Aplicar el value investing al sector inmobiliario es una tarea al alcance de unos pocos gestores en España. Josep Monsó, gestor del GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliarias, es uno de ellos. Su fondo está dirigido a tres tipos de inversores: en renta variable, en inmuebles y rentistas.
Intenta focalizar su inversión en países situados en el valle del ciclo o en fase alcista y en empresas de tipo patrimonialista, propietarias de inmuebles de toda clase y que perciben un alquiler por los mismos. Entre los inmuebles subyacentes, pueden encontrarse residencial, parkings, oficinas, centros comerciales, residencias de gente mayor o residencias de estudiantes, entre otros.
El fondo fue lanzado a finales de 2011 por GVC Gaesco Gestión, momento en el que, vista la primera caída de precios del real estate en España, el interés de los clientes de GVC Gaesco por el inmobiliario comenzaba a despertar tras varios años letargo. Sin embargo, los expertos de la firma consideraron que esta caída no era lo suficientemente profunda como para entrar de forma directa, de ahí la idea de registrar un fondo especializado en este tipo de activo pero con un enfoque global e indirecto. “Desincentivamos a los clientes a comprar pisos por aquel entonces. Sin efecto fiscal, esos clientes comprarían hoy 2,21 pisos con lo que hubieran comprado ese año”, pone en contexto Monsó.
Entonces, ¿dónde y cómo empezó a invertir el GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliarias? “Las oportunidades surgen por el hecho que la burbuja inmobiliaria no fue global”, explica su gestor. Alemania fue un foco importante al inicio de la estrategia. También Japón, así como otros países donde el ciclo ya avanzaba, como Estados Unidos o Reino Unido.
Monsó está convencido de que el actual entorno de mercado con bonos casi sin rendimiento e incertidumbre en renta variable hace propicia la inversión en un fondo de renta variable con enfoque inmobiliario global. “El activo inmobiliario ha sido el mejor activo de los últimos 15 años, con una rentabilidad anualizada superior al 10% medida por el FTSE EPRA/NAREIT Developed. Rinde al mismo nivel que la renta variable o más, incluso”, justifica.
El fondo del que es responsable está destinado a un euroinversor, ya que la mayor parte de la inversión se efectúa en euros. Su posicionamiento se reparte entre compañías inmobiliarias y REIT, así como en su versión española, las socimi. Normalmente, la estrategia de Monsó pasa por concentrar sus posiciones, en torno a la treintena, si tiene convencimiento sobre ellas, y por contar de media con un 10% de liquidez para acceder a las oportunidades de inversión que se le presentan sin tener que verse obligado a deshacer o diluir posiciones. Aunque dispone de ventanas de liquidez para monetizar rentas para los inversores con un perfil rentista, la mayoría de los clientes invertidos han desechado esta opción hasta el momento.
Grandes apuestas y mercados calientes
Entre sus grandes apuestas, se observan nombres como la alemana Alstria Office, la británica Unite Group, la francesa Orpea o la japonesa Message. En lo que respecta a España, apunta, “el valor de los activos prime en Madrid y Barcelona está subiendo”. Entre las socimi disponibles en el mercado español, su favorita es Merlin Properties. “Merlin quiere ser referencia en España y Europa a largo plazo. El resto de socimi no tienen el suficiente track record o, en algunos casos, no termino de entender cómo se gestionan sus activos”, explica.
Desde el nacimiento del fondo, ha ido reduciendo progresivamente posiciones en Alemania, Reino Unido y Hong Kong. “Si la economía periférica europea avanza como es debido, la exposición del fondo viraría desde zonas prime de países core a zonas prime de países periféricos”, avanza Monsó.
“Hoy por hoy, me costaría invertir en residencial alemán o prime británico. Sólo pueden justificarse esas inversiones en la actualidad por valor relativo. El valor relativo no es como deben valorarse las cosas, pero si comparas estos activos con el bono alemán, te salen las cuentas. Si se trata de buscar rentas, estos activos son mejores y más estables”, defiende el gestor del GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliarias, cuya rentabilidad anualizada a tres años es del 25,13%.
