Contributo a cura di Vincent Bruyère, fund manager di DPAM. Contenuto sponsorizzato.
Nonostante il forte calo delle società immobiliari quotate dello scorso anno, anche il 2023 potrebbe essere un anno impegnativo per i gestori. Ci sono infatti numerosi fattori da considerare: le difficoltà causate dall’elevata volatilità dei mercati azionari, gli interventi delle banche centrali per frenare l'inflazione, un mercato degli investimenti attendista, aziende talvolta troppo indebitate e una maggiore attenzione ai fattori ambientali da parte di banche, acquirenti, locatari e comuni.
E’ però in questi contesti che dovrebbero presentarsi opportunità di investimento. L'inflazione non dovrebbe scendere sotto il 2% prima del 2025, il che significa tassi di finanziamento elevati che incidono sulla redditività di questo settore ad alta intensità di capitale. Dopo il rapido calo delle società immobiliari quotate nel 2022, è ora la volta del settore immobiliare fisico a subire cali di valutazione dall'ultimo trimestre del 2022. Determinare il punto minimo delle valutazioni degli attivi nei diversi sottosettori immobiliari europei rimane una sfida importante. Gli immobili fisici potrebbero deprezzarsi ancora per diversi trimestri prima che inizi un nuovo ciclo.
Tuttavia, in una prospettiva di lungo termine, le società con un bilancio sano e una strategia volta a migliorare la qualità ambientale dei portafogli esistenti rappresentano delle opportunità per il mercato azionario. Mentre la politica della banca centrale pesa sui costi di finanziamento, l'inflazione ha un effetto positivo sull'andamento degli affitti, grazie all'indicizzazione. Questo porta a una rivalutazione in grado di compensare in parte il calo di valore degli immobili.
I comparti da tenere d'occhio
In questo contesto di elevata inflazione, la priorità è il controllo del bilancio. Per questo motivo DPAM privilegia quattro comparti resilienti del settore immobiliare quotato: logistica, sanità, negozi locali e alloggi per studenti.
I proprietari beneficiano di due vantaggi. Da un lato, i contratti di locazione sono a lungo termine e gli affittuari investono nella tecnologia negli edifici, il che gli conferisce un maggiore potere negoziale al momento del rinnovo del contratto. Dall'altro lato, la forte tensione sui terreni e l'elevata domanda di beni ben localizzati consentono di aumentare gli affitti.
Inoltre, gli alloggi per studenti, grazie ad una domanda in costante aumento, consentono di aumentare i canoni di locazione ogni anno.
I negozi locali ben consolidati con affitti bassi (rispetto ai grandi centri commerciali) sono un segmento interessante e resistente. Dal canto loro, i centri commerciali hanno recuperato, in media, il livello di attività del 2019 e stanno beneficiando dell'aumento del fatturato dei rivenditori grazie all'inflazione. Facciamo però attenzione. Il rischio qui, è che gli affittuari vadano in bancarotta, soprattutto per la presenza di troppi marchi tessili nei centri commerciali europei.
Infine, gli immobili residenziali tedeschi quotati in borsa offrono anch'essi delle opportunità, vista la valutazione interessante di questo segmento, a condizione che il bilancio delle società immobiliari non sia troppo indebitato.
Per quanto riguarda gli uffici, in assenza di tensioni tra domanda e offerta, con tassi di sfitto che a volte superano il 10%, (tranne che nei quartieri centrali degli affari) e franchigie crescenti ed elevate a fronte di canoni di locazione stabili, non è il momento di investire con tranquillità. I proprietari devono essere lucidi e abbassare i prezzi di vendita per rivitalizzare il mercato degli investimenti in questo segmento.
L’abbandono del mercato che abbiamo visto in passato dovrebbe essere una preoccupazione. Perché la Francia ha solo una dozzina di società immobiliari liquide, l'Italia una, ma il Belgio quindici? Prevediamo che il movimento di concentrazione del mercato continui e ci chiediamo perché i fondi americani non siano più presenti in Europa. Nei prossimi mesi, le operazioni di fusione e acquisizione dovrebbero registrare una ripresa: il loro obiettivo? Probabilmente società con bilanci sani e poco indebitate. Restiamo a vedere.
Fonti e note
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