Los expertos valoran el gran atractivo de las sociedades de inversión inmobiliaria, pero critican la actual regulación de los arrendamientos.
“No creo que esta ley [la que regula las Socimi] tenga éxito. La estructura es atractiva, pero si el mercado no lo es, la figura fracasará” . Así de contundente se mostró Isidro del Moral, socio de Broseta Abogados, durante su intervención en el III Foro Broseta de Wealth Management celebrado recientemente en Madrid. Una opinión en parte compartida por Luis Trigo, también socio del despacho, para quien “lo que se quiere es que la ley sea un impulsor de la realidad”, pero apunta a que “el problema es que se quede en una ley que sólo sea un incentivo fiscal y eso no basta”.
Como resumió Julio Veloso, socio de Broseta, entre los nuevos requisitos básicos que fija la reciente regulación de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi) está el que tengan un capital social mínimo de cinco millones de euros (antes eran 15 millones); que sus acciones sean nominativas; que puedan cotizar en un sistema multilateral de negociación español (como el MAB); basta con que tengan un inmueble, con lo que desaparece el anterior requisito de diversificación; no tienen límites respecto al porcentaje que pueden financiar; y su gravamen será, en general, del 0% en el Impuesto sobre Sociedades (IS) si distribuyen dividendos a socios con participación inferior al 5% y que tributen por dichos dividendos a un tipo superior al 10%; en otro caso, la sociedad tributará sobre el importe de dichos dividendos repartidos al 19%
Para Del Moral, “esta ley es mejor y flexibiliza incluso por encima de las de otros países, pero la asignatura pendiente es el subyacente. Si el mercado inmobiliario sigue como el actual, esta ley fallará”. Entre algunos de los aspectos que actualmente no funcionan, Trigo hizo referencia en su intervención a la reciente reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que, si bien, en su opinión “es un paso en buena dirección para dar seguridad al inversor”, sigue dejando en manos de un juez cuestiones como la indemnización en caso de impago del inquilino. En opinión de Trigo, es esencial para el mercado de alquiler “dar seguridad en el obligado cumplimiento”.
Mercado de alquiler
Más allá de la normativa, el mercado de alquiler presenta un panorama especialmente afectado por la crisis. Susana Rodríguez, de Aguirre Newman, dibujó durante su intervención en el Foro Broseta un paisaje muy polarizado entre el uso terciario (oficinas, locales comerciales, etc.) y la vivienda. Mientras el primero, según las estimaciones de Rodríguez, está en niveles de 2004 con precios que rondan los 23/24 euros el metro cuadrado, “nominales porque reales se estaría por debajo”, puntualizó; en el caso de la vivienda de alquiler “es un agujero negro”.
En su opinión, el alquiler de oficinas y locales de negocio y similares es un mercado profesionalizado y transparente que, en la zonas comerciales buenas está estabilizado y en el que “la reducción de precios ya se ha realizado y se ha pasado de 42 euros/m al 5% a 23 euros/m al 6%. Es un buen momento para invertir”. Aunque esto no impide que “al final de año, la contratación neta es negativa. Se mueven entre 300.000 y 350.000 metros cuadrados y en un mercado estabilizado estaríamos en 500.000 metros cuadrados”, apuntó Rodríguez, ya que “ahora las empresas se cambian para reducir metros”.
Respecto al alquiler de vivienda, la opinión de Rodríguez es clara: “No hay mercado de alquiler”. Se trata, explicó, de un terreno en el que no hay patrimonios profesionalizados y es complicado acceder a datos reales.
A la hora de valorar el efecto que puede tener la Sareb sobre el mercado inmobiliario, Aguirre explicó que “poco” en lo que respecta a edificios en rentabilidad. “La cartera de la Sareb se compone de muy poco residencial y una parte importante de suelo, mientras que en cuanto a vivienda, los compradores son private equity que quieren comprar barato para vender barato, así que tiene poco impacto”.
