Chi considera il real estate un asset class poco dinamica e noiosa si sbaglia. Soprattutto alla luce delle nuove modalità di lavorare, comunicare e consumare beni e servizi che si sono diffuse durante la pandemia e che hanno avuto forti conseguenze anche sul mondo degli immobili. Sulla scia di un 2021 positivo per la ripresa economica e la progressiva normalizzazione delle attività, il settore guarda al 2022 con una buona dose di ottimismo. Nel 2020, l’anno nero del COVID, i mercati immobiliari quotati a livello globale sono scesi di circa il 9%, ma quest'anno hanno recuperato velocemente il terreno perduto, con una crescita di quasi il 23%. Inoltre, c’è un altro fattore che gioca a favore dell’asset class: l’inflazione. Gli investitori potrebbero trovare nel real estate quotato una fonte alternativa di rendimento e una copertura dall’aumento dei prezzi verificatosi negli ultimi mesi, che sembra un fenomeno meno transitorio di quanto previsto. In questo contesto in forte divenire, Janus Henderson ha presentato il suo outlook sull’immobiliare, lanciando uno sguardo al prossimo anno e a quelli a venire. A partire da un punto fermo: di fronte ai cambiamenti strutturali che stanno plasmando il settore, diventa sempre più importante la selettività. “Saper individuare i vincitori e vinti e quali sono le parti del mercato che sovraperformeranno sarà sempre più fondamentale”, ha dichiarato Guy Barnard, CFA, co-head of Global Property Equities della casa di gestione.
E-commerce
A seguire, l’esperto ha illustrato quattro trend chiave per il futuro del real estate quotato: il primo è quello dell’e-commerce. Per i lock down durante la pandemia, gli acquisti online hanno avuto un boom, ma hanno poi rallentato con le riaperture. Tuttavia secondo le analisi del gestore sul lungo periodo la traiettoria di crescita dell’e-commerce è destinata a restare intatta. Un bene per i magazzini e la logistica. “La crescita trimestrale dell'e-commerce statunitense è rallentata di anno in anno dal secondo trimestre del 2021 con la riapertura dei negozi fisici al dettaglio ma, anche in tale contesto, sta registrando una crescita positiva”, ha dichiarato Barnard. “La penetrazione globale dell'e-commerce è in linea con la tendenza preesistente, se non ancora più avanzata. L'impatto sulla domanda di spazi industriali/logistici sia da parte dei locatari che degli investitori è stato notevole”, dice.
“Dato che la maggior parte dei benefici del contesto attuale si concentra sui guadagni futuri e sui dividendi (tipicamente i REITS sono tenuti a versare almeno il 90% del reddito imponibile agli azionisti) e che i contratti d'affitto sono valutati nel tempo a prezzi correnti di mercato, è possibile avere un alto grado di fiducia nel potenziale di crescita di queste attività, anche in un contesto macro più incerto”, commenta.
Crescita dell'e-commerce (%): rallentamento, ma dati ancora positivi
Demografia
Oltre a questo, vi sono altre tendenze di lungo termine che rimangono invariate e centrali per la view di Janus Henderson sul settore immobiliare. “La demografia continua a essere un'importante spinta propulsiva, specialmente per le varie forme di abitazioni destinate ai gruppi di età più avanzata che cercano di ridimensionarsi e di godere di stili di vita più attivi”, spiegano dal team Global Property Equities della casa di gestione.
Digitalizzazione
Altro driver importante è quello della trasformazione digitale che rappresenta un vento favorevole per i settori immobiliari incentrati sulla tecnologia, con l'implementazione del 5G che ha appena iniziato a portare benefici alle società di torri cellulari.
ESG
Infine secondo l’analisi del gestore la sostenibilità è un fattore sempre più importante nelle decisioni degli inquilini. “Gli edifici più ecologici (in particolare gli uffici, fino ad oggi) hanno maggiori probabilità di ottenere un premio per l'affitto e stanno registrando una maggiore domanda”, osserva Barnard.
“Il 2021 è stato un anno di ripartenza, perché il mondo è tornato ad avere una parvenza delle sue vecchie sembianze”, conclude l’esperto di Janus Henderson. “Senza dubbio ci saranno altri ostacoli lungo la strada, ma dal punto di vista immobiliare è nostra opinione che i fondamentali a lungo termine rimangano ampiamente invariati. In definitiva, abbiamo avuto la prova che le società che potevano far crescere i flussi di profitto prima dell'emergere del COVID possono farli crescere ancora oggi; quelle che faticavano prima del COVID, continueranno a faticare”.