Asset immobiliari e infrastrutturali, un'opportunità di diversificazione globale

La decorrelazione dall'inflazione attraverso investimenti in immobili e infrastrutture dipende dall'approccio del gestore. Mentre una gestione statica offre stabilità a lungo termine, una strategia più dinamica, basata sul ciclo economico, può offrire vantaggi tattici nel breve e medio periodo. “La decorrelazione dei portafogli dall’inflazione tramite strumenti infrastrutturali e immobiliari dipende dall’approccio del gestore. Se l'asset manager è statico l'investimento può essere utile a lungo termine perché la correlazione è diversa”, conferma Carlo De Luca, head of asset management di Gamma Capital Markets. “Dal mio punto di vista, invece, sono più dinamico e lavoro in base al ciclo economico adottando un approccio top-down sull'asset class. Quindi posso attivare o disattivare un settore quando necessario. Se investo in un settore o tema è perché credo che le azioni sensibili ai tassi di interesse possano avere un vantaggio rispetto ad altre. Ad esempio, se prevedo un taglio dei tassi di interesse nei prossimi sei mesi non ancora scontato dal mercato inserisco una piccola percentuale di questa asset class nel portafoglio per quel periodo. Per una maggiore decorrelazione e diversificazione, un approccio statico può risultare più vantaggioso, sapendo che alcuni asset possono salire o scendere, gestendo così la volatilità. Tuttavia, se sei più dinamico, l'investimento diventa più una scelta tattica, non solo a lungo termine, ma anche a medio termine. Dipende se adotti un approccio top-down e globale: è un po' più rischioso, ma tutti i settori tendono a salire e scendere con il mercato. Non si cambia il ciclo settoriale o secolare, piuttosto si entra e si attende il momento giusto”, conclude De Luca.

Un diverso approccio caratterizza la gestione dei due segmenti all’interno dei mercati privati. “Investire in questo momento storico nel real estate, considerate le dinamiche espresse da questo mercato negli ultimi anni, è sicuramente complicato anche per operatori come noi, che facciamo parte di un gruppo bancario che ha tradizionalmente un’esposizione al mercato immobiliare. Tuttavia, riteniamo l’investimento nel mondo degli alternative asset qualcosa che richiede coerenza anno dopo anno, vintage dopo vintage, in tutte le asset class”, afferma Carlo Maggi, Responsabile Infrastructure & Real Estate di Eurizon Capital Real Asset. Secondo Maggi “non si può essere tattici od opportunistici, scegliendo solo determinati vintage. Quando si investe in un’asset class, è necessario adottare una visione a lungo termine. Nel mondo degli investimenti alternativi, anche considerate le caratteristiche di liquidità degli asset, è molto complicato fare timing sul mercato: è fondamentale assumere il giusto tempismo, ma è importante considerare anche il potenziale valore creato dagli asset nel tempo. A nostro avviso la capacità di selezione è fondamentale, poiché nei mercati privati il reperimento delle informazioni è più complesso che nei mercati public. Questo è il compito del team che si occupa della selezione dei fondi e dei gestori”. Maggi evidenzia quindi la necessità di coerenza e di una selezione accurata nella gestione degli investimenti immobiliari, sottolineando la necessità di una visione a lungo termine e di una selezione oculata dei gestori e delle società in cui si investe”.

Infrastrutture e real estate “offrono interessanti opportunità di investimento, nonostante la recente sottoperformance rispetto alle azioni globali”, evidenzia Crispin Royle-Davies, portfolio manager di Nuveen. Le infrastrutture, in particolare, “hanno dimostrato una bassa correlazione con le azioni quotate, migliorando l'efficienza dei portafogli e offrendo una copertura contro l'inflazione, come dimostrato dalle performance del 2022. Nonostante i titoli di società immobiliari quotate abbiano subito un calo dei multipli, a dispetto di  fondamentali solidi, paragonabili a quelli dell'S&P 500, essi offrono un’opportunità interessante di investimento dovuta allo scollamento tra valutazioni correnti e valore intrinseco delle società: molti investitori evitano il real estate e le infrastrutture, temendone la volatilità o considerando questi settori noiosi”, aggiunge. Tuttavia, “questi stessi settori possono offrire potenziali rialzi non appena le condizioni di mercato migliorano, come visto nel rally del real estate europeo a fine 2022. A livello geografico, siamo positivi sul real estate canadese, grazie alla forte crescita demografica nelle principali città, e sull'industriale messicano, che beneficia delle produzioni trasferite dal Nord America. Per quanto riguarda le infrastrutture, sovrappesiamo Australia e Nuova Zelanda per la loro stabilità normativa e la qualità delle infrastrutture aeroportuali e delle utility. Riteniamo quindi che sia per il real estate che per le infrastrutture, vi sia un interessante rapporto rischio/rendimento, sia da un punto di vista tattico che strategico”, conclude Royle-Davies.

In questa fase di mercato, gli investitori retail vendono infrastrutture e real estate “considerati investimenti non ‘core’ del portafoglio, mentre nel private banking, dove l’asset allocation azionaria è più granulare, le infrastrutture rimangono un tema di investimento di lungo termine molto interessante anche se decisamente meno presenti rispetto ad altri settori”, è il parere di Roberta Rudelli, head of Fund Selection di Unicredit. “Una delle ragioni - continua - potrebbe essere legata alla narrativa utilizzata in fase di consulenza: invece che parlare di infrastrutture in senso generale dovremmo focalizzarci sui diversi comparti che ne fanno parte. Forse non tutti gli investitori sanno che i data center sono titoli del settore infrastrutture e non della tecnologia e, per questo motivo, potrebbero perdere opportunità di mercato interessanti. Lo stesso discorso vale per le società del settore della logistica. Trattandosi di un tema di investimento di lungo termine il cliente può anche scegliere di investirci gradualmente attraverso piani di accumulo periodici che aiutano a ridurre la volatilità dell’azionario”.

Per Gabriele Montalbetti, gestore di Consultinvest SGR entrambi i settori rappresentano “chiaramente una allocazione strategica per gli investitori istituzionali, mentre non si può dire altrettanto per i clienti retail o individuali. Probabilmente ci può essere più interesse, soprattutto se accompagnato da una spinta da parte delle SGR, per il settore delle infrastrutture, perché ha molte caratteristiche interessanti, ovvero una buona protezione dall’inflazione e in generale dalla volatilità dei mercati azionari. Per quanto riguarda il settore immobiliare, soprattutto in Italia, gli investitori individuali preferiscono gestirlo con investimenti diretti. Questo è dovuto alla nostra storia o a ragioni culturali e si vede chiaramente nelle statistiche, dove il tasso di famiglie italiane che vivono in una casa di proprietà è tra i più alti dei paesi sviluppati”. Per Montalbetti, in sintesi, “nel private banking e tra gli individui ad alto patrimonio netto vi è una maggiore apertura e propensione verso gli investimenti collettivi (soprattutto privati), perché questi investitori hanno le risorse necessarie e hanno già soddisfatto i bisogni di prima casa e case vacanze. Quindi nel prossimo futuro l'immobiliare pubblico non dovrebbe suscitare molto interesse tra gli investitori individuali, mentre le infrastrutture potrebbero, visto che sono uno dei principali obiettivi degli importanti piani di sviluppo pubblici (PNRR in UE e IRA negli Stati Uniti). Inoltre, se si aggiunge un elemento di storytelling legato alla sostenibilità dei trasporti o alla digitalizzazione delle comunicazioni, le infrastrutture potrebbero risultare ancora più attraenti”.