Alavancagem dos fundos imobiliários desce para níveis de 2008

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Créditos: Paul Volkmer (Unsplash)

O segmento de fundos imobiliários nacionais parece ter tirado vantagens do ano de pandemia. O Relatório sobre os Mercados de Valores Mobiliários de 2020 da CMVM revela que o valor gerido pelos veículos aumentou 3,1% no ano passado. Totalizou então os 10,8 mil milhões de euros, depois de em 2019 se terem registado quebras de 1,2% nos montantes geridos.

Por seu lado, em 2020 o número total de fundos encolheu. 201 produtos, menos nove do quem 2019, distribuídos por 34 entidades gestoras – menos uma do que um ano antes.

Contudo, o número de fundos abertos no mercado cresceu em duas unidades, e totalizou os 14. Segundo o regulador, os fundos abertos imobiliários representavam em 2020 “um pouco mais de um em cada três euros administrados no total do valor sob gestão”.

A concentração no segmento é reduzida, e reduziu-se ainda mais em 2020. As cinco maiores sociedades gestoras possuíam uma quota de mercado de 43,7% (em 2019, era de 48,3%). O índice HHI (Herfindahl-Hirschman Index) desceu para 587 (em 2019 foi de 656), sugerindo a pouca concentração neste mercado. De realçar, como veremos mais à frente, que 2020 foi o ano em que estes produtos atingiram o nível mais baixo de alavancagem, desde 2008.

62% dos ativos são de pessoas coletivas e instituições de crédito

O segmento de particulares que investem em fundos imobiliários mantém-se reduzido, comparativamente com os fundos mobiliários. Representa apenas 25% dos investidores, comparativamente com os 89% do segmento mobiliário. Os dados da CMVM mostram que as pessoas coletivas e instituições de crédito representavam em 2020 62% dos investidores em fundos imobiliários.

Valor sob gestão por tipologia de fundo (Esq.) e de cliente em 2020 (Dir.)

Contudo, em termos genéricos, o número de participantes nos três tipos de fundos de investimento imobiliário aumentou ligeiramente face ao ano anterior. São então mais 396 face a 2019, um aumento de 0,4%.

Número de participantes por categoria de fundo imobiliário (abertos vs. fechados)

Como visível na tabela, a grande maioria (98,8%) dos participantes detinha uma participação não superior a 0,5% da carteira do fundo em que investem. Números semelhantes aos verificados um ano antes.

Investidores mantiveram ou perderam poder de compra

No período de 2011 a 2020, os retornos anualizados líquidos dos fundos imobiliários foram de 1,1% (1,3% no ano 2020) no caso dos fundos abertos que distribuem rendimentos. Nos fundos de capitalização, por sua vez, foram de -1,4% no período (0,4% em 2020). A CMVM pontualiza que “neste período, a taxa anual média de inflação foi de 1% em Portugal, pelo que os investidores mantiveram ou perderam poder de compra com estas aplicações financeiras”. Sublinham mesmo que estes investidores podem ter-se exposto a risco de iliquidez, “que alguns destes fundos podem ter apresentado”.

Quando se olha para a estrutura da carteira e para a utilização dos imóveis, salta à vista que as construções arrendadas aumentaram nos portefólios. Finalmente, ao nível da utilização dos imóveis, os serviços e o comércio mantiveram-se como os setores mais preponderantes, tal como acontecia um ano antes. Estes imóveis perfaziam no final de 2020, 67% do total das carteiras.

Como já referido, o grau de alavancagem destes fundos diminuiu em 2020. A CMVM revela que o grau de alavancagem diminuiu para 10,7%, como se vê pelo peso dos empréstimos no ativo total, refletido abaixo. Este é representa o valor mais reduzido desde a crise financeira de 2008.

Estrutura da carteira dos fundos de investimento imobiliário (Esq.) e utilização dos imóveis (Dir.)