È quanto evidenziato dall’ultimo UBS Global Real Estate Bubble Index. Toronto e Francoforte sono le città che più lasciano presagire delle bolle nelle valutazioni. Milano non è a rischio, ma i prezzi cominciano a salire.
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Squilibri molto elevati e i prezzi non in linea con i crescenti tassi d’interesse. È la fotografia scattata nei mercati immobiliari residenziali metropolitani globali da UBS Global Wealth Management nell’ultima edizione del Global Real Estate Bubble Index. Toronto e Francoforte sono in cima all’indice di quest’anno, con entrambi i mercati che lasciano presagire bolle del prezzo. Rischi elevati sono evidenziati anche a Zurigo, Monaco, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam, Tel Aviv e Tokyo.
Negli Stati Uniti, tutte le cinque città analizzate viaggiano in territorio sopravvalutato, con uno squilibrio più evidente a Miami e Los Angeles rispetto a San Francisco, Boston e New York. I mercati immobiliari residenziali a Stoccolma, Parigi e Sydney rimangono sopravvalutati, nonostante qualche tendenza di raffreddamento. Altri mercati immobiliari residenziali con segnali di sopravvalutazione sono Ginevra, Londra, Madrid e Singapore. Sao Paulo – un’aggiunta all’indice di quest’anno – presenta valutazioni eque, parimenti a Milano e Varsavia. Nonostante un anno solido, anche il mercato immobiliare di Dubai si muove su un territorio fair value.
Valutazioni al massimo livello
Secondo quanto evidenzia il Global Real Estate Bubble Index 2022 la crescita dei prezzi immobiliari residenziali nominali nelle 25 città analizzate ha subito un’accelerazione di quasi il 10% rispetto alla media da metà 2021 a metà 2022, il maggior tasso di crescita annuo dal 2007. In effetti, tutte le città a eccezione di tre – Parigi, Hong Kong e Stoccolma – hanno visto aumentare i prezzi dei loro immobili residenziali. Oltre a questo, un’accelerazione della crescita dei mutui ipotecari è risultata evidente in virtualmente tutte le città, e per il secondo anno consecutivo il debito delle famiglie è cresciuto in misura significativamente più rapida rispetto alla media del lungo periodo.
I punteggi dell’indice non sono aumentati rispetto alla media dell’anno scorso. Redditi solidi e aumenti delle locazioni hanno mitigato l’ulteriore aumento degli squilibri. I prezzi degli immobili residenziali nelle aree non urbane sono aumentati più rapidamente rispetto a quelli delle città per il secondo anno consecutivo. Inoltre, la crescita dei prezzi ha subito un rallentamento considerevole in termini rettificati per l’inflazione. Ma le attuali valutazioni sono molto elevate.
I tassi crescenti fanno emergere forti squilibri
Per effetto dei bassi tassi d’interesse i prezzi degli immobili residenziali si sono allontanati dai redditi e dalle locazioni dell’ultimo decennio. Le città nell’odierno territorio a rischio bolla hanno registrato in questo periodo aumenti di prezzi medi del 60% in termini rettificati per l’inflazione, mentre i redditi e le locazioni reali sono aumentati di solo circa il 12%. I tassi ipotecari sono quasi raddoppiati mediamente in tutte le città analizzate rispetto al punto più basso di metà 2021. Insieme al pesante aumento dei prezzi degli immobili, la quantità di spazi abitabili finanziariamente accessibili per un fornitore di servizi altamente qualificato è, mediamente, inferiore di un terzo rispetto a prima della pandemia. “I prezzi degli immobili residenziali nelle principali piazze finanziarie globali hanno continuato a salire fino all’inizio di quest’anno ma si intravede un possibile rallentamento in un contesto di tassi di interesse in salita”, ha dichiarato Paolo Federici, Market Head di UBS GWM in Italia.
Mercato italiano
Per quanto riguarda l’Italia, unitamente alla ripresa economica post-pandemica e ai tassi d’interesse più bassi, gli incentivi fiscali per la ristrutturazione edilizia hanno supportato la crescita dei prezzi a Milano dopo un decennio di prezzi stagnanti. Tuttavia, nonostante i prezzi hanno cominciato a salire, secondo lo studio dell’istituto svizzero, il mercato immobiliare a Milano non è a rischio bolla. “Per via dello spread rispetto al Bund, L’Italia non ha beneficiato delle politiche monetarie espansive dell’ultimo decennio. Per questo le valutazioni degli immobili sono rimaste ancorate ai fondamentali e Milano risulta tra le città globali meglio posizionate”, ha concluso Matteo Ramenghi, Chief Investment Officer di UBS GWM per l’Italia.
