Características e reflexões fundamentais na hora de selecionar um fundo imobiliário para a carteira

Para Pedro Assunção, CIO da Første, na hora de selecionar um fundo imobiliário, “o mais fundamental é não haver uma dissonância entre a liquidez que um gestor proporciona no seu fundo e a liquidez que tem nos ativos que estão na carteira”. Por outras palavras, o especialista acredita que “tem de haver limitações à liquidez, nomeadamente, ao resgate e à subscrição”. Por isso, diz que um fundo imobiliário “não pode ser um fundo em que o cliente ande a comprar e a vender diariamente sem qualquer tipo de custo de transação”.

Neste domínio, aponta que “a preocupação passa por haver uma concordância entre as condições que são dadas aos vários investidores para entrar e sair, juntamente com as condições que o próprio fundo tem para transacionar os imóveis e a capacidade de liquidez que apresenta para satisfazer um pico de resgates que eventualmente exista”. No entanto, não descarta também outras características fundamentais que se complementam, tais como a diversificação, a qualidade dos inquilinos ou o tipo de imóveis.

No que diz respeito à incorporação do ESG no imobiliário, Pedro Assunção admite que “a questão do ESG é uma preocupação, mas ainda não é um pedido dos clientes”. Termina ao afirmar que “um gestor que tenha em conta critérios de responsabilidade, será seguramente um gestor que tem menos problemas no futuro com o que quer que seja”.

Uma boa due diligence é precisamente o critério que mais valoriza Paulo Pacheco, responsável pela Gestão de Ativos do Banco Português de Gestão. Para o profissional, “um fundo imobiliário é como outro fundo qualquer”. Na sua perspetiva, “o importante é perceber tudo do ponto de vista de due diligence, qualquer que seja a estratégia de investimento do fundo imobiliário, existindo uma clara evidência sobre aquilo que o produto faz na prática”.

Impossível de aceitar, para o profissional, é de facto “não perceber o que está a acontecer no fundo”. “Não se deve alocar capital em algo que não demonstra a sua estratégia”, diz. “Hoje é muito fácil chegar ao gestor do fundo e procurar saber o que correu menos bem e o que correu melhor”, acrescenta.

Ao nível do ESG, Paulo Pacheco atesta que “ainda se fala muito no pilar E”, e isso é um problema, pois embora seja de grande relevo, "o mais importante é o G e o S". Deixa ainda a nota de que “Portugal está atrasado nesta matéria, pelo que este é um desafio enorme”. Especificamente no setor imobiliário, comenta que “faz todo o sentido a inserção de critérios ESG, pois é dos setores que mais impactos e proveitos tem a este nível”. Contudo, tal como mencionado por Pedro Assunção, também Paulo Pacheco diz que os seus clientes ainda não questionam muito sobre os fatores ESG nesta classe de ativos.

Rui Corrêa d'Oliveira, presidente da Fundação Maria Ulrich, enumera alguns pontos que considera cruciais na hora de ponderar o investimento num fundo imobiliário, principalmente ao nível da entidade gestora. Entre os quais, “a qualidade intrínseca da sociedade gestora, os seus critérios e política de gestão, a sua independência perante conflitos de interesses acionistas, que passa por terem também uma grande transparência e estarem disponíveis para ouvir as perguntas dos investidores”, apontou. Além destes, não esquece o facto dos produtos deverem apresentar “um retorno adequado, por exemplo, acima dos 4% dos ativos sem risco, e serem bem diversificados geograficamente e em termos de tipologia”.

Deixa ainda a nota de que, na sua opinião, “deve-se evitar ao máximo a tipologia habitacional, porque nos fundos provoca uma grande carga administrativa e potenciais problemas em termos reputacionais, entre outros”. Além disso, diz o presidente da Fundação Maria Ulrich, “é sempre mais fácil controlar o inquilino, sendo uma grande empresa, porque sabe-se o que se passa nas suas contas e na sua estratégia”.

Já em termos dos fatores de investimento responsável, Rui Corrêa d'Oliveira deixa a nota que a entidade que lidera está a fazer o seu caminho ESG. Contudo, o que o profissional procurou destacar foi que “o problema mais grave neste campo foi a politização do ESG”. “Toda a gente está de acordo que a sustentabilidade é desejável, mas o problema é que esta consciência, para progredir, precisa de bom senso e a sua falta nesta matéria ainda é grande e prejudica o alcançar desse objetivo”.

Por último, José Gavino, responsável pelo mercado português da Corum AM, começa por deixar claro que “o imobiliário é uma parte integrante das carteiras, mas infelizmente nem sempre foi considerado”. Uma grande razão apontada pelo profissional é que tem sido “uma classe de ativos que, historicamente, é uma defesa contra a inflação, especialmente quando estamos a falar de imobiliário comercial, e tem uma descorrelação com o mercado de ações e obrigações”.

Quando falamos de investir em imobiliário, para José Gavino, este “deve ser visto como um investimento numa ótica de bastante longo prazo”. A razão é que, no longo prazo, aponta o especialista, “não estamos dependentes de ciclos com grandes picos, antes estamos a aproveitar as oportunidades desses ciclos”.

O profissional assume ainda que, em termos de ESG, o cliente final “não está muito consciente do que representa, ao contrário do que acontece com os clientes institucionais”. “Só quem está dentro da indústria é que está disperto para o que é o ESG, e está ciente da sua relevância”, acrescenta. José Gavino revela que a Corum já estava atenta a esta questão, ainda antes de ter obtido o selo ESG no fundo Corum Eurion em 2021, mas a sua opinião é de que este é “um caminho longo ainda por percorrer, sendo um trabalho de muito longo prazo”.