O efeito Covid-19 no imobiliário comercial

(TRIBUNA de José Gavino, diretor da Corum Investments Portugal. Comentário patrocinado pela Corum Investments Portugal.)

A primeira mensagem é de otimismo – o imobiliário é um ativo que historicamente valoriza no longo prazo. Os fundos Corum têm valorizado mais de 6% ao ano, superando consecutivamente os objetivos não garantidos de rentabilidade anual.

A economia mundial esteve em ponto-morto por causa da pandemia, mas o desconfinamento já começou em muitos países, e lentamente, ainda que de máscara e com várias condicionantes, regressamos a uma nova normalidade que esperemos não seja assim tão diferente da antiga.

Na gestão de património imobiliário comercial a diversificação de portefólio, geografias e arrendatários são fatores críticos de sucesso. Permite aproveitar o melhor dos ciclos, sem a pressão de seguir os movimentos de outros players. Há anos que a Corum se prepara para um momento como este. Os nossos fundos detêm quase 300 imóveis e são responsáveis pela sua gestão. Incluindo arrendatários. Os nossos imóveis estão em vários países da Europa, incluindo dentro e fora da zona euro. Os fundos Corum são diversificados por vários setores de atividade, temos arrendatários de muitas áreas, ligados à economia real e criteriosamente selecionados pela sua capacidade financeira. Os contratos são de longo prazo e as taxas de ocupação rondam os 100%. A prioridade tem sido ajudar arrendatários que necessitem de apoio para que possam ultrapassar esta crise e retomar a sua atividade nas melhores condições possíveis. Esta ajuda cria uma situação vantajosa para ambas as partes e está a resultar.

Até 18 de junho, os pedidos de suspensão e adiamento do pagamento de renda, bem como a previsão de futuros pedidos, representavam 4,6% do total das rendas do fundo Corum Origin e 2,1% do fundo Corum XL. Se for feita uma simulação do impacto que esta situação poderá ter na performance anual dos dois fundos, mantendo-se este quadro sem alterações, o Corum Origin teria um impacto na sua rentabilidade de 0, 11% sendo o seu objetivo anual, não garantido, de 6%. No Corum XL, este impacto seria de 0,06% para um objetivo anual não garantido de 5%. Considerando o contexto vivido, esta simulação mostra que as diferenças poderão ser ligeiras.

Os primeiros meses desta pandemia mostraram sectores de atividade com tendência de crescimento, como a saúde e a logística, e outros, como o retalho, que podem vir a acelerar mudanças, com o comércio de proximidade a ganhar terreno às grandes superfícies. Há sectores que ainda não demonstraram todo o seu potencial de crescimento e é nestes que vamos procurar oportunidades. Está no ADN da Corum evitar sectores e mercados em alta e investir naqueles que estão prestes a dar o salto e estão desvalorizados para lá do seu valor real. 

Com base nos resultados até maio e no facto de continuarmos a captar investimento, estamos ativamente à procura de oportunidades de aquisição, consideramos que este é um bom momento para investir, até porque muitos outros não estão em condições de o fazer. Fechámos, já em março, a compra de uma rede de supermercados de média dimensão em Espanha.

Investimos apenas em imóveis comerciais – acreditamos que o imobiliário será uma peça-chave no reajustamento das empresas à nova realidade imposta pela pandemia.

O teletrabalho é uma tendência que entrou de rompante nas nossas vidas e vai mudar a forma de trabalhar. Considerando este comportamento é expectável que o aluguer de espaço possa crescer em detrimento das aquisições, as áreas diminuam e espaços de cowork ganhem quota de mercado.

Os próximos meses vão ditar se teremos uma recessão em V ou em U, ou seja, se regressamos rapidamente ao crescimento económico ou se vamos ter uma recessão mais profunda como a de 2008-2010.

Se a pandemia do novo coronavírus e as suas repercussões forem meramente transitórias, é provável que a retoma leve a um novo período de euforia coletiva, provocada pelo sentimento de regresso à normalidade após termos passado pelo pior. No caso de uma recessão mais profunda vão ser criadas verdadeiras oportunidades de investimento em imobiliário tal como aconteceu em 2008 e 2009.

A incerteza ainda paira no ar, mas à medida que o desconfinamento evolui, as oportunidades poderão aparecer. O imobiliário comercial é um investimento de longo prazo, tem resiliência para superar esta crise e aproveitar as oportunidades que, temos a certeza, vão aparecer. Há sempre uma onda para apanhar, a Covid-19 não é exceção.