Radiografia del mercato dei fondi immobiliari

I fondi retail sono arrivati a circa 10 miliardi di euro ma la grande massa è fatta da quelli istituzionali e le stime sul valore di mercato non sono uniformi", commenta Simone Roberti, responsabile ufficio studi di Bnp Paribas real estate Italia. Secondo Assogestioni si aggira intorno a 40 miliardi mentre per Bankitalia a 50. Secondo Massimo Brunelli, amministratore delegato di IDeA FIMIT, società del gruppo Dea Capital (De Agostini), primo fondo immobiliare italiano con circa 10 miliardi di attività gestite ora impegnato nella complessa area di Santa Giulia a Milano: "fino al 2008 il mercato immobiliare ha conosciuto periodi di crescita costante, con prezzi e valori in aumento, facilità di accesso al credito, bassi tassi. Dal 2009 a oggi abbiamo imparato a convivere con una crisi economica profondissima, che ha stravolto il mercato finanziario e immobiliare di tutto il mondo. In questo quadro, purtroppo, il bilancio per la nostra industria è negativo, anche se l’esperienza dei fondi immobiliari quotati ha avvicinato al mercato immobiliare italiano una vasta platea di piccoli e piccolissimi risparmiatori che hanno contribuito in modo decisivo alla nascita del mercato immobiliare indiretto, così come lo consociamo oggi". 

Del resto, i fondi immobiliari quotati si sono trovati di fronte alla riduzione dei prestiti delle banche e alla scarsa liquidità che ha rallentato i progetti di sviluppo del settore. Lo scenario, in altre parole, non è certo incoraggiante con soli 23 fondi immobiliari quotati alla borsa di Milano. Per Stefano Cervone, direttore generale di Sorgente Group (con circa 4,5 miliardi di patrimonio immobiliare posseduto e gestito in tutto il mondo, di cui più di due miliardi per la sgr italiana), questa industria ha bisogno di un urgente rinnovamento se vuole rilanciarsi e tornare al centro dell’attenzione degli investitori: "È dal 2007 che non ci sono novità sul mercato e l’attuale capitalizzazione, a fronte di un patrimonio valutato al Nav di circa cinque miliardi di euro, è di poco superiore ai due miliardi di euro. Da sfondo, la dinamica del prezzo, determinata dallo scambio anche di poche quote, non riflette il reale valore del portafoglio". 

Bisognerebbe allora ripensare il modello e le scadenze, trovare un modo per dare vitalità al settore e un nuovo meccanismo di formazione dei prezzi in Borsa: "il forte sconto dei corsi rispetto al valore sottostante dei patrimoni immobiliari detenuti disincentiva nuove operazioni sul mercato e deprime la domanda. Così, l’afflusso di equity risulta ridimensionato e la risposta del pubblico non va verso il mercato immobiliare. Bisognerebbe ampliare il ventaglio di strumenti offerti, migliorare la distribuzione di proventi, fare una corretta comunicazione. Un fondo immobiliare non è un’obbligazione", continua Cervone. 

FONDI ISTITUZIONALI E FONDI RETAIL
Fonte: Assogestioni,  I semestre 2013

Intanto Assogestioni ha fatto una proposta presso Consob e Bankitalia di prolungare l’esistenza dei fondi al 2018. Commenta Cervone: "Allungare la scadenza andrebbe a beneficio del risparmiatore. Peccato che le autority non abbiano questi strumenti di monitoraggio. I fondi immobiliari sono uno strumento contrattuale e, come per tutti i contratti, serve il consenso delle parti per apporre modifiche. Non ci sono strumenti legali alternativi". Non ci si aspetta quindi un dinamismo per il settore in Italia, legato com’è all’andamento delle questioni economiche del Paese. 

Ma qualcosa si è mosso. Lo scorso novembre, Torre sgr ha lanciato Opportunità Italia, fondo immobiliare destinato a investitori retail che ha l’obiettivo di investire sul territorio italiano selezionando immobili con diverse destinazioni d’uso, localizzati prevalentemente nelle due principali metropoli: Roma e Milano. "Il fondo è partito e si sono appena chiuse le sottoscrizioni. Non abbiamo ancora il dato definitivo ma prevediamo che l’equity raccolta si attesti tra i 140 e i 150 milioni di euro. L’asset allocation si presenta così: 25% residenziale, 50% direzionale e il restante 25% progetti di valorizzazione e sviluppo e cambi di destinazione d’uso", spiega Carlo Dottarelli, chief financial officer di Torre sgr. In base al prospetto d’offerta si prevede la distribuzione di un 3% annuo dei proventi realizzati. Scadenza:  otto anni. Torre sgr gestisce 11 tra fondi e comparti e ha masse in gestione per circa 1,5 mld di euro. 

Sfide degli alternativi

In Italia, la quantità di fondi quotati immobiliari è limitata e contano poco sul totale. Secondo Giulio Casuccio, responsabile fondi e gestione patrimoniali di Fondaco SGR, “la dimensione relativamente limitata dei fondi quotati immobiliari italiani ha radici sia legate alla domanda che all’offerta”. Dalla parte della domanda ci sono aspetti culturali come ad esempio la propensione delle famiglie italiane a considerare l’investimento immobiliare quasi esclusivamente diretto alla casa in cui si vive o alla seconda casa per le vacanze, piuttosto che alcuni elementi di cultura finanziaria e di comportamento irrazionale nell’ambito dell’aspettative tra rischio e rendimento. Sul lato dell’offerta, bisogna tener conto che i fondi quotati, per via del fatto che sono rivolti ad investitori retail, devono avere caratteristiche molto simili ai fondi tradizionali in termini di trasparenza, liquidità e diversificazione del rischio. La creazione di questi prodotti non risulta pertanto molto semplice dato l’oggetto dell’investimento. D’altra parte, l’evoluzione dei gestori di fondi immobiliari deve sia con riferimento allo sviluppo di prodotti per la clientela istituzionale che a quella retail, porsi come obiettivo il giusto bilanciamento tra rischio, rendimento, trasparenza, liquidabilità e diversificazione.

Continua Casuccio, “gli investimenti alternativi, e in particolare quelli immobiliari, assumeranno una quota relativa sempre più importante nei portafogli degli investitori istituzionali e nei prodotti distribuiti ai retail”. Una maggiore propensione all’investimento alternativo arriverà sia tramite prodotti alternativi sia tramite prodotti tradizionali che incorporano una quota di investimenti alternativi. Le analisi di mercato dicono che i prodotti alternativi dovranno essere costruiti con maggiore attenzione alle esigenze dei clienti in termini di rendimento assoluto di lungo periodo e quindi “liabilities driven”, con commissioni di gestione più competitive, maggiore trasparenza e reportistica in relazione al rischio.