Estados Unidos
Atendiendo a los fundamentales, la economía y el mercado de trabajo estadounidenses parecen hallarse inmersos en una tendencia sostenidamente alcista, con la consiguiente mejora que ello supone para los mercados inmobiliarios. El sector vivienda continúa siendo la excepción, ya que, si bien las ventas están mejorando ligeramente en algunos de sus segmentos, no se detectan subidas perceptibles de los precios. Como es lógico, si el sector de vivienda en propiedad constituye la cruz de la moneda, la vivienda en alquiler sería la cara; este sector continúa exhibiendo un sólido crecimiento de los alquileres por la conjunción de una demanda estable y una oferta nueva muy escasa. Los mejores segmentos de este mercado son los de oficinas en el Centro de los Distritos de Negocios de Nueva York, Boston y San Francisco, centros comerciales regionales, instalaciones logísticas de alta calidad, y determinados hoteles y centros sanitarios.
Las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (REITs) estadounidenses registraron un sólido ejercicio 2011, anotándose una rentabilidad total del 8,2%, frente al retroceso del 17,6% de sus homólogas del resto del mundo. En lo que llevamos de 2012 (hasta el 22 de febrero), Asia ha rebotado después de que los inversores recuperaran el interés por los activos de riesgo, como la renta variable de mercados emergentes. El avance del 6% de Norteamérica contrasta con el alza del 20% de la región de Asia (excluida Australia). La rentabilidad total de Europa medida en dólares es del 8% en lo que llevamos de 2012.
Nos inclinamos por Estados Unidos pese a la distorsión que generan los cambios de ánimo de los inversores y la volatilidad bursátil. Esperamos que los flujos de caja distribuibles crezcan un 9% en 2012, impulsados por el crecimiento de los alquileres, los bajos tipos de interés, el mayor número de adquisiciones y una gestión ciertamente constructiva. Asimismo, entendemos que los dividendos podrían subir en los próximos cuatro años a razón de más de un 10% anual conforme los REITs eleven su pay-out (porcentaje del beneficio que se destina a dividendo) tras su drástico recorte del período 2008-2009. Actualmente, los REITs pueden acceder a los mercados tanto de renta variable como de deuda con unos costes de capital muy competitivos; ello les permite aprovechar las oportunidades que el doloroso proceso de desapalancamiento emprendido por otros actores les brinda.
Asia
Los fundamentales en Asia se han mostrado básicamente estables (caso de Australia) o débiles (como en Hong Kong, Japón y Singapur). Entre otros factores, las políticas aplicadas por los Gobiernos están perjudicando al sector residencial, mientras que la falta de creación de empleo menoscaba los alquileres de oficinas. El único sector que avanza con firmeza es el de inmuebles comerciales de Hong Kong y China. Entre los mercados más “emergentes”, únicamente destacamos Indonesia.
En este contexto, creemos que los mercados asiáticos están acercándose a una corrección. Con todo, existe la posibilidad, nada desdeñable, de que si la economía estadounidense continúa creciendo y la zona euro consigue ganar tiempo para resolver su crisis, los mercados bursátiles asiáticos puedan protagonizar una nueva carrera alcista.
Europa
De cara a 2012, anticipamos una ligera caída del valor medio de los inmuebles europeos por el descenso previsto del valor de los activos de zonas secundarias, y no así por el de los más exclusivos o “prime”. Los activos londinenses están siendo muy demandados por los inversores, al igual que los grandes centros comerciales europeos. Con todo, la cautela es la actitud dominante entre los inversores.
Conclusión
En tiempos de incertidumbre y dificultad, la selección de valores es la clave para alcanzar rentabilidades superiores la media. Estos son algunos de los argumentos de inversión a tener en cuenta:
- La mayoría de los mercados, más que sobreoferta, están padeciendo escasez de demanda. Esta situación puede cambiar de forma relativamente rápida.
- 2011 fue un año en el que las acciones de gran capitalización se anotaron rentabilidades superiores a la media, pese al menor atractivo de sus valoraciones. Esta brecha valorativa tendrá que estrecharse en algún momento.
- Aunque los valores de capital se mantengan planos o desciendan, los flujos de caja y los dividendos podrían crecer. En momentos como el actual, las rentabilidades por dividendo son siempre importantes.