Consolidare le masse, allungando la vita media dei fondi immobiliari già esistenti e creando nuovi prodotti in linea con le aspettative degli investitori. Questo l'obiettivo di Prelios SGR, società partecipata al 90% da Prelios Spa e al 10% da Intesa Sanpaolo che, con 26 fondi in gestione (di cui 1 quotato, Tecla Fondo Uffici destinato alla clientela retail), detiene quasi miliardi di asset under management. “Nei prossimi mesi abbiamo in programma il lancio di almeno un paio di nuovi fondi immobiliari, per investitori istituzionali italiani ed esteri. Si tratta di strumenti meno tradizionali, che investiranno in settori innovativi, come per esempio il settore sanitario”, spiega a Funds People Andrea Cornetti, fresco di nomina a chief investment officer di Prelios SGR, di cui per anni è stato responsabile del new business. Il lancio avverrà sulla falsariga di quando avvenuto nel comparto agroalimentare con il fondo PAI (Parchi Agricoli Italiani), il fondo avviato un anno e mezzo fa per gestire l'iniziativa del Centro Agroalimentare di Bologna F.I.CO (acronimo che sta per Fabbrica Italiana Contadina), che porterà alla creazione, nella città di Bologna, di un complesso dedicato alle eccellenze dell’enogastronomia italiana e a tutta la filiera produttiva agroalimentare.
Ritorno di interesse per il real estate italiano
A fronte di un mercato azionario molto volatile e di un mercato obbligazionario con rendimenti bassissimi, negli ultimi mesi si sta assistendo a un ritorno di interesse per il settore real estate, in particolare per la piazza italiana. Recentemente, il Government Pension Global fund, il fondo sovrano norvegese, uno dei più grandi al mondo e tra i principali investitori in Italia, ha modificato l'allocazione del proprio portafoglio aumentando il peso dell'immobiliare a scapito dell'ormai ben poco remunerativo comparto obbligazionario. “Per quanto riguarda gli investitori istituzionali internazionali, nell'ultimo anno abbiamo assistito a un forte interesse di questi investitori per il mercato italiano. In realtà, un anno fa, questi soggetti erano più speculativi e più aggressivi, alla ricerca di ritorni più elevati, e non sempre hanno trovato investimenti in linea con le loro aspettative di rendimento. Di contro, invece, negli ultimi mesi, e mi aspetto che questo possa accadere anche nel corso dei prossimi mesi (e il fondo norvegese è la riprova di questo) - spiega Cornetti - si sono avvicinati all'Italia anche investitori meno aggressivi, con un profilo core, a medio-lungo termine, interessati a un investimento stabile, quindi ritorni più bassi con un profilo di rischio-rendimento più contenuto”.
È evidente che, a livello Paese, quest'ultimo è un tipo di investimento migliore rispetto all'investitore speculativo che coglie l'occasione e poi se ne va. “Questo lo vediamo anche noi. Come Prelios abbiamo, infatti, investitori istituzionali esteri, più core che ci stanno chiedendo di aumentare la propria esposizione in Italia”, conferma Cornetti. Quindi c'è interesse e il focus va sugli operatori stranieri perchè gli italiani sono da sempre molto esposti sul mercato italiano: da questo punto di vista, la differenza, rispetto a qualche tempo fa, la fa proprio lo straniero che ha aumentato il proprio interesse verso l'Italia. Poi sta al bravo gestore confezionare i prodotti più adatti ai loro obiettivi e in linea con le loro esigenze. “Noi siamo sempre sul mercato. Come Prelios, tra l'altro, abbiamo maggior capacità perchè attraverso le altre società del gruppo offriamo servizi immobiliari a 360 gradi”, prosegue Cornetti. Sotto questo profilo, Prelios è una struttura unica in Italia, un gruppo più di tipo europeo, perchè non ha soltanto una sSGR che gestisce fondi immobiliari, ma include altre 5 società operative nei servizi immobiliari. “In questo modo, siamo sempre pronti a recepire quelle che sono le indicazioni del mercato per costruire i prodotti che più si adattano alle esigenze degli investitori istituzionali”, aggiunge il chief investment officer di Prelios SGR, che conferma in buon andamento della società. “Negli ultimi due anni abbiamo fatto circa 900 milioni di nuova massa e abbiamo aggregato più di 20 nuovi investitori istituzionali, aumentando così oltre 100 la platea di questi soggetti”, spiega Cornetti.
