L'analisi di Geoffrey Dybas, portfolio manager del Nordea Global Real Estate Fund sul settore del real estate a livello mondiale, opportunità e qualche criticità.
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Il settore immobiliare a livello globale è estremamente sfaccettato. C'è una grande diversificazione per quanto riguarda l'offerta dalle aziende quotate di questo settore. Infatti, si considerino i 22 Paesi sviluppati, le economie emergenti e gli oltre 16 segmenti in cui individuare opportunità di investimento. "Il real estate offre una moltitudine di singole opportunità sia nel segmento core (uffici, commercio al dettaglio, abitazioni, edifici industriali e hotel) che in quello non core (data center, ripetitori, residenze per studenti, case in affitto unifamiliari, case prefabbricate, self-storage, REIT, strutture sanitarie, case di riposo)", dice Geoffrey Dybas, portfolio manager del Nordea 1 – Global Real Estate Fund. Inoltre, secondo l'esperto vanno considerati i diversi cicli di settore che coprono numerose regioni geografiche e i vari cicli economici. Ciascuno di questi mercati potrebbe operare in diversi contesti di politica fiscale e monetaria.
Focus su mercato cinese ed europeo
Come noto, la Banca centrale europea ha appena rivisto al ribasso le stime sul PIL. "Ogni volta che una delle maggiori economie attraversa un rallentamento economico, questo può pesare sulla crescita globale e ancora di più sui suoi partner commerciali. Se questo impatto aiutasse a ridurre i livelli di inflazione che diverse banche centrali hanno cercato di contrastare, potrebbe alleviare la pressione, riducendo la necessità di aumentare ulteriormente i tassi di interesse e portando a individuare opportunità di investimento nel comparto azionario che potrebbe essere stato eccessivamente colpito dall’aumento dei tassi", ammette l'esperto di Nordea AM. Riteniamo dunque il settore immobiliare quotato globale sia da prendere decisamente in considerazione.
Dybas prosegue spiegando che, quando si guarda all'Europa oggi, si può notare che la Francia e la Germania hanno livelli del PMI composito inferiori a quelli dell'Eurozona, rispettivamente 43,5 e 46,2 contro 47,1 (dati a fine Settembre 2023). "Si può vedere come le economie più grandi del vecchio continente stiano contrattando e influendo sull'insieme", dice.
C'è però anche un altro versante da osservare attentamente: l'Oriente. "Naturalmente, il rallentamento in Cina ha avuto un impatto maggiore sui partner commerciali orientati all'esportazione come la Germania. Si potrebbe supporre che finché le cose non miglioreranno in Cina, il rallentamento continuerà a pesare sui suoi partner commerciali orientati all'esportazione. Mentre valutiamo il contesto, ci ricordiamo degli incredibili vantaggi che il settore immobiliare globale quotato può ottenere attraverso la diversificazione che offre, sia geograficamente che tra i settori immobiliari core e numerosi settori immobiliari non core in tutto il mondo", precisa l'esperto.
Ancora possibili opportunità
Uno sguardo ai dati. Il settore immobiliare globale quotato ha registrato un ritardo rispetto ai mercati azionari globali nel corso dell'anno, come mostrato dall'indice FTSE EPRA Developed rispetto all'indice MSCI World. Solo il segmento dei data center ha superato l'indice MSCI World fino al 22 settembre. "Si noti che, sebbene i nomi più grandi nei settori immobiliari considerati, tra cui i data center (Equinix e Digital Realty Trust) e distribuzione industriale (ProLogis), siano quotati negli Stati Uniti, si tratta di aziende globali", commenta il portfolio manager. Pertanto, prosegue l'esperto, il peso effettivo negli Stati Uniti è inferiore a quanto si potrebbe supporre guardando la suddivisione percentuale delle capitalizzazioni di mercato azionario su base nazionale (62,6% dell'indice FTSE EPRA Developed al 22 settembre). "Poiché le principali banche centrali hanno evitato di aumentare ulteriormente i tassi di interesse in questo trimestre, e si sono orientati maggiormente verso i dati, la sovraperformance dell'indice MSCI World rispetto al settore immobiliare globale quotato e lo sconto al quale il settore viene attualmente scambiato, riteniamo che si debba prendere in considerazione il settore immobiliare quotato a livello globale", conclude.
