CONTRIBUTO a cura di Rob Wilkinson, chief executive officer di AEW Europe. Contenuto sponsorizzato da Natixis IM.
Il mercato immobiliare è percepito come un'asset class che si muove in modo relativamente lento. Il valore e il rischio si muovono a un ritmo diverso da quello delle azioni e delle obbligazioni, soprattutto nei mercati sviluppati. In un batter d'occhio la pandemia ha ribaltato queste certezze. Il valore è praticamente scomparso da alcuni settori immobiliari e si è impennato in altri quasi da un giorno all'altro. La pandemia ha sconvolto un'altra certezza: che i tassi d'interesse e l'inflazione sarebbero rimasti bassi. In scia alla pandemia, i rischi legati all’inflazione sono aumentati e i rendimenti rettificati per l’inflazione sono una priorità per molti investitori. Dati i rischi emergenti, gli investitori immobiliari cercano più che mai di diversificare le loro attività e di rendere i loro portafogli a prova di futuro. Per fare ciò sono necessarie una diversificazione geografica e settoriale e un ampio mix di asset, dal core real estate con flussi sicuri di reddito adeguati all'inflazione, agli asset strategici con un potenziale di apprezzamento del capitale considerevole. I portafogli immobiliari a prova di futuro richiedono anche risultati tangibili dalle attività focalizzate sull'ESG. Per fare tutto questo, gli investitori hanno bisogno di gestori flessibili con risorse ampie e globali e strategie che abbraccino lo sviluppo del settore immobiliare.
La domanda settoriale si orienta verso il real estate alternativo
Il modello di portafoglio standard pre-pandemico era composto di un mix di edifici destinati a uffici, retail e logistica. Il mercato degli immobili per uffici era notevolmente forte. Nonostante le previsioni negative, AEW ritiene che il mercato degli uffici si dimostrerà resiliente nel tempo e che ci sia ancora un valore considerevole anche in alcuni tipi di retail, anche se potrebbe non recuperare mai i livelli pre-pandemia. Nel retail c'è stato un repricing negativo dei valori al punto che alcuni investitori immobiliari credono che non ci sia futuro per il settore. Ma le prospettive a lungo termine per alcuni asset sono ancora solide. AEW ha recentemente acquistato Windsor Yards, un centro commerciale vicino al castello di Windsor. È una zona ricca con un gran numero di turisti, eppure siamo stati in grado di acquistarlo con un rendimento del 10,5%. Di solito ci si aspetta di pagare il 4%-5% per questo tipo di asset. Possiamo aggiungere ulteriore valore, ad esempio costruendo più immobili residenziali.
Mentre riconsiderano il valore degli immobili tradizionali, gli investitori si stanno interessando sempre di più ai settori classificati come ‘alternativi’. L'immobiliare alternativo comprende l'edilizia residenziale, le scienze naturali, i data center, i servizi sanitari e gli alloggi per studenti. Tutti questi settori offrono il potenziale per fornire flussi di cassa rettificati per l'inflazione. Anche la logistica del consumo urbano è un'area in crescita, in cui gli hub logistici regionali vengono integrati da hub locali per le consegne. Il cambiamento di direzione e lo slancio sono stati così forti che la concorrenza di alcuni asset alternativi è diventata feroce. Siamo sensibili ai prezzi più alti per gli asset immobiliari alternativi, ma abbiamo investito in asset alternativi per molti anni, anzi decenni. Questi asset per noi rappresentano ancora valore e garantiscono crescita di capitale per gli anni a venire. In questo scenario, anche se i valori del capitale scendono c'è un sostanziale margine di rendimento.
Rispondere alle diverse ambizioni ESG degli investitori
L'ESG è una componente chiave del future-proofing. Non è esagerato sostenere che i criteri ESG siano diventati una priorità per gli investitori immobiliari. Questa preoccupazione ESG non è fuori luogo: all'industria immobiliare europea sono riconducibili circa il 40% del consumo energetico europeo e circa il 25% delle emissioni di gas serra. I governi e le autorità di regolamentazione ne sono consapevoli e stanno agendo. Anche gli investitori devono farlo. Inoltre, gli edifici green attraggono un maggior numero di inquilini di qualità superiore. Non da ultimo, un edificio a basso consumo energetico è più economico da gestire. Il costo della riduzione del consumo energetico di un edificio può essere inferiore al 10% dei costi energetici risparmiati.
