Alguns dados para entender o que está a acontecer no mercado imobiliário chinês

china mercado imobiliário
Créditos: Alex Mao (Unsplash)

Em setembro de 2007, Ed Leamer, economista da Universidade da Califórnia, mostrou que oito das 10 recessões do pós-guerra vividas nos EUA foram precedidas por uma queda no mercado imobiliário. Este setor é essencial para a riqueza das famílias. Se desvalorizar, as famílias mudam de comportamento, com o consequente risco de penalização da atividade económica. É um mercado em que os volumes (vendas, produção) se ajustam mais rápido do que os preços e têm um rápido impacto no emprego e no ciclo económico.

Desde janeiro de 2022 que a venda de habitações caiu quase 27% e as construtoras mostram-se pessimistas. Na China, o setor imobiliário está em crise, uma crise que relembra a que foi vivida pelos países asiáticos no final da década de 1990. Mas… o que está a acontecer? Philippe Waechter, economista chefe da Ostrum AM, filial da Natixis Investment Managers, explica que o mercado imobiliário chinês está a mudar. “Pela primeira vez desde que existem estatísticas, o volume de metros quadrados construídos está a diminuir”, destaca.

As promotoras não podem produzir a procura desejada

O que acontece é que as promotoras imobiliárias já não conseguem produzir a procura desejada. “Nas cidades de primeiro plano, os preços começam a sofrer uma diminuição. Este é o caso de Shenzen e Guanzhou. Em termos de nível, os preços são muito altos nas cidades de primeiro nível, mas observam-se inflexões. Nas cidades de segundo nível e, sobretudo, nas de terceiro nível, onde a construção também foi rápida, mas menos atrativa para as famílias, os preços estão a cair em muitas mais ocasiões”, revela o especialista. 

Para Waechter, trata-se de uma mudança importante, uma vez que o peso do setor imobiliário e dos setores relacionados no país é de cerca de 30% do PIB. É um nível comparável ao observado nos Estados Unidos em 2007. “No ano 2000, as famílias não tinham casa própria. Hoje em dia, 90% das famílias (urbanas e rurais) são proprietários das suas casas e 20% possuem mais do que uma. Este movimento beneficiou da rápida e forte urbanização da China. A extraordinária procura criou uma oportunidade para as promotoras imobiliárias”.

A construção tem aumentado consideravelmente. O impulso foi renovado após a grande crise financeira em que os governos regionais chineses e as construtoras trabalharam em conjunto. “Uns vendiam o terreno e outras construíam. Este movimento traduziu-se num considerável endividamento a todos os níveis visando registar um desenvolvimento ainda mais rápido”, recorda.

Um fenómeno que foi demasiado longe

O investimento imobiliário gera grandes aumentos de produtividade, não deixando margens significativas para as promotoras. Tais promotoras beneficiaram de um financiamento ex ante das famílias que compram com base no plano, o que lhes permitiu diversificar mediante uma dinâmica de endividamento contínuo para pagar dívidas anteriores.

“Este fenómeno foi demasiado longe, provocando um endividamento excessivo”. Hoje já não têm meios para construir e honrar os seus compromissos com as famílias. (Evergrande tem de construir 1.850.000 habitações, mas não tem os meios necessários para o fazer). As famílias estão muito endividadas (130% dos rendimentos) e a sua riqueza depende em grande medida dos bens imóveis (70%). Uma diminuição dos preços como resultado do investimento no mercado provocaria um efeito de riqueza negativo e teria um impacto muito negativo no consumo”, conclui.