Il delicato equilibrio tra tassi d’interesse e mercato immobiliare

L’aumento dei tassi d’interesse mette a dura prova la crescita del settore immobiliare. I rischi legati alla crescita dei prezzi futuri rimangono elevati e probabilmente anche se il picco dell'inflazione complessiva è ormai alle spalle, l'inflazione di fondo potrebbe avere ancora un certo margine di crescita, con gli effetti di trascinamento sui prezzi dell'energia. “Nonostante il rischio di recessione sia in calo grazie alla combinazione di un leggero miglioramento del potere d'acquisto, della riduzione dei vincoli di offerta e della ripresa della domanda cinese, l'impatto di una politica monetaria più restrittiva dovrebbe trasmettersi nell'economia attraverso un rallentamento degli investimenti ed eventualmente una contrazione dell'attività immobiliare”, spiega Annalisa Piazza, fixed-income research analyst di MFS Investment Management.

Riapertura cinese

I dubbi naturalmente aleggiano sulla rapidità con cui la riapertura dell'economia cinese si diffonderà all'economia globale. “Le vicissitudini ancora ben presenti nell'immobiliare domestico fanno sì che il settore delle costruzioni sia asfittico, limitando la domanda di alcune materie prime. La cautela nei consumi durante la pandemia e le incertezze circa le prospettive economiche potrebbero attenuare la voglia di spendere frettolosamente i risparmi accumulati in eccesso. Eppure, in un momento in cui l'inflazione sembra non essere più al centro dell'attenzione degli investitori e le condizioni finanziarie si sono notevolmente allentate, rendendo difficile il lavoro dei banchieri centrali, il rischio di una nuova ondata inflazionistica causata dalla riapertura della Cina dovrà essere attentamente monitorato”, spiega Enguerrand Artaz, gestore di La Financière de l’Echiquier.

Secondo gli analisti, prima rallenta il settore immobiliare, poi si osserva un calo dei profitti delle imprese ed infine aumenta la disoccupazione. Ciò è dovuto al fatto che i tassi di interesse influiscono innanzitutto sui mutui: i prestiti per l’acquisto di case diventano dunque più costosi e meno accessibili, il che porta ad un rallentamento della domanda di immobili. “Nel 2022 l’azionario del settore immobiliare statunitense ha perso circa il -29% (MSCI US Real Estate $). Successivamente l’aumento del costo dei prestiti contrae la capacità di spesa delle famiglie, che decidono di ridurre soprattutto gli acquisti per i beni discrezionali quali automobili, computer, elettrodomestici e abbigliamento. I margini di profitto delle imprese quindi diminuiscono e queste decidono di tagliare i costi riducendo il personale”, spiega Giacomo Calef, Country manager di NS Partners.

Categoria Immobiliare Morningstar

La Bank of England sembra invece essere la Banca centrale più incline a sorprendere in termini di policy. In questo caso, gli operatori di mercato si aspettano un rialzo di 50 punti base che porti i tassi al 4%. “I prezzi delle case appaiono molto vulnerabili e riteniamo che sarà molto difficile che i tassi britannici superino il tetto del 4% senza rischiare di far crollare il mercato immobiliare del Regno Unito e con esso l’economia britannica. Su questa base, continuiamo a mantenere una visione ribassista sulla sterlina e siamo strutturalmente propensi ad adottare una posizione più ribassista sui Gilt, anche se per il momento non abbiamo una posizione sui tassi britannici”, conclude Mark Dowding, CIO, RBC BlueBay AM.

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