AEW applica tecnologie innovative di sostenibilità in tutto il suo portafoglio immobiliare. Queste includono tecnologie geotermiche, sistemi di stoccaggio a freddo, convertitori di calore collegati al suolo, gestione dei dati, contratti di rendimento energetico e applicazioni software che misurano il rendimento ESG negli edifici. Sta anche introducendo degli stress test sul cambiamento climatico per la misurazione a lungo termine l'impatto sostenibile. Gli investitori immobiliari hanno diversi punti di vista rispetto alla sostenibilità e a ciò che rappresenta per loro.
Abbiamo la capacità di rispondere a tutti i livelli di ambizione per gli investimenti ESG. Le ambizioni degli investitori vanno dalle informazioni di base sulla performance ESG, al punteggio dettagliato di sostenibilità, fino alla piena considerazione dei criteri ESG nella costruzione e nella performance continua di un asset. La diversità è un altro aspetto chiave nella definizione del valore futuro nel settore immobiliare. Dedichiamo molto tempo alla gestione dei fattori E e S. È fondamentale per i clienti e per attirare i talenti. Le generazioni più giovani sono molto più attive nel discriminare le società in base ai progetti su cui lavorano e alle aziende con cui lavorano. AEW ha raffinato le sue strutture di governance, mettendo in atto un comitato per la diversità per capire come gestire il proprio business in futuro.
Restare a casa non è più un'opzione
Un meccanismo ben collaudato per garantire il futuro del settore immobiliare è la diversificazione geografica. Storicamente, gli investitori immobiliari ‘sono rimasti a casa’. Cioè, hanno comprato in gran parte beni nel loro mercato nazionale. Tuttavia, come per quanto riguarda gli investimenti in azioni e obbligazioni, i portafogli immobiliari sono ora più propensi a includere strategie di investimento regionali, se non globali. Gli investitori spesso pensano di poter raggiungere una diversificazione sufficiente con un approccio puramente locale. I numeri dimostrano che la diversificazione geografica aggiunge un valore considerevole.
Mentre i mercati azionari mondiali tendono a salire e scendere in parallelo, spesso al ritmo del mercato statunitense, c'è una bassa correlazione tra gli asset immobiliari in diverse aree geografiche. Non c'è quasi nessuna correlazione, per esempio, tra il valore degli spazi per uffici nella City di Londra e nel centro di Parigi. Gli investitori statunitensi spesso si chiedono perché, date le dimensioni e la varietà del loro mercato domestico, dovrebbero investire Europa.
È vero che nel lungo termine i rendimenti del mercato statunitense sono più alti, ma lo è anche la volatilità. Un fattore che diventa molto rilevante quando un investitore come un fondo pensione o un’assicurazione ha bisogno di liquidità in un momento di alta volatilità. Alcuni dei più grandi investitori immobiliari hanno ampi programmi globali negli Stati Uniti, in Europa, in Asia e in America Latina. Un cliente AEW, Texas TRS, fa esattamente questo. Sono venuti da noi perché abbiamo una piattaforma globale e possiamo fornire accesso a tutte le classi di attività attraverso una serie di tipologie di strutture.
L'Asia è una componente chiave dei portafogli real estate a prova di futuro
L'esposizione all'Asia è oggi vista meno come un rischio di portafoglio e più come un elemento di diversificazione e una fonte di rendimenti interessanti. Le economie asiatiche sono più resistenti che in passato e le prospettive di crescita a cinque anni sono forti, con una media del 3,5% all'anno, con crescenti investimenti in infrastrutture e forti consumi locali che stimolano la crescita. I mercati immobiliari asiatici hanno grandi riserve di liquidità e hanno beneficiato di condizioni monetarie favorevoli e di un peso considerevole del capitale dedicato all'asset class. Inoltre, come nei mercati occidentali, la pandemia ha creato opportunità nella logistica, poiché il trend dell'e-commerce è cresciuto notevolmente.
Abbiamo più di 40 dipendenti basati in Asia in cinque uffici, e il nostro esperto senior management APAC ha una solida esperienza nella regione. AEW APAC ha completato 5,6 miliardi di dollari di transazioni in Asia dal 2014. Gli ultimi accordi includono un edificio a uso misto in una posizione centrale strategica di Pechino, un edificio per uffici situato nel cuore del CBD di Melbourne e un edificio per uffici industriali high-tech a Singapore.
