Real estate, trend e sub-settori da tenere d’occhio

Guardando alle singole sub-asset class del settore immobiliare “la logistica ha registrato un forte impatto, specialmente in paesi come l'Italia, dove gli investimenti non sono stati adeguati negli ultimi 20-30 anni, seguita dai comparti residenziali e degli alloggi per studenti”, evidenzia Stefano Lombardo, director Private Debt Investments di Generali Real Estate. “Dal punto di vista geografico - prosegue - riteniamo necessaria una presenza locale data la frammentazione e le peculiarità di ogni mercato nazionale. Il contatto e la scelta dell'operatore giusto sono fondamentali, soprattutto per ciò che concerne alcune asset class (hotel, residenziale build-to-rent, studentati). Per ciò che concerne specificatamente il settore degli studentati, che analizziamo strettamente dal punto di vista di lender, vi sono differenze geografiche significative in Europa e l'Italia presenta un mercato immobiliare complesso, concentrato ad oggi soprattutto a Milano. La Francia, con Parigi, e il Regno Unito presentano situazioni simili, ma con un mercato più maturo”.

Sono altri i segmenti evidenziati da Nicola Franceschini,  product development & research manager di BNP Paribas Real Estate Investment Management. “Analizzando i diversi sub-settori in ambito real estate, attualmente il settore sanitario italiano risulta avere i fondamentali più solidi. Sono diversi i fattori determinanti in tal senso, tra cui l’invecchiamento della popolazione e la transizione della sanità pubblica a privata”, sottolinea Franceschini. “Resta inoltre un comparto con solidi fondamentali. Tra le sub-asset class di spicco vi sono poi l'ospitalità e il tempo libero, in particolare gli hotel legati al turismo che beneficiano dell'aumento dei viaggi da parte di persone in età pensionabile, considerate più abbienti. L'immobiliare residenziale, invece, rappresenta un settore complicato in Italia, specialmente per quanto riguarda l'implementazione delle case per studenti. Continuano a crescere poi gli investimenti a impatto sociale e ambientale, con una forte attenzione al risparmio energetico e all'impatto sociale nel settore sanitario. Il mondo ESG rappresenta una sorta di strategia parallela a tutti i settori. È essenziale mantenere un approccio selettivo in ogni segmento”, conclude.

“All’interno del comparto immobiliare riteniamo che sub-settori come living, logistica, healthcare e hospitality, seguiti dal settore degli uffici nei principali CBD di Milano e Roma mantengano un elevato grado di interesse per gli investitori”, evidenzia invece Nico Di Benedetto, advisor real estate Finance di Bper Banca. ”In generale - continua - da un punto di vista geografico rileviamo come progetti di successo si basino principalmente sulla comprensione del mercato di riferimento e sull’identificazione del corretto posizionamento dell’iniziativa rispetto alla domanda. Da un punto di vista operativo riteniamo che la gestione attiva, tempestiva e professionale degli immobili sia fondamentale per la conservazione del valore nel tempo anche in chiave ESG e più in generale di sostenibilità”.

“La nostra presenza in nove mercati ci permette una forte diversificazione. Non escludiamo l’ingresso in nuovi mercati come Austria, Polonia e Portogallo e guardiamo all’Italia con il maggiore interesse per un potenziale ingresso nel breve periodo”, è il punto di partenza di Paul Discalicau, Capital Manager di GSA - Global Student Accommodation. “L’investitore - spiega - può accedere immediatamente agli investimenti tramite un FIA lussemburghese negoziato mensilmente, posizionandosi insieme a importanti investitori istituzionali blue chip. Il settore degli alloggi per studenti è supportato da fondamentali stabili e difensivi, derivanti da uno sbilancio tra domanda e offerta che genera nel tempo un robusto flusso di cassa, fondamento della performance. Storicamente il nostro fondo ha avuto un rendimento del 7% dal lancio, con una bassa volatilità, intorno al 2%. Questa solidità si riflette quindi nel rendimento. L'andamento è sostenuto da una costante crescita delle iscrizioni, indipendentemente dai cicli economici e dai fattori geopolitici, garantendo una performance stabile. Il target di rendimento netto di circa il 7-8% sull'intero portafoglio offre un accesso diretto e senza complicazioni a un mercato difficile da approcciare”.

I sub-settori non possono prescindere dall’orientamento del mercato rispetto a grandi tematiche. “Riteniamo che il mercato sarà fondamentalmente guidato da tre macro trend: la digitalizzazione, la sostenibilità e, naturalmente, l'invecchiamento della popolazione”, sostiene Giuseppe Rapuano, fund selector e portfolio manager di Amundi SGR secondo cui “di conseguenza i tre sotto-settori del real estate nei quali intravediamo maggiori opportunità al momento sono il settore sanitario, che risponde alle esigenze dell'invecchiamento della popolazione, i data center perché rispondono all'aumento del volume di dati e, non da ultimo, il settore della logistica, nel quale l’evoluzione dell'e-commerce ha creato già molte opportunità. In termini di aree geografiche privilegiamo Europa e Stati Uniti, considerata la nostra natura di investment manager in società quotate i mercati emergenti offrono minori opportunità. Vediamo buone opportunità in Italia, Francia e Germania. Nel Regno Unito le opportunità sono minori perché il mercato è già maturo e di conseguenza vi sono meno prospettive di creazione di valore”.