À semelhança de muitos outros segmentos do mercado de fixed income, com a subida generalizada de taxas e yields, os títulos colateralizados por ativos hipotecários ou MBS (Mortgage Backed Securities) têm ganho apelo em 2022. Não obstante, falamos de ativos de dívida que têm uma interligação muito grande com os proprietários e com o mercado imobiliário norte-americanos. Ambos têm estado sob os holofotes dos média, dos economistas e dos mercados.
Como resposta a este apelo e às dúvidas que se levantam, Tom Mansley, gestor do GAM Star MBS Total Return Fund - fundo com Rating FundsPeople 2022 - esclarece as razões que o fazem estar confiante numa classe de ativos que proporciona agora 7% de yields com uma duração de apenas um ano no fundo que gere.
A saúde financeira das famílias: a primeira linha de defesa
Para Tom Mansley, o ponto de situação das finanças das famílias norte-americanas tem que ser avaliado num contexto histórico. “O peso do crédito no rendimento disponível nos EUA viu o seu grande ritmo de crescimento no início deste século e até à crise financeira em 2008. Desde então, as famílias têm vindo a arrumar o seu balanço e os níveis de dívida em relação ao rendimento disponível estão perto de mínimos históricos. O nosso cenário base é de que estamos a entrar numa recessão, mas as famílias estão numa posição muito forte para a enfrentar”, atesta.
Contudo, acrescenta, “uma coisa é o nível de dívida. Outra, a proporção dos rendimentos que são canalizados para reembolsar o crédito e pagar os juros”. Sobre isto, faz referência à evolução do rácio de serviço de dívida das famílias norte-americanas, que recuou ainda mais agressivamente do que o anterior desde 2008. E levanta-se a questão: com a subida das taxas este rácio não se agravará de forma acentuada? A resposta, segundo Tom Mansley, assenta no facto de “grande parte das famílias estar atualmente com níveis de cerca de 3% fixos de juros nos seus créditos hipotecários. Com a subida das taxas, o rácio de serviço de dívida pode subir, mas não de forma significativa. É por isso que os incumprimentos e as execuções de hipotecas estão em mínimos e a Fed não está preocupada”, explica.
Não fica por aqui. Para o gestor da GAM, todos os pacotes de estímulo postos em prática desde o COVID-19 e as elevadas taxas de poupança também contribuem para que as famílias enfrentem a recessão com uma almofada de liquidez. E, finalmente, faz referência ao mercado de trabalho. “O desemprego nos EUA está em mínimos do pré-COVID e, antes disso, um desemprego tão baixo, só foi visto nos anos 60. Esta primeira linha de defesa parece-me muito robusta”, exclama.
O mercado imobiliário residencial: a segunda linha de defesa
Já no que diz respeito ao mercado imobiliário, Tom Mansley mostra-se bastante assertivo ao resumir a análise a uma única dinâmica económica: a procura e a oferta. Uma dinâmica, no entanto, com várias derivadas. “O que temos tido até aqui é, muito simplesmente, uma procura superior à oferta. Agora, com as taxas de juro ao nível que estão, os preços deverão sofrer alguma pressão”, introduz.
No entanto, no que concerne as casas disponíveis, o que se vê nas estatísticas é que estas estão em mínimos históricos. “Não há casas vazias nos Estados Unidos”, diz. Por outro lado, olhando para o mercado em termos de meses de oferta - número de casas disponíveis em relação ao número de casas que se vendem por mês - encontramos que “um nível normal seria em torno dos cinco meses, e estamos em três, atualmente. Antes de 2008 atingimos os 10”, expõe. “Fica evidente uma escassez de habitação”, acrescenta.
O que interessa não é se uma casa custa 300.000 dólares, mas sim quanto pesa a mensalidade no orçamento familiar. É por isso que uma de duas coisas tem que acontecer. Ou os preços descem, ou os juros descem. Acredito que podemos ver uma correção de 10%, mas isso pouco impacto terá depois das recentes subidas. É por isso que vejo também robustez nesta segunda linha de defesa”, diz.
Porém, quando escolhe os ativos para constituir o seu portefólio de MBS, Tom Mansley não é indiferente ao momento do mercado imobiliário. “Não compramos créditos iniciados após 2021. São famílias com casas a preços elevados e taxas de juro elevadas”, diz. Quanto mais para trás no tempo, mais atrativo é o crédito, segundo o gestor. “Créditos associados a imóveis comprados a preços baixos e em que o montante em dívida se reduziu já significativamente por via de amortizações é onde estamos mais confortáveis”, conclui.
