I provvedimenti legislativi, che hanno favorito il processo di finanziarizzazione immobiliare anche attraverso il perfezionamento e l’efficientamento di nuove piattaforme di investimento quali le Siiq e le Sicaf, hanno trasformato profondamente il settore immobiliare italiano. L'importanza che sta assumendo la gestione nel settore immobiliare ha determinato per tutti gli operatori la necessità di mettere in campo sempre maggiori capacità imprenditoriali e gestionali bilanciate però con la necessaria cautela e prudenza tipica degli operatori istituzionali. “Oggi occorrono figure altamente professionali e strumenti di analisi sofisticati nell’ambito di un sistema di controlli e procedure così spessi e articolati che rendono quasi impossibile la vita per le SGR di dimensione più piccole, da qui il necessario moto attuale di consolidamento che è in atto”.
A parlare è Luca Giacomelli, AD di Serenissima SGR, che a fine 2015 è subentrata nella gestione di otto fondi di East Capital in amministrazione straordinaria con un patrimonio aggregato di circa 500 milioni, divenendo così una delle primarie società di gestione del risparmio in Italia con masse gestite aggregate per circa 1,8 miliardi.
Giacomelli, in questo settore, le SGR più piccole stanno soffrendo molto, c'è un obiettivo al quale puntate? E ancora, state analizzando ulteriori dossier?
La crescita nel nostro settore è oggi una crescita obbligata, noi stiamo operando infatti su di un duplice binario: crescita per linee interne e per linee esterne. Internamente stiamo impostando nuovi prodotti e allargando il perimetro di alcuni FIA esistenti; per quanto riguarda invece le linee esterne stiamo ovviamente analizzando altri dossier alcuni dei quali sono veramente interessanti.
È possibile tracciare un bilancio dei principali risultati raggiunti nell'anno che si è appena concluso?
Serenissima SGR ha chiuso i conti 2014 con un sensibile incremento delle commissioni di gestione, con un ebitda del 38%, un utile netto del 21% e liquidità crescente. E archivia anche il 2015 con un trend positivo sospinto dall’incremento del portafoglio immobiliare aggregato dei fondi e da una operazione straordinaria di significativa dimensione (l'acquisizione della maggioranza dei fondi di Est Capital, ndr) conclusa a fine anno, il tutto in linea con il piano industriale approvato.
Quali sono i principali obiettivi per il 2016?
L’acquisizione della maggioranza dei fondi di Est Capital, che ha efficacia gestoria a partire dall’11 di gennaio, incrementa le masse gestite per circa 500 milioni e impegna sicuramente l’azienda anche dal punto di vista del rafforzamento organizzativo necessario per favorire una crescita ordinata e ottimizzata. I nuovi otto fondi derivanti da Est Capital sono investiti nel settore immobiliare Core e Value added oltre che nel settore delle energie rinnovabili e portano a 18 il totale dei fondi immobiliari in gestione da parte nostra. Oltre a questo sono in arrivo un altro paio di fondi “esodati” da altre SGR minori e dovremmo a breve raggiungere un totale di 20 fondi con masse gestite aggregate per circa due miliardi di euro. In più è previsto il lancio di altri tre fondi ancor oggi in fase di gestazione che saranno collegati alla grande distribuzione e al settore delle case di cura. Il nostro piano prevede per la fine del 2016 di approdare entro le prime cinque SGR italiane e siamo oggi a un passo da questo traguardo.
A chi si rivolgono i vostri prodotti e quali, in questo momento, stanno dando maggiori soddisfazioni? Ce ne sono alcuni, in particolare, che meglio si addicono all'attuale contesto di mercato?
In questo momento i fondi maggiormente performanti sono quelli c.d. 'a reddito', mentre tutto ciò che è 'a sviluppo' ha segnato ovviamente il passo anche per le difficoltà avute negli ultimi anni e legate al mancato assorbimento di prodotto sul mercato e soprattutto alla crisi dei 'pagatori di affitto'. Tutto l’immobiliare speculativo è ormai sparito per lasciar posto a una cultura industriale finalmente trionfante. Voglio dire che finalmente abbiamo tutti capito che produciamo e gestiamo 'contenitori' che devono adattarsi sempre e comunque alle esigenze di chi li usa. Immobili, nuovi, intelligenti, fungibili e adatti a soddisfare il maggior numero di operatori possibile in modo standardizzato e moderno in un’ottica di conversione e riqualificazione dell’esistente invece che di sperpero ulteriore di territorio. Non succederà mai più di far approvare una trasformazione urbanistica o un progetto 'sulla carta' senza sapere a chi serve o meglio se serve. Per quanto riguarda i maggiori ritorni potenziali sul mercato credo che possa essere papabile tutto quello che è stato comperato bene, in un’ottica di trasformazione 'taylor made' a favore dell’utente finale.
Per un investitore, in termini di asset allocation, quanto è importante detenere dei fondi real estate?
È importante tanto quanto lo è la concretezza del mattone rispetto alla volatilità dei mercati finanziari. Senza nulla togliere alla finanza, in un momento come questo credo che un patrimonio immobiliare abbia ancora maggiore appeal di quanto non ne abbia mai avuto in altri frangenti. Il che significa che abbiamo anche una grandissima responsabilità nei confronti della nostra clientela, dei progetti che abbiamo in corso e delle attese dei nostri soci e del mercato. L'esigenza di diversificare i propri investimenti a favore dell’immobiliare è oggi ancora più cogente. Ed essendo i nostri clienti investitori professionali, la diversificazione è sempre un elemento fondante della loro strategia di investimento. Effettuare poi investimenti diretti nel mercato immobiliare presuppone l'esigenza di avere una struttura che curi sia l'impostazione strategica sia la gestione operativa. Appoggiarsi invece a una SGR (oggi Gefia) o ad altre pattaforme istituzionali tipo Siiq, consente di poter disporre di know-how specifico e di aumentare le potenzialità di sviluppo, lasciando all'investitore il compito di stabilire le linee guida del proprio investimento, focalizzandosi sul proprio core business eminentemente di natura finanziaria. In fine si consideri che nella dinamica attuale dei tassi, i 'cap rates' offerti dal mattone comperato bene sono oggi pressoché imbattibili.