Cosa ricercano gli istituzionali
Nonostante la crisi, l'immobiliare ha tenuto abbastanza bene in Italia. Quello che è successo è che si è accentuata un po' la differenza tra immobili di qualità elevata e immobili di più bassa qualità. “Ad oggi, c'è una grossa ricerca per investimenti di buona qualità che hanno tenuto molto sul prezzo. E questo vale soprattutto per gli uffici, per il commerciale e anche per il settore alberghiero, quest'ultimo in particolare sta vivendo una ripresa da parte degli investitori esteri”, dichiara Cornetti. Sul residenziale, invece, il discorso è diverso. “Il mercato residenziale italiano è un mercato più debole rispetto a quello di altri Paesi perchè, a causa di una normativa differente offre meno garanzie di redditività”, prosegue l'esperto, che poi aggiunge che “in questo momento, il tipo di investimento al quale gli investitori sono particolarmente interessati ha per oggetto immobili a reddito, che danno un flusso di cassa costante nel medio-lungo termine (tipo affitti a lungo periodo con canoni costanti nel corso del tempo, ndr)”.
E il retail?
Nell'idea dell'investitore italiano, l'immobiliare è una scelta storicamente radicata. In media nell’Eurozona il 60,1% delle famiglie è proprietaria di casa (di cui il 20% circa tramite mutuo) e il 23,1% annovera nel proprio patrimonio anche una seconda abitazione. In Italia i proprietari di casa sono circa il 70%, ma superavano l’80% prima del 2010. “È una tipologia di investimento che in assoluto è utile avere nella propria asset allocation perchè è un investimento decorrelato rispetto a quello mobiliare e dà un corretto bilanciamento al portafoglio, controbilanciando il rischio-rendimento complessivo”, commenta Cornetti.
Ma, per un privato, quali sono le opportunità tra cui può scegliere se vuole investire in questo comparto? La prima possibilità è quella dell'investimento diretto nel mattone e questa è una formula che piace molto all'investitore italiano. La seconda è quella di investire in un fondo immobiliare quotato. Ce ne sono circa una ventina e sono fondi a scadenza: il capitale investito viene rimborsato nel corso della vita del fondo man mano che gli asset sottostanti vengono venduti e il rendimento si basa in sostanza sull'eventuale plusvalenza realizzata dalla cessione del portafoglio e soprattutto dalla locazione.
Infine, ci sono le SIIQ, Società italiane immobiliari quotate, che quindi non sono sottoposte ai controlli di Bankitalia e hanno una governance simile alle Spa. Uno strumento cui le recenti modifiche legislative hanno dato nuovo impulso. Per effetto dell’evoluzione della normativa questo prodotto è, infatti, appetibile a risparmiatori interessati a rendimenti legati ai canoni degli immobili perché impone un tetto alla percentuale di asset non affittati e stabilisce un limite minimo di proventi da distribuire. A differenza del fondo, che è gestito però dalla società di gestione, qui la gestione degli immobili è appannaggio del management della SIIQ.
Viste le varie opportunità, cosa può fare, il retail interessato a investire nel settore immobiliare? “Il mio suggerimento è quello di non affidarsi alla sola esposizione diretta, ma implementare l'esposizione indiretta, affidandosi a operatori specializzati che possono dare una maggiore diversificazione e quindi un bilanciamento del portafoglio più corretto rispetto all'esposizione su un solo immobile”, risponde Cornetti, che però conclude dicendo che “ora siamo in un momento di passaggio” e che in questa fase di mercato è meglio stare alla finestra perchè è difficile trovare delle giuste occasioni tra gli attuali fondi immobiliari, mentre dal punto di vista delle SIIQ, siamo in un momento di cambiamento, ma da qui a qualche mese si potranno creare delle condizioni più interessanti, con la nascita di nuove SIIQ nelle quali investire.
