Nascido de uma situação de insolvência, o fundo gerido pela Fundbox apresenta-se como pioneiro no panorama português. À Funds People, Rui Alpalhão, da entidade, explicou outros pormenores.
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Criado em maio de 2013 o fundo cotado Nexponor SICAFI tem uma marca distintiva relativamente à “história” habitual dos fundos de investimento imobiliário em Portugal. Vencedor do prémio de inovação financeira na última edição dos Euronext Lisbon Awards, o fundo de investimento sob forma societária cotado no Alternext Lisbon, gerido pela Fundbox, foi também recentemente assunto na conferência “Via Bolsa”, no Porto, onde Rui Alpalhão, da entidade, lembrou que a “desalavancagem não é propriamente um sector sexy”.
Explicando mais concretamente qual o percurso deste fundo de investimento pioneiro no nosso país, em entrevista à Funds People, o presidente executivo da Fundbox, Rui Alpalhão, começou precisamente por assinalar que este “é o primeiro produto do género a ser criado em Portugal, configurando assim a maior entrada em bolsa nas pequenas capitalizações, com 65 milhões de euros de capitalização”. Desta feita, o produto constitui a maior admissão no Alternext em 2013, mas também até à data de hoje. Referindo que a dispersão de capital do Nexponor foi feita de uma forma atípica, Rui Alpalhão lembra que “na subscrição pública o fundo começou com 11 subscrições”, que agora ascenderam, dando lugar a cerca de 150 acionistas. “A dispersão do capital foi feita com o fundo já cotado em bolsa”, diz o especialista, que refere que apesar dessa situação não ser muito habitual, servia os propósitos da gestora.
Reestruturação financeira
Reforçando a inovação que está subjacente àquele que é “o único fundo português cotado, sob forma societária, e o único título imobiliário que está cotado na bolsa de Lisboa”, Rui Alpalhão assinala a grande importância que o mercado teve neste caso. “A origem do fundo é uma situação de insolvência e, por isso, este é um bom exemplo de como é que uma operação de reestruturação financeira pode entrar em bolsa”, diz. O racional do fundo assenta portanto “num ativo pré-existente, que estava pré-identificado”, sendo agora necessário “participar no processo de rentabilização futura desse ativo, que tem uma margem de desenvolvimento imobiliário significativo”, indica o profissional.
Cunho pioneiro: entrave
A origem dos acionistas do fundo é de dois tipos: credores e associados AEP (Associação Empresarial de Portugal), sendo que atualmente a Associação “é apenas inquilina do fundo e acionista, mas não com uma participação muito significativa”. Durante os 10 meses de vida do produto, Rui Alpalhão explica que o tempo foi dedicado em grande parte “a organizar internamente o ativo arrendado”, mas também no plano de rentabilização do espaço. Nesta inovação no mercado, o profissional aponta como principal dificuldade o facto de ter sido “a primeira vez que se constituiu um fundo sob a forma societária”. Ainda que este formato de sociedade tenha cruzado bem com aquilo que era pretendido, já que o objetivo era “atrair para um veículo novo uma quantidade alargada de acionistas com envolvimentos em volumes muito diferentes, mas também com naturezas muito distintas”, o especialista realça que o lançamento do produto se atrasou por via do cunho pioneiro do mesmo. É de assinalar no entanto que “apesar da legislação para a criação deste tipo de veículos existir desde 2010, ainda não tinha sido usada nenhuma vez”, indica.
Maior supervisão
E o que diferencia o Nexponor SICAFI de outros fundos imobiliários? “Um fundo sob forma societária tem um conselho de administração, e por isso, há um acompanhamento mais próximo da atividade da sociedade gestora”, explica o presidente executivo da Fundbox, que sublinha não sentir qualquer dificuldade na gestão que seja proveniente deste caráter diferenciador do produto. No entanto, Rui Alpalhão não deixa de evocar uma caraterística distintiva que tem mais valias: “por existir este conselho de administração, existe também uma supervisão muito mais próxima do que noutro fundo. Isso pode sossegar os subscritores”, refere.
Considerando que a solução criada pelo Nexponor pode ser um bom exemplo para outros casos semelhantes, o especialista vai mais longe e refere que tais produtos “podem ser bons para dar o chamado pontapé na crise”. Perante um país como Portugal, em que muitas empresas estão endividadas, e onde o recurso a capital alheio sempre foi recorrente, a via oferecida por fundos semelhantes a este é um caminho destacado pelo profissional. “Numa reestruturação financeira que use o mercado, mesmo que haja amortização de dívida no processo, a dívida passa a ser capital, e esse capital está investido numa sociedade cotada, com todos os procedimentos, regulamentos e supervisão inerentes a isso”, explica.
Acionista expectante
O balanço apresentado pela Fundbox relativamente ao tempo de gestão é positivo, mas Rui Alpalhão está consciente de que o lugar “certo” para o Nexponor continua a ser o Alternext, já que o fundo “não tem padrões compatíveis com o mercado principal da Euronext”, por causa da sua falta de liquidez. “O fundo não tem praticamente transações e por isso o acionista da Nexponor é um acionista expectante”, explica.
Em conclusão e perante este bom percurso do primeiro fundo imobiliário cotado em bolsa, Rui Alpalhão revelou também que a Fundbox tem mais um mandato para constituir um SICAFI, durante este primeiro semestre de 2014.