Scegliere il giusto livello di rischio
Dopo tutte le crisi, gli investitori tendono ad essere più avversi al rischio. Prima della pandemia, gli investitori immobiliari erano sempre più preoccupati per i bassi rendimenti dei core real asset, asset considerati di migliore qualità sul mercato e quindi meno rischiosi. I core asset tendono a trovarsi in posizioni privilegiate delle capitali, hanno inquilini di prim'ordine con contratti di locazione a lungo termine e clausole solide legate ai contratti. Il calo dei rendimenti su questi asset di prim'ordine hanno portato un numero crescente di investitori a guardare ad asset con un valore aggiunto e maggiori opportunità di rendimento.
Si tratta di beni in cui le clausole contrattuali possono essere meno forti e gli edifici possono avere bisogno di lavori di modernizzazione o possono essere solo parzialmente occupati. Ci piace comprare questi beni e usare la nostra esperienza per riposizionarli. In alternativa, in settori molto richiesti come la logistica, AEW può sviluppare un nuovo hub logistico piuttosto che acquistare un hub esistente.
Con gli asset a valore aggiunto e opportunistici, vi sono meno concorrenza e prezzi migliori. A lungo termine gli investitori immobiliari hanno in media un'allocazione di circa l'80% in asset core, il 10% in asset a valore aggiunto e il 10% in asset opportunistici. Ma a molti piace avere la possibilità di scegliere e ridimensionare le loro allocazioni quando le loro esigenze o i mercati cambiano. Abbiamo la capacità di offrire agli investitori un livello di rischio-rendimento a loro scelta, attraverso fondi e mandati core, a valore aggiunto e opportunistici.
Programma di investimento e fondi misti
Alcuni investitori immobiliari hanno esigenze di investimento molto precise o hanno una forte convinzione rispetto a un particolare segmento di mercato. Possono, per esempio, richiedere un approccio programmatico, che impiega un approccio diretto implementato attraverso conti separati e talvolta con partner operativi. L'approccio può essere focalizzato su un particolare settore, come l'edilizia per anziani o per studenti, asset residenziali o di sviluppo della logistica.
Solitamente gli investitori hanno già una considerevole esposizione immobiliare e vogliono attingere a specifici flussi di valore o filtrare certi tipi di asset. Alcuni di questi flussi stanno cambiando in scia alla pandemia, richiedendo una consulenza e una strutturazione specializzata. L'approccio programmatico è già popolare in Francia e Germania e questa tendenza si sta diffondendo.
Mentre gli investitori che si servono di un approccio programmatico spesso richiedono mandati separati, altri investitori preferiscono fondi misti grazie ai quali possono accedere a una vasta gamma di asset a prezzi più bassi. Si può trattare di un fondo chiuso, ma potrebbe anche essere rappresentato da un prodotto aperto o un investimento quotato come un REIT. Alcuni investitori amano esprimere le loro convinzioni attraverso i co-investimenti, che avvengono insieme alle operazioni nei fondi chiusi. Una grande piattaforma globale come la nostra permette tutte queste strutture, e può anche permettere club deal, nel caso in cui un certo numero di clienti sulla nostra piattaforma si unisca per fare affari a cui altrimenti non sarebbero in grado di partecipare. Sulla piattaforma c'è anche spazio per gli investitori retail, che arrivano ad AEW principalmente attraverso le reti bancarie e hanno accesso a molte delle stesse strategie degli investitori istituzionali.
La flessibilità di un'unica piattaforma globale
Per accedere al tipo di flessibilità che rende un portafoglio immobiliare a prova di futuro, gli investitori cercano principalmente una piattaforma unica, preferendo limitare il numero di gestori immobiliari con cui lavorano. Investire a fianco di un unico gestore offre agli investitori un accesso vantaggioso, e tutta la reportistica e l'assistenza di cui hanno bisogno per gestire i loro investimenti e comunicare con i clienti e le autorità di regolamentazione. Per gli investitori aumenta anche la flessibilità, permettendo di investire in qualsiasi settore, dagli spazi per uffici negli Stati Uniti alla vendita retail in Germania, per soddisfare le mutevoli aspettative di rischio-rendimento e le prospettive ESG. La lista dei nostri concorrenti per fare tutto questo su scala globale è piuttosto ridotta.
Documento riservato agli investitori professionali. Questo materiale è fornito solo a scopo informativo e non deve essere interpretato come un consiglio di investimento. I punti di vista e le opinioni espresse sono alla data indicata e possono cambiare in base al mercato e ad altre condizioni. Non vi è alcuna garanzia che gli sviluppi si verifichino come previsto. Materiale fornito da Natixis Investment Managers International, società di gestione del risparmio di diritto francese, o dalla propria succursale Natixis Investment Managers International, Succursale Italiana, con sede in Via San Clemente 1, 20122 Milano, Italia.
