Contributo a cura di Greg Kane, executive director, head of European Investment Research di PGIM RE. Contenuto sponsorizzato da PGIM Investments.
Il forte slancio di ripresa del 2021 ha lasciato il posto all'incertezza e alla minaccia di recessione, legate alla guerra in Ucraina, alle interruzioni dell'offerta e all'aumento dell'inflazione. Inoltre, la politica monetaria si è inasprita poiché l'inflazione continua a superare le aspettative.
Nei mercati immobiliari gli affitti sono sotto pressione. Il volume degli investimenti dovrebbe reggere, sulla scia di una forte raccolta di capitale, ed è improbabile che i rendimenti scendano ulteriormente. Le opportunità si trovano nelle asset class in cui si può generare una crescita degli affitti attraverso la ristrutturazione o la creazione di nuovi prodotti di qualità. Prosegue però il contesto favorevole per le locazioni, in particolare in prossimità delle principali aree urbane che stanno beneficiando maggiormente dalla crescita dell’e-commerce grazie all’alta densità abitativa.
Con l'aumento delle vendite online, anche se la crescita della spesa reale delle famiglie quest'anno sta rallentando, prevediamo un'ulteriore espansione della domanda di spazi logistici, in particolare in Germania, Francia e altri mercati dell'Europa continentale, dove la spesa online sta aumentando rapidamente, vista una bassa base di partenza. Al contrario, la crescita nel Regno Unito è destinata ad attenuarsi in quanto la diffusione dell'online inizia a stabilizzarsi, anche se le dimensioni del mercato attuale indicano ancora un fabbisogno significativo da parte degli operatori logistici.
UE, differenze tra Stati
Nel Vecchio continente i mercati immobiliari differiscono in modo significativo da uno Stato all’altro. La costante è una domanda residenziale da tempo in aumento nella maggior parte dei mercati, spinta da una serie di fattori quali un periodo prolungato di crescita del reddito disponibile delle famiglie, una ripresa dei tassi di formazione di nuovi nuclei familiari e una maggiore intensità d'uso come risultato dell'aumento del lavoro a distanza durante la pandemia COVID-19.
Nelle tre maggiori economie europee, Francia, Germania e Regno Unito, la crescita dei prezzi delle case, pari al 6% annuo dal 2015, ha inasprito il già ampio divario tra prezzi e affitti. Vivere in una casa di proprietà è costoso, in particolare per le famiglie a basso reddito e per i first time buyer, nonostante i bassi costi di finanziamento. Secondo le previsioni, la crescita degli affitti reali dovrebbe persistere nei prossimi anni in tutta Europa, anche in presenza di un'inflazione più elevata.
Per gli investitori tradurre i miglioramenti dei canoni di locazione in una crescita del reddito operativo netto può essere una sfida, soprattutto quando il periodo di locazione è relativamente lungo. Inoltre, la crescita degli affitti in città come Berlino, Amsterdam, Copenaghen o Parigi, può essere frenata dalla regolamentazione. Al contrario, nonostante le prospettive economiche relativamente deboli, gli asset del Regno Unito appaiono interessanti nel breve periodo, per i rendimenti più elevati rispetto all'Europa continentale e per la maggiore facilità nell’adeguamento dei canoni di locazione al mercato.
Senior Housing
L'invecchiamento demografico fa sì che l'offerta di strutture di assistenza oggi sia molto al di sotto rispetto alle future esigenze di una popolazione anziana in rapido aumento, che implica previsioni di crescita sia della domanda, che ora si sta riprendendo dopo un calo dovuto alla pandemia, sia di nuove strutture da immettere sul mercato. Nel breve termine, tuttavia, l'aumento dell'inflazione, i maggiori costi di gestione causati dalla pandemia e l'aumento dei salari stanno mettendo sotto pressione i margini di profitto degli operatori del settore. Allo stesso tempo, i prezzi elevati delle case giocano a favore, poiché i residenti hanno una maggiore disponibilità di beni a cui attingere per finanziare le proprie esigenze di assistenza.
Life Sciences Clusters
Si prevede una rapida crescita della domanda delle strutture Life Sciences, legata alla necessità di fornire servizi medici per l'invecchiamento della popolazione, settore che ha registrato significativi flussi di capitale in entrata. I cluster Life Sciences tradizionali negli ultimi anni hanno registrato un'attività di locazione relativamente forte, un basso tasso di vacancy e una robusta crescita degli affitti rispetto al mercato degli uffici in generale. Per gli investitori è un concetto relativamente nuovo in Europa, dove la proprietà solitamente è in mano agli stessi occupanti e a piccoli ma importanti investitori locali specializzati. Tuttavia, la rapida espansione del fabbisogno di spazio sta motivando la partecipazione di una gamma più ampia di investitori.
Uffici conformi ai principi ESG
Nei mercati prime le ristrutturazioni di uffici con elevati standard ambientali, sociali e di governance (ESG) offrono interessanti opportunità, una tendenza alimentata da un cambiamento nella domanda da parte dei conduttori, che include considerazioni di carattere ambientale e il desiderio di fornire spazi di lavoro moderni per attrarre e trattenere i dipendenti. A livello globale, quasi la metà delle aziende ha sottoscritto l'impegno a ridurre le proprie emissioni di carbonio. Le condizioni di mercato probabilmente cambieranno nel tempo e le strategie di riposizionamento o di sviluppo comportano dei rischi. I progetti saranno costosi e la capacità degli edifici di raggiungere gli obiettivi di efficienza potrebbe convergere, ad esempio, con un miglioramento della rete energetica verso standard più verdi e un progresso della tecnologia. Per il momento, tuttavia, questo sembra lontano e il momentum a breve termine favorisce gli asset conformi ai principi ESG, relativamente poco diffusi, che continuano a sovraperformare il mercato in generale.
