mercado inmobiliario. “Anteriormente y a grandes rasgos, un aumento global de la desocupación provocaba una disminución general de los valores de los alquileres. Hoy en día, es importante reconocer que los submercados pueden comportarse de forma diferente, y la tendencia a la centralización es un factor determinante del valor de los alquileres”.
Los incentivos de los activos secundarios, en todos los mercados, siguen alcanzando niveles récords. La demanda se dirige cada vez más hacia activos céntricos, con servicios y energéticamente eficientes.
“La escasa oferta en Alemania ha seguido presionando al alza los valores de los alquileres en el país. A finales de junio de 2022, los alquileres prime se situaban en 510 euros el metro cuadro al año en Berlín, 522 en Múnich y 546 en Fráncfort, lo que representa aumentos interanuales de entre el 3% y el 10%. Londres, por su parte, muestra el mayor incremento interanual (+13%) con valores de alquiler de 1.626 euros para los mejores activos a finales de junio de 2022”, concluye.
