L’obiettivo principale di chi investe nei REIT si basa sui differenziali che esistono tra la redditività degli attivi senza rischio, come i titoli di stato, e quelle lorde provenienti dai dividendi dei REIT. In realtà, tale differenziale è molto ampio a causa dei tassi d’interesse esistenti, che sono artificialmente bassi. La domanda che ci poniamo consiste nel sapere se i REIT nelle economie mature potranno mantenere il loro comportamento positivo del 2012, ben al di sopra del previsto, aumentando così la loro redditività tramite dividendo. Sinceramente, non esistono motivi per farci credere che questa tendenza continuerà, quindi non possiamo dare per scontato che i dividendi continueranno a crescere. Ad ogni modo, dobbiamo ricordare che il mercato globale dei REIT nel 2012 ha segnato un rialzo di oltre il 20% in media, ed è per questo che manteniamo una visione di mercato conservatrice, ma positiva.
Non variano le nostre previsioni di rendimenti totali (dividendo più evoluzione del prezzo dell’azione) intorno al 10% per la maggior parte delle regioni nel 2013, in calo rispetto al 2012, malgrado continui ad essere un rendimento molto ragionevole. È molto probabile che ci sia volatilità nei mesi a venire e per questo non siamo molto propensi ad aumentare le nostre previsioni di rendimento. Eventuali rendimenti superiori al 10% dovranno essere considerati un premio.
In concomitanza con la pubblicazione semestrale del rapporto sulla strategia d’investimento immobiliare da parte di BNP Paribas Wealth Management, ci concentreremo su questa classe di attivi come alternativa d’investimento e, concretamente, sul mercato immobiliare asiatico che ci è sembrato molto forte nel 2012. Il mercato asiatico dei REIT si basa ad Hong Kong, Singapore e Giappone, zone in cui il settore immobiliare è sempre più quotato, e in tutte le sue declinazioni: retail, residenziale, uffici, logistico, alberghiero...
Singapore
A Singapore, si fanno notare i REIT di settori molto diversi: il Maple Logistic Trust, che investe la totalità del capitale nel settore industriale, e il Capitalcommercial Trust, il cui principale oggetto d’investimento sono gli uffici. Entrambi si demarcano grazie a tassi di Loan-to-Value (leva sul valore dei propri attivi) al di sotto del 30% e tassi di redditività per dividendo del 5%. Per l’investitore che sta pensando di affacciarsi su questa classe d’attivi, è fondamentale valutare il livello d’indebitamento, aspetto essenziale per consentire la distribuzione del dividendo agli azionisti.
Capitalcommercial Trust (CCT) è il principale REIT esistente a Singapore e uno dei primi proprietari del mercato degli uffici. Questo settore rappresenta il 62% dei suoi utili lordi, mentre il resto proviene dal settore alberghiero, retail e parcheggi. Il 90% dei proventi lo realizza con attivi “prime” e di categoria A e i suoi risultati del terzo e quarto trimestre 2012 sono stati di gran lunga superiori alle aspettative, con un dividendo di 75,2 milioni di dollari da Singapore (circa 46 milioni di euro), grazie soprattutto a un calo nei tassi d’interesse. Il bilancio della società è molto sano, con un tasso d’indebitamento netto del 30,9%. I tassi d’occupazione sono cresciuti fino al 97,1% per tutto il portafoglio, con un’elevata qualità dei suoi inquilini: istituti finanziari e autorità governative.
Maple Logistic Trust (MLT) è quotato sulla borsa di Singapore dal luglio 2005 e la sua principale strategia si basa sull’investimento in un portafoglio molto diversificato del settore industriale e logistico, che generano utili ricorrenti. A differenza di CCT, che investe unicamente a Singapore, MLT è diversificato geograficamente in altre aree come Cina, Giappone, Malesia o Corea. Il 64% dei suoi attivi sono mono-inquilino, con contratti da 5 a 10 anni di vincolo e un aumento graduale degli affitti. Il 36% degli attivi sono multi-inquilino, con le conseguenze che comporta la gestione di più di un inquilino.
Hong Kong
A Hong Kong si fa notare Link Real Estate Investment Trust, il più grande REIT asiatico per capitalizzazione, che approfitta della sua ampia e diversificata localizzazione e della natura controciclica dei suoi inquilini, che fondamentalmente si occupano della comunità locale. Essendo un REIT così diversificato, i risultati si sono mantenuti stabili anche durante la fase di crisi del mercato nel 2008-2009.
In portafoglio si trovano oltre 182 proprietà a Hong Kong e attualmente il REIT ha oltre 20 progetti da finalizzare nei prossimi anni, con un investimento di circa 2.000 milioni di dollari di Hong Kong (200 milioni di euro).
Giappone
Citiamo infine il mercato giapponese e il suo andamento brillante nel 2012, con rialzi al di sopra del 60% per il suo mercato dei REIT, e di oltre il 20% nel 2013. In questo mercato si demarca Mitsui Fudosan, un REIT molto diversificato e con un elevato livello di leva (44%) per questa classe d’attivi.
Dato il suo vomume, il REIT è un punto di riferimento quando si tratta di fissare i prezzi d’affitto e possiede una grande quantità di progetti in costruzione da finalizzare a breve. Occorre notare che gli affitti nel settore degli uffici ricominciano a crescere e i tassi di occupazione tornano a scendere in Giappone, dal 9,43% di giugno 2012 all’8,57% di febbraio 2013. La società registra un incremento del 19% negli utili netti con 59.000 milioni di yen (450 milioni di euro) contro i 55.000 milioni stimati.
Infine, e riprendendo l’idea che una buona diversificazione dei portafogli comporti la comodità di possedere attivi immobiliari, ci rendiamo conto che i REIT possono essere uno strumento molto adeguato. In questo senso, vediamo buone opportunità di ricerca di redditività nel mercato asiatico.
