La crisi del Covid-19 ha colpito duramente molti settori economici. Ma il mercato immobiliare, che era stato tra i più penalizzati dalla grande crisi finanziaria del 2008, questa volta ha resistito. In questa voce del Glossario scopriamo cosa sono i REIT e quali opportunità di investimento offrono.
Come illustrato in questo contributo, per buona parte del 2020 i REIT sono stati trascurati a causa dei loro rendimenti di gran lunga inferiori a quelli dei mercati azionari globali. Nonostante il clima di grande incertezza, abbiamo visto che molte tipologie di beni immobili continuano a generare cash flow solidi, essenzialmente grazie ai contratti di locazione di lunga durata. I flussi di reddito dei titoli immobiliari globali, per la maggior parte di alta qualità, appaiono quindi sottovalutati rispetto a quelli delle asset class principali, come azioni e obbligazioni (si veda il grafico).
Differenziale tra il rendimento da dividendi dei REIT e i rendimenti azionari e obbligazionari
Cosa sono i REIT?
I REIT (acronimo di real estate investment trust) sono società che possiedono o finanziano beni immobili destinati alla locazione in vari segmenti del settore immobiliare. In Italia queste società sono chiamate SIIQ, società di investimento immobiliare quotate, e devono soddisfare tutta una serie di requisiti di legge. Nella maggior parte dei casi i REIT sono quotati sulle principali borse valori e offrono una serie di vantaggi agli investitori.
I REIT permettono a chiunque di investire in portafogli di asset immobiliari esattamente come si investe in altri settori, acquistando azioni di singole società oppure tramite quote di fondi di investimento o di ETF. In questo modo gli azionisti dei REIT beneficiano di una parte dei redditi da locazione generati senza dover acquistare, gestire o finanziare beni immobili.
Quali sono gli asset detenuti dai REIT?
I REIT investono in un ampio ventaglio di segmenti del settore immobiliare, come uffici, edifici di appartamenti, magazzini, centri commerciali, studi e centri medici, centri dati, torri di telefonia mobile, infrastrutture e alberghi. La maggior parte di questi strumenti si concentra su un solo tipo di proprietà, ma alcuni detengono in portafoglio immobili di varie tipologie.
Per avere un’idea delle dimensioni di questo mercato guardiamo oltreoceano, dato che gli Stati Uniti si confermano il più grande mercato immobiliare quotato del mondo. Infatti, come mostra questa infografica di VisualCapitalist, i primi 10 REIT del mondo per capitalizzazione sono quotati sui listini USA. In base ai dati di Nareit, l’associazione che rappresenta i REIT e le società immobiliari globali con interessi nel settore immobiliare statunitense, il patrimonio immobiliare lordo di questo mercato si aggira intorno a 4.500 miliardi di dollari ed è composto da oltre 500 mila immobili. In particolare, il patrimonio detenuto da REIT pubblici è pari a 3.000 miliardi di dollari. La capitalizzazione di mercato dei REIT quotati in borsa negli Stati Uniti supera 1.400 miliardi.
Ad ogni modo, i REIT hanno guadagnato protagonismo in Europa e in tutto il mondo e hanno contribuito a promuovere la trasparenza e la professionalità nella gestione dei beni immobili.
Il modello di business dei REIT
Il modello di business della maggior parte dei REIT è semplice e immediato: concedono in locazione gli immobili di loro proprietà generando redditi, che poi distribuiscono agli azionisti sotto forma di dividendi. I REIT devono versare agli azionisti almeno il 90% del reddito imponibile, ma nella maggior parte dei casi versano il 100%.
I vantaggi dei REIT
Liquidità e diversificazione sono tra le caratteristiche principali di questi strumenti. Si tratta di mercati positivi, che poggiano su basi solide e generano utili sorprendenti. Dato che numerosi REIT sono quotati in borsa, offrono la diversificazione tipica del settore immobiliare, senza però i vincoli propri di un mercato illiquido. Un altro aspetto positivo è l’elevato rendimento da dividendi, che attualmente si colloca intorno al 2,7% negli USA, molto al di sopra del rendimento medio dell’S&P 500 e dei rendimenti dei Treasury.
Bisogna però tenere conto della fiscalità dei dividendi percepiti dall’azionista, che riduce il rendimento netto effettivo dell’investimento, nonché della sensibilità del mercato immobiliare ai tassi di interesse, soprattutto in un contesto di inasprimento delle politiche monetarie. Ma si è osservato che se i rialzi dei tassi sono dovuti a un’economia forte che genera un’inflazione crescente, l’incremento degli affitti e dei prezzi delle case neutralizza l’impatto dei maggiori tassi di sconto.
Il potenziale dei REIT
I REIT sono l’asset class che registra i rendimenti più alti da inizio anno e il loro potenziale non accenna a esaurirsi. In base alle stime sulle dimensioni del settore real estate, oltre un terzo della ricchezza su scala globale è detenuta in proprietà immobiliari fisiche. Si tratta di un mercato di grande importanza economica: il settore globale degli immobili commerciali vale 33 mila miliardi di dollari, pari a un terzo del PIL mondiale, anche se gli indici non riflettono ancora queste dimensioni.