La débâcle dei fondi immobiliari quotati

Per anni agli sportelli di banche e poste sono stati proposti come alternativa all’investimento residenziale, ovvero dell’appartamento da mettere a reddito. Ma erano altri tempi, prima della bolla e con un mercato che reggeva prezzi al metro quadro molto alti, quando non alle stelle. Oggi i fondi immobiliari invece non si vendono più e quelli quotati sono sempre meno interessanti. Basti pensare che non arrivano a 30 e stanno andando ad esaurirsi. Negli anni, a oltre mezzo milione di italiani sono state vendute quote di fondi immobiliari come alternativa redditizia all’investimento diretto nel mattone. Poi, con lo scoppio della bolla gli investimenti hanno visto svanire i guadagni prospettati in fase di collocamento e le società di gestione hanno smesso di lanciare nuovi prodotti. Dal 2007 è stato lanciato un solo fondo sul mercato: Opportunità Italia di Torre SGR collocato nel 2014 agli sportelli Unicredit (e non è ancora quotato).

“Negli ultimi anni il mercato è alle prese con il prolungamento delle scadenze dei vari fondi, oltre quelle previste all’inizio nei regolamenti per non dover svendere in un mercato asfittico e che stenta a ripartire i complessi immobiliari valorizzati oltremisura e detenuti nei portafogli. Inoltre c’è un problema: i costi. I fondi immobiliari possono essere gestiti addebitando oneri di gestione anche inferiori all’1%. Mentre invece molti sono stati troppo onerosi e per questo le loro performance, alle prese con un mercato di questo tipo, sono andate in profondo rosso”, ha spiegato un esperto di una società di consulenza che preferisce non essere citato. Basta dare un’occhiata ai rendimenti dei singoli fondi rispetto all’indice immobiliare Ftse Epra/Nareit Italy. Chi ha saputo gestire i costi ha fatto bene, nonostante il difficile periodo per il settore. Il fondo Atlantic 2, per esempio, è riuscito a conseguire finora un rendimento annuo del 7,6%. Molto buona la performance di un fondo di Prelios SGR: Tecla che ha ottenuto un +8,55 annuo e continua a essere controllato dalla stessa società che ne detiene circa il 90% delle quote in circolazione. Bene anche per Beta che da inizio anno ha segnato un +7,7% e anche Atlantic 1 non è andato male (+1,6%) con un indice di settore che ha perso nello stesso arco temporale il 6,4% su base annua.

La maggior parte di questi fondi ha registrato ottimi risultati soprattutto nella prima parte di vita per poi contenere le perdite. Il peggiore è stato Obelisco, in rosso del 12,8%, sempre considerando il prezzo di Borsa. Uno dei motivi, appunto, sono stati gli eccessivi costi. Le provvigioni di gestione, tra le più elevate della categoria, ammontano al 2,4% annuo a cui si devono aggiungere gli oneri di gestione dell’immobile e altri costi. Intanto l’Italia a sconto è terra di conquista. Qualche giorno fa Blado Investment ha lanciato 4 OPA su quattro fondi immobiliari: Polis (in mano ad un gruppo di banche popolari), Immobiliare dinamico di BNP Paribas  Real Estate, Mediolanum Real Estate e Alpha Immobiliare di Idea Fimit. Sono scambiati sul segmento Miv di Borsa Italiana. Blado Inv. è una società di diritto lussemburghese in accomandita per azioni gestita da Blado General Partner, che è interamente detenuta da Elliott Associates L.P., una delle più famose società di hedge fund al mondo. A fondarla, Paul Singer, l'uomo che ha portato il governo argentino davanti alla Corte d'appello di New York per i Tango Bond. Le offerte sono a sconto fino al 65,3% sul valore dei fondi lo scorso dicembre. Blado ritiene che, “nonostante l’attuale contesto di incertezza del mercato immobiliare italiano e la limitata liquidità nel settore, in caso di buon esito dell’opa, l’investimento dovrebbe generare rendimenti attesi adeguati”.