L’efficienza operativa degli edifici è cruciale, ma senza considerare il carbonio incorporato, il settore immobiliare non potrà raggiungere gli obiettivi di decarbonizzazione. L'analisi di Anne Breen. Contenuto sponsorizzato da Aberdeen Investments.
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CONTRIBUTO a cura di Anne Breen, Global head of Real Estate, aberdeen Investments. Contenuto sponsorizzato da Aberdeen Investments.
Come può il settore immobiliare bilanciare l'efficienza operativa con le emissioni di carbonio incorporate per promuovere la sostenibilità? Gli edifici super-efficienti sono diventati molto popolari: i proprietari vogliono possederli e gli affittuari desiderano occuparli, con i primi che sono in parte spinti dalla domanda dei secondi. Per i proprietari, l’efficienza energetica e delle emissioni di carbonio sono sempre più collegate al valore e alla liquidità degli immobili, aiutandoli a rispettare i propri impegni climatici. Per gli occupanti, motivazioni simili spingono a preferire edifici efficienti, in quanto questi contribuiscono a ridurre i costi operativi e a raggiungere gli obiettivi di decarbonizzazione. In questo contesto, gli edifici efficienti dal punto di vista operativo sono destinati a migliorare le performance d'investimento (almeno in alcune località). In effetti, sempre più studi dimostrano che gli edifici efficienti generano rendimenti superiori. Essere ricompensati finanziariamente per edifici efficienti è positivo, poiché riducendo la domanda di energia si agisce direttamente sulle cause principali dei problemi globali legati all’inefficienza delle risorse, al consumo eccessivo e alla sicurezza energetica.
Emissioni di carbonio incorporate e operative
Ma quali sono i costi ambientali di queste dinamiche di mercato? Non possiamo dimenticare le emissioni di carbonio rilasciate durante la costruzione di edifici operativamente efficienti (il cosiddetto carbonio incorporato), né possiamo ignorare gli edifici più vecchi e inefficienti che non sono stati ottimizzati dal punto di vista economico e stanno rapidamente decadendo. È necessario trovare un equilibrio e realizzare edifici efficienti nel modo più sostenibile possibile.
Abbiamo un budget limitato di emissioni di carbonio prima di superare la soglia di 1,5°C di riscaldamento, come stabilito dall'Accordo di Parigi. Tuttavia, il mercato immobiliare tende a concentrarsi principalmente sulle emissioni operative, trascurando spesso il carbonio incorporato legato alla costruzione di edifici a basse emissioni operative. Questo carbonio incorporato consuma lo stesso budget di carbonio e contribuisce negativamente ai cambiamenti climatici. In alcuni casi, l’impronta di carbonio incorporato di un edificio può equivalere alle emissioni di due o più decenni di funzionamento. Come ha detto Carl Elefante, noto architetto: “L'edificio più ecologico è quello che già esiste”. Pertanto, il mercato dovrebbe premiare anche i proprietari di edifici riqualificati in modo intelligente, non solo quelli con edifici efficienti dal punto di vista operativo. Ciò richiederà politiche di sostegno e una regolamentazione del settore in continua evoluzione.
Il settore immobiliare ha fatto progressi significativi nella riduzione del carbonio incorporato, grazie alla disponibilità di dati migliori e all'evoluzione dei quadri normativi, come il Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), la Direttiva sulle Prestazioni Energetiche degli Edifici (EPBD) e lo standard Net Zero Carbon (NZC) del Regno Unito. Tuttavia, il carbonio incorporato delle nuove costruzioni non è ancora legato al valore degli asset nello stesso modo delle emissioni operative. Questa situazione deve cambiare.
Si possono decarbonizzare gli edifici?
L'analisi sul rischio climatico di aberdeen Investments valuta gli edifici in relazione alle normative attuali e future, nonché ai percorsi CRREM 1,5°C. Questo ci consente di comprendere gli interventi e i costi necessari per mantenere il valore e la liquidità degli asset.
La misurazione in base a percorsi di decarbonizzazione scientificamente fondati ci aiuta a prevedere l'allineamento alle normative future, come la recente revisione della direttiva EPBD, che guida gli Stati membri dell'UE nel definire le traiettorie di decarbonizzazione. Sebbene resti incerta l'interazione tra queste normative e i quadri esistenti come il CRREM, la nostra strategia si basa sull'anticipazione dei cambiamenti normativi, con l'obiettivo di mantenere il valore a lungo termine degli investimenti.
Un tema complesso riguarda la determinazione delle spese in conto capitale (CAPEX) necessarie per la decarbonizzazione, dovute principalmente alle incertezze relative alla regolamentazione, al posizionamento sul mercato e ai costi tecnologici futuri. Per affrontare questa problematica, valutiamo il CAPEX totale richiesto per allineare un asset ai percorsi energetici e di carbonio CRREM per il 2050. Questa cifra viene poi perfezionata considerando variabili pratiche, come la valutazione del certificato di prestazione energetica, gli impegni di sostenibilità degli inquilini, la tempistica degli interventi rispetto ai cicli di ristrutturazione, i potenziali aumenti di valore, l'età dell'edificio e l’impatto del carbonio incorporato. L’obiettivo è garantire che gli asset rimangano adeguati per il futuro senza interventi superflui che potrebbero aumentare le emissioni di carbonio incorporato.
Quale sarà il prossimo passo per le emissioni?
Concentrarsi solo sull'efficienza operativa, senza considerare l’impatto del carbonio incorporato, non permetterà al settore immobiliare di raggiungere gli obiettivi di decarbonizzazione. Se è essenziale che gli asset diventino operativamente più efficienti, è altrettanto necessario considerare le implicazioni più ampie del carbonio incorporato. Dal punto di vista dell’investimento, ciò significa valutare i costi della decarbonizzazione in relazione alle tendenze del mercato e al valore futuro degli asset. Allo stesso tempo, è importante evitare di spendere eccessivamente in misure che potrebbero non portare a un ritorno nelle valutazioni future o che sprechino risorse e incrementino le emissioni di carbonio.
Un'altra sfida cruciale per la decarbonizzazione riguarda le disparità regionali. Mentre l’adeguamento degli edifici agli standard operativi più elevati è economicamente vantaggioso nelle aree con una forte domanda di affitti, una parte significativa del mercato immobiliare globale rimane inefficiente a causa della bassa domanda. Potrebbe essere necessario che il settore adotti misure normative più semplici, come tasse sul carbonio, e strategie innovative per ridurre il consumo e facilitare la transizione degli edifici inefficienti, soprattutto nelle aree svantaggiate.
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