Gli esperti di M&G Real Estate Martin Towns e Dan Riches sono ottimisti sulle prospettive del settore. La correzione potrebbe aver toccato il fondo, aprendo le porte agli investitori in cerca di valutazioni interessanti e rendimenti.
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Recentemente, in occasione dell'European Media Day di M&G, Martin Towns, associate director of real estate, e Dan Riches, director of real estate finance, hanno condiviso le loro prospettive. Towns ha affermato che la rapida correzione del settore immobiliare potrebbe essere giunta al termine, creando opportunità. La stabilità dei tassi di interesse aiuta gli investitori a valutare meglio il mercato. Riches ha commentato che c'è una forte domanda di finanziamento del debito, per una ritirata graduale delle banche che elargiscono meno prestiti.

Towns ha iniziato la sua presentazione parlando della forte crescita dei livelli di affitto, "l'aumento più rapido degli ultimi anni, soprattutto nella logistica". "Ci aspettiamo che la tendenza al rialzo degli affitti continui con il rafforzamento delle economie", ha affermato. L'esperto aggiunge che con l'attenuarsi dell'inflazione, i canoni di locazione potrebbero aumentare almeno in linea con l'inflazione, se non di più, in alcuni segmenti del mercato.
"Se le economie europee miglioreranno, la domanda di occupazione si espanderà, con una conseguente crescita dei canoni di locazione e degli affitti", ha affermato. Tuttavia, ha anche sottolineato che "bisogna tenere conto della mancanza di offerta di nuovi immobili sul mercato, poiché i costi di costruzione sono più elevati. Quindi, se c'è più domanda da parte degli inquilini e meno scorte, gli affitti dovrebbero aumentare più rapidamente".

Forte divergenza tra i segmenti immobiliari
Un tema chiave sottolineato da Towns è stata la crescente divergenza tra gli immobili di prima fascia e quelli secondari, soprattutto nel settore degli uffici. Ha spiegato che negli ultimi tre anni, dal 2020 al 2023, la crescita dei canoni di locazione degli edifici di prima categoria è stata molto più elevata rispetto a quella degli edifici di fascia media, attribuendo questo fenomeno all'evoluzione delle richieste degli occupanti. "Gli occupanti vogliono edifici che siano attraenti per il loro personale, quindi tendono ad avere edifici più nuovi e di qualità superiore", ha affermato.
Towns individua opportunità chiave in:
- Uffici di prima categoria: edifici nuovi ed efficienti dal punto di vista energetico, per i quali gli occupanti sono disposti a pagare di più;
- Logistica e industria: spinta dal commercio elettronico, soprattutto nel Regno Unito;
- Residenziale/multifamiliare: aumento della domanda di unità più grandi a causa del telelavoro;
- Mercati asiatici: meno colpiti dalla recente volatilità, con valori di capitale relativamente stabili.
Per quanto riguarda la decarbonizzazione e l'ESG, Towns vede l'opportunità di costruire beni secondo standard ambientali adeguati o di aggiornare gli edifici esistenti per ridurre l'impronta di carbonio.
Per quanto riguarda la decarbonizzazione e l'ESG, Towns vede l'opportunità di costruire beni secondo standard ambientali adeguati o di aggiornare gli edifici esistenti per ridurre l'impronta di carbonio.
Regioni e città in espansione
Secondo Towns, alcune regioni e città europee offrono buone opportunità di investimento. In alcune parti del mercato londinese, le valutazioni sono già in aumento, soprattutto nel settore industriale. Londra rimane interessante nonostante le incertezze della Brexit. Anche Francoforte si è distinta, con una forte domanda di edifici per uffici di alta qualità e buoni servizi. La stabilità economica della città e la sua posizione centrale in Europa la rendono un obiettivo primario per gli investimenti immobiliari. Allo stesso modo, il centro di Parigi, con il suo status di centro economico globale, e Madrid, con la sua economia in crescita e le tendenze all'urbanizzazione, sono mercati interessanti per gli investimenti immobiliari.
Opportunità nel debito immobiliare
"Negli ultimi 15 anni il mercato del debito immobiliare europeo ha subito un cambiamento significativo", ha spiegato Dan Riches. Ha aggiunto che prima della crisi finanziaria globale (GFC), le banche dominavano quasi il 100% dei finanziamenti immobiliari in Europa, ma che ora la percentuale è scesa al 90% o al 70% nel Regno Unito. I cambiamenti normativi successivi alla crisi finanziaria globale, come l'attuazione di Basilea IV, hanno reso meno interessante per le banche concedere prestiti al settore immobiliare, creando opportunità per i finanziatori alternativi, come i gestori di investimenti, le compagnie di assicurazione e i fondi pensione, di colmare il divario.

Secondo Riches, il mercato del debito immobiliare europeo vale attualmente tra 1,5 e 1,6 trilioni di euro, con circa 320 miliardi di euro di debito da rifinanziare ogni anno. A suo avviso, "si tratta di una 'tempesta perfetta' per gli investitori, con un'elevata domanda di finanziamento del debito e il ritiro delle banche dal mercato".
L'esperto sottolinea che le attuali condizioni di mercato offrono un interessante rendimento aggiustato per il rischio, con i mutui senior che generano circa il 7-8% di rendimento al 55% di loan-to-value (LTV), mentre il debito junior può offrire rendimenti del 12-15% a LTV più elevati. Inoltre, l'esperto sottolinea che il calo delle valutazioni immobiliari (circa il 20-23% nel Regno Unito e il 15% in Europa) offre una maggiore protezione per il capitale degli investitori, in quanto i prestiti vengono erogati su valori inferiori. "La combinazione di valutazioni immobiliari più basse, tassi di interesse più elevati e crescita costante degli affitti nei mercati chiave rende il finanziamento immobiliare una proposta particolarmente interessante per gli investitori", conclude Riches.