I fondi Immobiliari tra passato, presente e futuro

 I fondi immobiliari chiusi dedicati alla clientela retail sono stati introdotti in Italia alla fine degli anni ’90 e hanno conosciuto un buon successo distributivo a cavallo del nuovo millennio.

Questi fondi sono nati con la finalità di consentire anche ai piccoli risparmiatori di accedere all’investimento immobiliare con somme contenute, potendo contare sull’ampia diversificazione, anche settoriale, tipica dei fondi, e senza gli oneri, le complicazioni amministrative e le preoccupazioni di un investimento diretto in immobili.

In più, l’investimento immobiliare perseguito tramite l’acquisto di quote di fondi consente di inserire all’interno del proprio portafoglio un asset abbastanza decorrelato dalle altre asset class tradizionali, azioni e obbligazioni. Il rendimento dei fondi immobiliari è infatti legato a due variabili fondamentali: il valore del prezzo degli immobili (espresso dal valore del NAV) e il livello degli affitti (che di fatto, al netto degli oneri, costituiscono il dividendo periodico di questi fondi), questi ultimi quasi sempre legati a parametri direttamente proporzionali al variare dell’inflazione; se l’inflazione sale i canoni aumentano, mentre, ad esempio, i prezzi dei bond a tasso fisso soffrono.

Molti dei più importanti fondi immobiliari presenti sul mercato hanno una durata decennale (che con proroga ed eventuale periodo di grazia, finalizzati alla dismissione degli asset immobiliari, può arrivare a 16 anni!) e attualmente sono in fase di chiusura, in un momento storico nel quale è estremamente difficile vendere immobili, spesso acquistati a prezzi elevati, prima della crisi del 2007. Molti clienti aspettano di rientrare in possesso del proprio denaro da molto tempo, ben diverso da quello che avevano preventivato al momento dell’acquisto, e con risultati finanziari modesti se non addirittura negativi.

Prospettive future

Quindi, salvo rare eccezioni, è lecito affermare che questi fondi hanno deluso le attese dei risparmiatori, sia in termini di rendimento che di orizzonte temporale.

E’ anche opportuno ricordare che i fondi immobiliari hanno l’obbligo di quotazione sul mercato secondario di borsa entro i due anni successivi alla chiusura della raccolta (questa regola vale anche per i fondi immobiliari cosiddetti “a finestra”). Il legislatore ha introdotto quest’obbligo con la finalità di garantire la negoziabilità delle quote prima della scadenza. Tuttavia lo sconto di borsa tra valore del NAV del fondo e prezzo di mercato è sempre stato particolarmente elevato, attorno al 50%, soprattutto (ma non solo) a causa della scarsissima liquidità in borsa. Pertanto la vendita anticipata delle quote in borsa è sempre stata nei fatti l’unica way out per chi, per varie ragioni, si è trovato nella necessità di vendere le quote prima della scadenza. Questo vale per i sottoscrittori dei fondi immobiliari nel periodo di collocamento. Certamente, di contro, l’acquisto in borsa con il 50% di sconto, fatte le opportune valutazioni sulla reale sostenibilità dei valori dei NAV, può essere una buona opportunità.

Insomma, come dicevamo, i fondi immobiliari retail hanno sostanzialmente deluso. Cosa non ha funzionato? E soprattutto, è possibile immaginare un nuovo futuro per questi strumenti finanziari?

Certamente, come si è già detto, molti fondi immobiliari sono giunti alla scadenza in una fase straordinariamente complessa per tutte le economie occidentali, con tutti i principali indicatori economici in profondo rosso e tassi sostanzialmente a zero. Una situazione senza precedenti nella storia moderna. Questo ha reso, e tuttora sta rendendo, davvero complicato vendere gli immobili in portafoglio a prezzi in linea con quelli delle stime presenti nei NAV. E’ altrettanto vero, o comunque verosimile, che spesso la qualità degli immobili detenuti da questi fondi non è risultata eccelsa, anche qui per ragioni complesse tra cui alcuni conflitti di interesse che vanno sanati. Per quanto riguarda le performances, i costi gestionali decisamente elevati di questi fondi, in termini di TER, hanno pesato in modo rilevante. Indubbiamente, poi, dalla parte dei sottoscrittori, lo sconto di borsa così elevato (a parere di chi scrive, dovuto soprattutto alla sottigliezza del mercato secondario) ha generato dei dubbi sulla reale attendibilità dei valori dei NAV, determinati dalla perizia sugli immobili da parte di esperti indipendenti.

La crisi dei fondi immobiliari è testimoniata dal fatto che, sostanzialmente, dal 2007 al 2013 non sono stati lanciati nuovi fondi. Però negli ultimi mesi qualcosa si muove. Sta nascendo qualche nuovo prodotto, istituito da alcuni operatori in modo coraggioso e, per una volta, forse, anticiclico.

Le ragioni che hanno determinato la nascita e il successo dei fondi immobiliari, elencate all’inizio dell’articolo – diversificazione, decorrelazione, semplicità, bassa soglia di accesso -, sono tuttora assolutamente valide! I prezzi di mercato attuali potrebbero consentire a chi compra oggi, non tanto nel residenziale quanto negli altri settori, di acquistare a prezzi teoricamente molto interessanti. Vi sono segnali oggettivi di una sia pur modesta ripresa strutturale del ciclo in tutte le maggiori economie occidentali.

Certamente, è necessario trarre insegnamento dalla storia passata e tentare di correggere gli errori fatti. La qualità degli immobili, o comunque la bontà del progetto industriale e immobiliare che sottende all’acquisto di un asset, sono fondamentali, così come una gestione oculata, lungimirante e trasparente. Il collocamento da parte degli intermediari dovrebbe essere fatto in modo realmente consulenziale, posizionando questi strumenti nel modo corretto, ai clienti giusti e all’interno di asset allocation diversificate e con un adeguato orizzonte temporale. Molti operatori del settore stanno passando a forme di consulenza finanziaria evoluta, in grado di gestire le esigenze dei risparmiatori in modo integrato e con un rigoroso controllo dei rischi e degli obiettivi. 

Insomma le condizioni per una rinascita dei fondi immobiliari potrebbero esserci. Tutti devono fare la loro parte.