No primeiro trimestre de 2021, José Miguel Marques, presidente do Conselho de Administração da Carregosa SGOIC, contava à FundsPeople o racional de lançamento desta nova entidade gestora de fundos imobiliários no universo Carregosa. Na altura falava-se dos primeiros passos da entidade - assumir a gestão de três fundos imobiliários fechados -, mas também de um segmento de negócio que prometia ser chave, a constituição de SICAFI ou a transformação de sociedades anónimas em SICAFI. “Existem family offices e outro tipo de investidores que têm o seu património organizado de uma determinada forma, mas que percebem que as SICAFI podem ser interessantes fiscalmente e em termos regulatórios”, dizia então o administrador.
Um ano e meio depois, José Marques faz um apanhado da evolução da entidade e das suas perspetivas, tanto para o negócio, como para a classe de ativos imobiliários em geral. “Terminámos 2021 com ativos sob gestão na casa dos 73 milhões de euros e com quatro fundos sob gestão, os três referidos aquando da última entrevista e um mais recente no segmento de serviced apartments. Qualquer um deles, felizmente, obteve resultados muito interessantes em 2021 e este ano tudo indica que também vão correr bem. Quando as diferentes classes de ativos estão em terreno negativo é interessante verificar que o imobiliário direto continua a mostrar-se resiliente”, expõe.
Como diz, a resiliência vai além do valor dos ativos. O interesse dos clientes mantém-se também robusto. “Realizámos em junho deste ano um novo aumento de capital num dos nossos fundos, num contexto em que a inflação, a guerra da Ucrânia e todas as tensões que daí resultam já adicionavam à incerteza. A procura superou a oferta em 1,12 vezes e levantámos 10 milhões de euros. Isto mostra que os atuais participantes estão satisfeitos com os resultados, mas também que novos investidores se sentiram motivados a entrar nos nossos fundos”, diz.
Até ao final do ano, a expetativa é que se ultrapasse os 110 milhões de euros de euros sob gestão, um objetivo que vai beneficiar da constituição da SICAFI que estão em processo de autorização e outras que deverão iniciar em breve esse processo. “Falamos de conversão de sociedades anónimas em SICAFI. Uma demonstração de que os investidores têm visto na Carregosa SGOIC um parceiro para a gestão do património imobiliário”, conta José Marques. Por outro lado, também está para nascer um fundo imobiliário fechado que terá como objetivo investir no segmento das residências sénior. “O que estamos a tentar fazer neste contexto de incerteza acrescida é investir em segmentos de mercado com potencial de crescimento elevado e com risco controlado. O segmento das estruturas residenciais para pessoas idosas, no seu termo técnico, é um segmento muito resiliente e promissor”, conta.
O mercado imobiliário
José Marques é assertivo ao dizer que não conhece “um mercado que não esteja sempre com alguma convulsão”. O atual não é exceção. Para o profissional, a “variável que merece maior preocupação e monitorização é a taxa de juro”. No entanto, no contexto de fundos fechados com uma perspetiva de muito longo prazo, o mais importante é perceber “a fase do ciclo em que estamos e recordar que após um ciclo de subida de taxas, segue-se um ciclo de descida”. Além disso, no que diz respeito às avaliações dos imóveis, o administrador realça que o fator de custo de reposição do imóvel tem registado, também, uma inflação significativa, o que tem o seu impacto nos modelos de avaliação e no valor do imóvel já construído.
Já no que se refere à compensação que se desenhou para os senhorios pela limitação da subida anual das rendas em resposta à inflação, José Marques mostra-se atento aos desenvolvimentos e convicto de que os fundos de investimento não serão excluídos. “O governo anunciou a medida como pretendendo ser neutra e sem discriminar senhorios. Têm ainda oportunidade de corrigir a proposta em linha com o que anunciou”, diz.
Em suma, um percurso curto, mas ativo, é o que define a história da entidade gestora. “Estamos a executar o plano e com capacidade instalada para ir mais longe. É essa a nossa ambição e estamos atentos às oportunidades no mercado, continuamos a acreditar que há muito espaço para fazer coisas novas e, tranquilamente e paulatinamente, vamos fazer o nosso caminho de crescimento”, termina José Marques.
