Tutto quello che c'è da sapere sui REIT

Quando a marzo i mercati hanno registrato una contrazione, i titoli immobiliari globali sono stati i più penalizzati. Ma se i mercati azionari globali hanno recuperato terreno, da inizio anno a oggi, i titoli immobiliari continuano invece a languire. In particolare, i settori del commercio al dettaglio e dell'ospitalità sono stati tra i più colpiti a causa della diffusa convinzione che, dovendo lottare per riscuotere i canoni dagli affittuari, i proprietari saranno costretti a ridurre o sospendere i dividendi.

La situazione, tuttavia, è più rosea di quanto non fosse sei mesi fa. È vero che la pandemia ha colpito i settori del commercio al dettaglio e dell'ospitalità. Sebbene proceda ancora a rilento, la riscossione dei canoni nei settori in difficoltà è migliorata (cfr. Figura 1) grazie alle autorizzazioni alla riapertura di negozi e hotel. Anche gli altri settori con contratti di locazione a lungo termine, ad esempio immobili industriali e uffici, hanno mostrato una buona tenuta. Molte società immobiliari hanno contratti di locazione di lunga durata che fungono da ammortizzatore e da regolatore dei cicli economici e offrono maggiore visibilità nella proiezione degli utili futuri.

Opportunità di investimento

Il clima di bassi tassi di interesse in tutto il mondo ha lasciato agli investitori poche alternative di qualità per generare ritorni decenti. Poiché le principali Banche centrali cercheranno di mantenere politiche monetarie accomodanti nel prossimo futuro, si prevede che i tassi di interesse rimarranno a livelli bassi a lungo, costringendo gli investitori a proseguire nella loro faticosa ricerca di reddito. In tale contesto, il settore immobiliare globale può offrire opportunità di valore e di reddito.

Le valutazioni attuali dei titoli del settore immobiliare globale sembrano convenienti, in quanto molte società quotate sono negoziate al di sotto del rispettivo net asset value (cfr. Figura 2). Analogamente, la crescita dei loro dividendi appare interessante. Ad esempio, il dividend yield sull'FTSE Nareit Global Index è relativamente alto, al 4,62%¹ (a fronte del 4,73% del TRET)², rispetto ai rendimenti di altri strumenti come le obbligazioni governative statunitensi e i titoli dei paesi sviluppati. Inoltre, sebbene alcuni REIT abbiano tagliato i dividendi, questi rappresentano l'eccezione piuttosto che la regola, quindi prevediamo ancora un flusso di reddito affidabile e interessante.

La diversificazione è fondamentale

Storicamente, il settore immobiliare ha una bassa correlazione con i mercati obbligazionari e azionari tradizionali. Investire in un ETF immobiliare come il VanEck Vectors Global Real Estate UCITS ETF può aiutare gli investitori a diversificare senza acquistare effettivamente immobili fisici. Gli investitori acquisiscono esposizione a molti paesi, settori e asset immobiliari diversi; tale diversificazione non è facilmente replicabile con altre forme di investimento immobiliare.

Aspetti principali

• La ripresa dei mercati azionari dall'improvviso e forte calo di marzo è stata considerevole, ma non uniforme.
• I titoli immobiliari globali sono stati colpiti duramente e la ripresa del mercato più ampio, rappresentato ad esempio dall'FTSE NAREIT Global Index, ha sofferto rispetto a quella dell'azionario globale.
• Gli investitori continuano a guardare con diffidenza alle società immobiliari con ricavi legati ad attività economiche quali il commercio al dettaglio, che è stato uno dei settori più colpiti dalle restrizioni dovute al lockdown.
• Tuttavia, le società immobiliari globali sono una categoria diversificata che comprende settori come sanità, self storage e centri dati, non solo commercio al dettaglio e ospitalità. Molte delle attività svolte da queste società hanno tenuto bene durante la recessione e rappresentano quindi un'opportunità.
• Riteniamo che, nel tempo, il settore degli immobili a uso industriale e per uffici tornerà ai livelli precedenti alla pandemia del COVID-19, promuovendo una ripresa anche per questi asset.
• Tutto quello che c'è da sapere sui REIT Mentre l'economia globale esce dall'attuale crisi e gli operatori di mercato prevedono tassi ancora bassi e un contesto di crescita modesto, potrebbe essere il momento giusto per ristrutturare il proprio portafoglio e destinare una parte del patrimonio a titoli immobiliari globali quotati in borsa.
• Il VanEck Vectors Global Real Estate UCITS ETF (TRET) è un ETF conforme alla normativa UCITS che investe in un portafoglio di titoli immobiliari internazionali con l'obiettivo di offrire ritorni sugli investimenti che replicano da vicino il GPR (Global Property Research) Global 100 Index.

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¹Fonte: FTSE Russell. Dati aggiornati al 30 ottobre 2020.

²Fonte: VanEck. Dati aggiornati al 30 settembre 2020. Il rendimento a 12 mesi è quello che un investitore avrebbe ricevuto se avesse detenuto il fondo negli ultimi 12 mesi, ipotizzando il NAV più recente. Il rendimento a 12 mesi è calcolato sommando le distribuzioni di reddito negli ultimi 12 mesi e dividendole per la somma del NAV più recente e le eventuali distribuzioni di plusvalenze effettuate negli ultimi 12 mesi. Il dividendo pagato può differire dal dividend yield dell'indice aumentando o diminuendo il fondo. Una parte del dividendo può essere reinvestita laddove questo sia incluso nel prezzo e non distribuito.

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