REITs: será este o elemento que faltava?

(Artigo de opinião assinado por Ricardo Reis, Partner de Tax, Deloitte)

Os Real Estate Investment Trust (REIT) chegaram a Portugal no passado dia 28 de janeiro (Decreto-Lei 19/2019) com a denominação de Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI). Há muito que os agentes do setor financeiro e de investimento imobiliário, em particular, reivindicavam o quadro legal e regulamentar dos REITs. Mas o que acrescenta verdadeiramente este instrumento, que justifique esta reivindicação?

Depois de analisado o diploma podemos concluir que as SIGI reúnem as características essenciais dos REITs, nomeadamente:

-             tal como nos fundos de investimento imobiliário (FII), a figura permite a exposição do investidor a um perfil de risco/rentabilidade típico de ativos imobiliários doutro modo inacessíveis pela sua grandeza, tal como ativos de retalho, comercial, logística ou escritórios;

-             os seus títulos transacionam-se como ações, sem depender ou afetar a composição do património ou do investimento, ao contrário do que acontece nas operações de resgate de Unidades de Participação em FII (UPs);

-             a negociação dos títulos em mercado ativo com dispersão mínima obrigatória (20%), ao contrário das UPs, atribui-lhes um perfil de liquidez favorável, ao mesmo tempo que o respetivo valor intrínseco está fortemente associado ao setor imobiliário (ilíquido por natureza);

-             a obrigatoriedade de distribuição anual aos acionistas de uma percentagem mínima dos resultados (75%) aproxima as ações da SIGI às obrigações, enquanto instrumento de poupança, satisfazendo os investidores com exigências de distribuição periódica;

-             as SIGI não pagarão impostos sobre o rendimento, transferindo a tributação para os acionistas e para o momento da sua distribuição ou realização (por referência à denominada “tributação à saída” que desde 2015 vigora para os FII, nomeadamente no Artigo 22º e Artigo 22º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais).

SIGI vs FII: o que os separa?

Para além dos aspetos relacionados com o melhor perfil de liquidez, as SIGI apresentam outro tipo de vantagens quando comparadas com os FII, relacionadas com a flexibilidade resultante de uma menor regulamentação da respetiva atividade, das quais se destacam:

-             os limites à composição do património da SIGI são menos exigentes do que os atualmente aplicáveis a um FII de subscrição pública. Com efeito, às SIGI basta que 75% do respetivo património ativo seja constituído por direitos de propriedade sobre bens imóveis, não lhes sendo imposta qualquer restrição relativamente à concentração do investimento a um reduzido número de imóveis ou à concentração do risco a um número reduzido de arrendatários;

-             não estão previstas restrições relativamente à forma de exploração onerosa dos imóveis detidos pela SIGI, o que nem sempre se verifica relativamente a alguns tipos de FII;

-          as SIGI poderão endividar-se até 60% do valor do seu ativo total, o que é muito superior aos limites de endividamento atualmente aplicáveis aos FII abertos ou fechados de subscrição pública.

Semelhanças com as congéneres espanholas?

Comparando o regime das SIGI com o das SOCIMI, as suas congéneres espanholas, concluímos que não deverá ser pelos aspetos regulamentares ou fiscais que os REIT não terão em Portugal o mesmo sucesso  que tiveram em Espanha, pois o regime fiscal das SIGI não é menos eficiente do que o regime aplicável às SOCIMI e as restrições à composição do património das SIGI são à partida menos exigentes do que as aplicáveis às SOCIMI.

Em conclusão, não sendo um veículo de investimento imobiliário radicalmente distinto de algumas figuras pré-existentes, tais como os fundos de investimento imobiliário ou as sociedades de investimento imobiliário, as SIGI acrescentam de facto algo de novo ao mercado português e abrem novas possibilidades a investidores, promotores e gestores financeiros e imobiliários.

Se as SIGI são ou não o elemento que faltava, para uma decisiva afirmação dos produtos financeiros de investimento imobiliário como alternativa de afetação das poupanças de investidores particulares, ou do capital sob gestão de investidores institucionais, dependerá de outros fatores críticos de sucesso cuja verificação não é certa – como a existência de poupança e capital que respondam às ofertas públicas de subscrição. Os diferentes agentes do setor sinalizam uma resposta afirmativa.