Come navigare l’attuale contesto di ripresa globale e cogliere le opportunità più interessanti dell’immobiliare. È stato questo il focus di un evento digitale organizzato da M&G Real Estate che ha presentato i risultati dell'ultimo Global Property Outlook Report. La pandemia è stata un evento epocale che ha avuto significative ripercussioni sulle abitudini di vita e di lavoro. Gli impatti si sono avvertiti anche nel real estate, basti citare gli esempi di come le nuove pratiche di smart working o la spinta dell’e-commerce abbiano mutato l’utilizzo degli uffici e degli spazi di vendita retail.
“Abbiamo attraversato un periodo difficoltoso, ed ora il futuro appare più sereno”, ammette Jose Pellicer, head of Investment Strategy di M&G Real Estate. "La percezione è che la portata della domanda repressa dei consumatori potrebbe scatenare un fenomeno molto simile a quello dei ‘ruggenti anni 20’ del secolo scorso. Stiamo già assistendo ai primi segnali di una sostenuta crescita economica, dopo un periodo di severe restrizioni. Ciò dovrebbe avere impatti positivi trasversali per diverse aree nel mondo", afferma.
Ma il primo passo da compiere secondo la casa di gestione è distinguere tra i trend strutturali che potrebbero imporsi su un orizzonte di lungo periodo e le tendenze cicliche. "Il settore immobiliare richiede tempo per evolversi. Dei bias potrebbero erroneamente far pensare alle tendenze attuali come irreversibili e a senso unico. In realtà, i cicli esistono e possono mutare rapidamente. Gli investitori dovrebbero prepararsi e stare attenti ai segnali che indicano queste svolte", avvertono dal gestore.
I principali trend
- Il passaggio permanente al lavoro flessibile sembra attuabile in tutte le società, nonostante la modalità di lavoro ibrida non destituirà mai completamente l’uso degli uffici. Nei mercati dell’Asia-Pacifico i cluster di innovazione, in forte espansione, sono sinonimo di campus altamente collaborativi.
- L’allocazione ai settori alternativi dovrebbe aumentare, con un volume record di capitali istituzionali diretti all’immobiliare residenziale. L’offerta limitata e i prezzi elevati delle abitazioni continueranno a trainare la comunità di locatari in Europa.
- I beni immobiliari logistici continueranno a essere molto richiesti, sostenuti da un cambiamento strutturale delle abitudini dei consumatori, con rendimenti che raggiungono il 3% in Germania. “Tuttavia, non tutto il settore logistico è resiliente e, in un contesto di bassi rendimenti, la selezione degli asset sarà determinante”, spiegano da M&G Real Estate.
- Il settore retail continua a far fronte a ostacoli strutturali, ma potrebbe registrare una ripresa parziale quando le famiglie cominceranno a spendere i risparmi accumulati e gli investitori reagiranno a un repricing notevole.
- L’immobiliare continua a offrire un ampio premio al rischio rispetto alle obbligazioni, malgrado la debolezza dei rendimenti immobiliari in Europa. Secondo M&G i fattori inflazionistici saranno verosimilmente temporanei e i tassi di interesse rimarranno bassi. In combinazione con i bassi tassi degli immobili sfitti in Europa, i prezzi degli immobili core appaiono sostenibili e offrono un valore relativo interessante agli investitori.
"La rotazione verso settori a forte crescita o resilienti sarà cruciale per mantenere il cash flow del portafoglio. I locatari a forte crescita del decennio 2020-2030 saranno quelli che appartengono ai settori dell’health, del clima, delle energie rinnovabili, dei trasporti e della tecnologia. Anche i cosiddetti ‘enabler’, principalmente nel tech e nella finanza, dovrebbero prosperare", continua Pellicer.
E tra i trend accelerati dalla pandemia vi è anche quello degli ESG, che nel real estate si può riscontrare negli sforzi di efficientamento energetico ambientale degli immobili, ma anche nelle problematiche sociali e i gap generazionali per l’accesso alle soluzioni abitative. "Tra 10 anni gli standard ambientali saranno molto diversi e metteranno probabilmente alla prova rendimenti non conformi ai criteri ESG in modi completamente inediti", continua Pellicer. "La pandemia ha focalizzato l’attenzione su qualità degli investimenti e cash flow; posizione geografica e sostenibilità sono ora oggetto di attenta analisi. In numerosi mercati, i prezzi non riflettono ancora gli standard ESG. Ma per gli investitori a lungo termine, il rendimento all’uscita dovrebbe rivestire la stessa importanza del rendimento all’ingresso", spiega.
Mercato italiano
"In qualità di maggiore beneficiario del Recovery fund europeo, l’Italia si trova in una posizione relativamente buona per rilanciare la propria economia. Il paese rimane uno dei nostri focus per espandere l'esposizione dei portafogli in Europa Continentale. Nel residenziale, abbiamo recentemente finanziato tramite la formula del ‘forward funding’ lo sviluppo di due alloggi per studenti a Bologna e Torino. Il settore Italiano dello student housing rimane strutturalmente sotto-approvvigionato rispetto al Regno Unito e l’opportunità legata al pricing in Italia è particolarmente interessante per gli investitori che cercano di ottenere un vantaggio come 'early mover' in questo segmento emergente", ha spiegato Gabriele Inglese, associate director del team italiano di M&G Real Estate.
