Si ha dejado el verano de 2016 alguna observación para el recuerdo, es la de que incluso el peor de los escenarios posibles – en este caso, el Brexit- puede ser olvidado rápidamente por los inversores. Sin embargo, algunos han pagado un elevado precio por el olvido. Cabe recordar que la semana del 6 de julio hasta seis fondos de real estate británico pertenecientes respectivamente a Standard Life Investments, Aviva Investors, Henderson, M&G Investments, Columbia Threadneedle Investments y Aberdeen tuvieron que suspender temporalmente la negociación de suscripciones y reembolsos por falta de liquidez.
Dos meses más tarde, el único fondo que ha reabierto es el Aberdeen UK Property. Cabe recordar que la fórmula aplicada por la gestora escocesa fue distinta a la de sus competidores: congeló los reembolsos una semana, y posteriormente aplicó un ajuste de dilución sobre el valor del fondo del 17%. Posteriormente, a principios de agosto, efectuó un ajuste de entre el 5% y el 7% sobre el fair value de los activos subyacentes, según Investment Week. Actualmente el fondo ha recuperado la comisión de reembolso del 1,25% que aplicaba antes del referéndum, según informa BBC.
Signos claros de debilidad
Entre tanto, algunas gestoras han seguido atentamente la evolución del mercado inmobliario británico, poniendo atención sobre todo al segmento de vivienda (gran parte de los fondos paralizados tenía exposición más bien a real estate comercial, aunque el alquiler de residencias de viviendas para estudiantes suele ser una temática popular entre este tipo de productos).
Desde Fidelity International, Claire Dwyer llama la atención sobre el inesperado buen comportamiento del mercado británico de viviendas durante el primer mes tras el Brexit: se adquirieron 94.550 inmuebles en julio, una cifra sólo ligeramente inferior a la de junio (95.430 inmuebles). “Lo que es sorprendente es lo resistente que ha sido el mercado tras el resultado del Brexit”, afirma la experta. En cambio, considera menos esperanzador los datos sobre segmento inmobiliario de carácter comercial: las ventas de inmuebles no residenciales cayeron en julio un 2% respecto a julio de 2015. “Esto marca la primera caída interanual de los volúmenes desde abril de 2013”, indica Dwyer.
Andrew Allen, responsable de la estrategia inmobiliaria global de Aberdeen, observa en cambio que desde la fecha del referéndum (23 de junio), la cotización de varias de las principales empresas constructoras británicas se ha hundido más de un 25%, mientras que NHBC (entidad garante y aseguradora de nueva vivienda en Reino Unido) notificó que el número de terrenos nuevos registrados para desarrollo urbanístico cayó un 8% entre enero y mayo. “Todo esto apunta a menos nueva construcción y, en cambio, supone malas noticias para las perspectivas de la baja oferta crónica de vivienda en Reino Unido”, afirma Allen.
Como antídoto, el experto propone incentivar a los inversores de largo plazo para que construyan propiedades de alta calidad destinadas a alquileres: “Estos inmuebles podrían proporcionar un flujo duradero de rentas durante un largo periodo de tiempo. Esos caseros profesionales serán buenos para los inquilinos. El problema es que los inversores no tienen los guardaespaldas que necesitan para tomar el riesgo de construir esos edificios”.
El responsable también sugiere que el nuevo gobierno – renovado tras la dimisión de David Cameron- podría “establecer un marco que permite que se ofrezcan contratos de leasing donde los alquileres sean quizás de mayor duración y estén vinculados a la inflación”. Con esta medida, cree que “se podría crear un mercado estable en el que los inversores a largo plazo se sintieran más cómodos al comprometer su capital. De hecho, los arrendamientos más largos son mucho mejores para los inversores”.
