TRIBUNA de João Lelis, funds management director na Sonae Sierra.
Mais de um ano e meio decorrido desde o começo da pandemia, é tempo de refletir sobre o impacto desta situação no mercado imobiliário e sobre as janelas que esta permitirá abrir ao nível das novas formas de investimento e financiamento no sector.
As condições de financiamento estão relacionadas com a capacidade que cada promotor tem de demonstrar o valor que consegue gerar, quer através dos projetos já realizados, quer através da sua aptidão para antecipar tendências, criar soluções para as aspirações das pessoas, das empresas, e das cidades. Contudo, a presente crise de saúde veio acentuar as diferenças entre os vários segmentos do imobiliário, em linha com as alterações que a pandemia provocou na sociedade: por exemplo, atualmente, a banca demonstra uma maior disponibilidade para financiar operações nos segmentos residencial, de logística e escritórios, ao passo que o segmento do retalho – que foi um dos mais afetados, devido às regras de confinamento e de restrições – é hoje observado com mais prudência, apesar de haver grande liquidez e incentivos, nomeadamente por parte da União Europeia e do Banco Central Europeu.
Ao mesmo tempo, em Portugal, a sofisticação financeira tem avançado e têm vindo a ser criados instrumentos complementares, por exemplo, por via da criação das Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI) e através da progressiva importância dos temas de sustentabilidade. Os critérios ambientais já são e continuarão, de forma crescente, a ser tidos em conta no acesso ao mercado de capitais – e numa lógica de penalização para quem não cumpra determinados critérios, mais do que no sentido de premiar quem cumpre. Os investidores institucionais são cada vez mais sensíveis ao tema, e requerem que a gestão do portefólio incorpore essas práticas.
A criação do regime das SIGI já era, por isso, imprescindível para colocar Portugal em linha com as melhores práticas internacionais do setor. É uma ferramenta que introduz diversidade, flexibilidade, liquidez e atratividade no mercado, dado que permite angariar um leque vasto de investidores, desde institucionais a investidores de retail e private banking, portugueses e estrangeiros.
Pela experiência que temos com a ORES Portugal, que lançámos no final de 2019, o balanço que fazemos da introdução deste instrumento complementar é muito positiva. Tal como aconteceu em Espanha, o veículo foi muito bem recebido pelos investidores, a captação foi célere e o investimento também. Angariámos, até ao momento, 50 milhões de euros com a ORES Portugal, e o investimento está a avançar a bom ritmo.
Olhando para o médio/longo-prazo, o ambiente de inflação contida e juros baixos é expectável nos próximos anos, em consequência das políticas acomodatícias por parte do Banco Central Europeu, sendo pouco provável que, nesse período, assistamos a uma subida dos juros. Mas esse cenário, como sabemos pela experiência em anos recentes, pode trazer maiores desafios à promoção imobiliária, uma vez que limita a liquidez do mercado.
Não obstante, o mercado imobiliário permanecerá bastante atrativo, e continuará a funcionar como cobertura para riscos de inflação, quando esta começar a ser um problema.
