Il team di gestione di DPAM B Real Estate Europe Dividend Sustainable, fondo con rating Fundspeople 2024, vede già in portafoglio alcuni segnali a indicare che il settore potrebbe aver toccato il punto più basso.
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Uno sconto che fa storia quello aperto nelle valutazioni del settore immobiliare quotato. Durante gli esercizi 2022 e 2023 è stato uno dei settori più penalizzati e, nonostante il rally dai minimi dell'ottobre dello scorso anno, lo sconto sul NAV (valore patrimoniale netto) si muove ancora a un livello ben inferiore alla media storica del 23%, come si può vedere nel grafico seguente. Si tratta di uno sconto simile a quello dei precedenti periodi di grave crisi, come la bolla delle dotcom, la Grande Crisi Finanziaria o la crisi del debito in Europa del 2012. Ma soprattutto i gestori del team DPAM B Real Estate Europe Dividend Sustainable cercano di spiegare perché ritengono che siamo a un punto di svolta.

A che punto è l'immobiliare europeo?
Ma per capire come siamo arrivati a questo punto dobbiamo prima capire da dove veniamo. Fino allo scoppio della pandemia l'asset class aveva goduto di un buon momento, con costi di finanziamento praticamente inesistenti e una crescita stabile degli affitti. Ma la brusca inversione di rotta della politica monetaria, ovvero la fine dell'era dei finanziamenti a basso costo, ha rappresentato un esame di coscienza per il settore. Lo vediamo chiaramente in questo grafico condiviso dal team di gestione. Nel giro di pochi mesi, il costo del finanziamento di nuovi progetti immobiliari (la somma dei tassi a 5 anni e dello spread del credito Real Estate Europe) è passato dallo 0,5% a quasi il 6%. “È stato un vero e proprio cambio di paradigma”, sottolineano Damien Marichal, Vincent Bruyere e Carl Pauli.

Gli swap sull'euro a 5 anni sembrano aver raggiunto il picco massimo, il che alleggerirebbe la pressione sui finanziamenti, ma finora non sono tornati alla media in attesa, secondo i gestori, di un reale cambiamento della politica monetaria europea.
Punto di svolta per il settore immobiliare quotato
Ma le valutazioni a buon mercato possono rimanere tali ancora a lungo senza un catalizzatore positivo. La seconda parte del discorso che i gestori fanno ai clienti è che ora vedono la possibilità di un punto di svolta. In particolare, i rendimenti immobiliari sono tornati al di sopra del costo del capitale. In altre parole, si tratta di aziende nuovamente redditizie dal punto di vista operativo.
Inoltre, i fondamentali non sono mai diventati un problema serio. “Non ci aspettavamo una replica del 2008. C'erano aziende che avevano davvero un problema di debito, ma erano nomi che si potevano contare sulle dita di una mano", affermano i gestori. A loro avviso, il settore ha imparato le lezioni necessarie dalla Grande Crisi Finanziaria ed è entrato in questo nuovo ciclo monetario con un livello medio ragionevole di leva finanziaria. “Anche nei tempi migliori di finanziamenti a basso costo, non hanno sbagliato ad eccedere; hanno sentito la pressione delle agenzie di rating”, affermano. E così si può leggere dal fatto che le revisioni al ribasso dei valori patrimoniali sono rallentate. Secondo le previsioni di DPAM e del mercato, questi cali sono in gran parte terminati e si assisterà addirittura a un ritorno alla crescita nel 2025.
Più specificamente in Europa, il mercato in cui i gestori sono specializzati, i dati sull'occupazione non sono stati fonte di preoccupazione. Negli Stati Uniti, anche dopo la pandemia e i cambiamenti nel modello occupazionale, i livelli di sfitto residenziale rimangono al 12%, ma in Europa sono all'8%. Secondo il team di gestione, le barriere all'ingresso nell'edilizia immobiliare in Europa spiegano la resilienza degli affitti europei.
Tendenze del settore: M&A e ESG
Il team di gestione rileva due tendenze interessanti nel settore immobiliare. Da un lato, ci sono le mosse aziendali. Le fusioni e acquisizioni stanno aumentando e lo notano nel portafoglio di DPAM B Real Estate Europe Dividend Sustainable, un fondo che ha ottenuto un rating FundsPeople nel 2024 per la costanza della sua performance. Anche se non è un punto focale della strategia, alcune delle società in portafoglio sono state prese di mira per l'acquisizione a causa delle valutazioni elevate. “Quando si investe con una tesi di M&A, è sempre necessario un piano B per quella società, perché il fatto che sia scambiata con un forte sconto non garantisce che venga acquistata da un concorrente. Qualcosa di molto economico può anche essere una trappola di valore", avvertono i gestori.
D'altro canto, con una visione più a medio termine, i gestori evidenziano l'effetto greenium, ossia il premio che si comincia a pagare per gli asset immobiliari con un migliore profilo sostenibile. ESG, l'area in cui DPAM si trova a suo agio. Ma più che la convinzione nell'ESG, la forza trainante di questo premio è la regolamentazione, con l'approvazione il mese scorso della direttiva sulla prestazione energetica degli edifici nell'Unione europea.